Воронеж. 20.06.2018. ABIREG.RU – Аналитика – Воронежских бизнесменов Евгения Годника и Юрия Дмитращука – многое объединяет: строительная компания «Авирон», около десятка крупных проектов в сфере недвижимости и умение слаженно работать друг с другом, достигая тем самым синергетического эффекта. Однако директор ИДК «Сота» Евгений Годник признает, что часть проектов, например коттеджные поселки Лесково, Березка All Seasons, часто ассоциируют только с его именем и компанией. Почему так получилось, он рассказал в интервью «Абирегу», а также поделился информацией о новых строительных проектах.
– Вы создаете проекты вместе с партнером Юрием Дмитращуком, при этом в бизнес-среде громче звучат бренд «Сота» и ваше имя – Евгений Годник. А строительная компания «Авирон», которой вы владеете с Юрием Николаевичем вместе, остается, на наш взгляд, в тени. Вы намеренно так позиционировались?
– У нас с брендами всё не совсем просто. Постараюсь объяснить, почему так получилось. Действительно, Юрий Дмитращук – мой партнер в большинстве строительных проектов. Мы с ним совместно инвестируем средства в строительство поселков. Но инвестиционно-девелоперская компания «Сота» возникла чуть раньше, чем мы познакомились. Поэтому к бренду «Сота» мой партнер Юрий Дмитращук прямого отношения не имеет. Более того, под этим брендом работают две компании, два разных бизнеса, оба связанные с недвижимостью. Служба недвижимости «Сота» – крупнейшая риелторская компания в регионе. Это сфера ответственности моего партнера – Ильи Маринчева. Он управляет этим бизнесом, я же являюсь акционером службы недвижимости. И есть инвестиционно-девелоперская компания «Сота», которая занимается созданием и разработкой строительных проектов, продвижением их на рынке, маркетингом и рекламой. То есть выполняет ряд важнейших задач при проектировании и проработке наших проектов, но не строит их. В рамках этой компании у нас есть отдел продаж, не риелторский. Этот отдел работает как с объектами наших партнеров, так и с нашими собственными. Преимущественно это малоэтажные объекты, которые и являются нашей основной компетенцией. Отдел занимается подбором объектов, сдачей в аренду, продажей как коммерческой недвижимости, так и жилой.
На момент нашего знакомства с Юрием Дмитращуком он был директором крупного предприятия. И когда Юрий Николаевич решил уйти в сферу частного бизнеса, мы создали компанию «Авирон» для реализации собственных девелоперских проектов, а также проектов в других сферах бизнеса. Кстати, большинство складов, построенных вокруг аэропорта, реализованы компанией «Авирон» как генподрядчиком. Как и еще несколько проектов на территориях, примыкающих к городу.
– Как складываются ваши отношения с бизнес-партнером? Неужели в процессе работы не возникало никаких трений?
– Я считаю, у меня идеальный партнер. Я уверен, что у нас пример очень эффективного сотрудничества двух предпринимателей.
– Евгений Симонович, как возникла идея коттеджного поселка Лесково? Я так понимаю, это самый прибыльный и востребованный ваш проект?
– Это первый наш проект коттеджного поселка. В 2008 году у меня возникла идея построить качественный, но недорогой поселок на той поляне, на которой в итоге и возводится Лесково. Я показал поляну, которую уже на тот момент приобрел, Юрию Николаевичу, и мы решили реализовывать коттеджный поселок нового формата. Изначально мы планировали строить относительно недорогие дома, но качественные. Но как только «качественно» стало доминировать, себестоимость тоже начала расти. Мы хотели создать коттеджный поселок нового типа, и у нас это получилось. Но надо признать, гигантские суммы ушли на инфраструктуру. Чтобы было понятно, в поселок такого же масштаба обычно вкладывают в пять раз меньше денег, чем мы вложили в Лесково.
– И при этом вы хотите сказать, у вас всё равно получилось построить недорогой поселок?
– Повторюсь, по себестоимости Лесково получился совсем не дешевый. Нам пришлось создавать всю необходимую инфраструктуру, без преувеличения, в чистом поле. Но это была только часть затрат. Когда мы начинали строить Лесково, все мои друзья недоумевали, кто поедет в направлении Семилук в какой-то поселок, который будет недешево стоить. Тем не менее нам удалось даже отношение к этому направлению поменять. Например, на семилукском кольце мы специально расселили несколько домов, расчистили площадку и продали ее компании «Центрторг», которая сделала там классный магазин по нашей концепции. Теперь рядом с поселком есть отличный магазин с большим ассортиментом и удобной парковкой. Кроме этого, за поселком, всего в двух километрах, под патронажем бывшего губернатора Алексея Гордеева построили хорошую школу с детским садом, бассейном, стадионом. В Воронеже я таких школ до этого не видел. Но вернемся к инфраструктуре самого поселка. Эксплуатация Лесково: поддержание чистоты на улицах, вывоз снега, озеленение (у нас там только парк занимает 2,5 га) – требует внушительных сумм, причем на регулярной основе. Коттеджный поселок Лесково – это огромный объем работ для управляющей компании. И откровенно говоря, первые четыре года она работала в минус. Нам приходилось ее дотировать (в зимний период приходится дотировать и в настоящее время), ведь домов в первые годы строительства поселка было продано мало. Но, несмотря на все затраты, в том числе и текущие, стоимость домовладений является очень конкурентоспособной на рынке недвижимости Воронежа. А размер коммунальных платежей в хорошем смысле удивляет тех, кто впервые приезжает в наш поселок на экскурсию. Всего в Лесково будет 237 домовладений на территории общей площадью 10 га. На данный момент осталось восемь свободных участков. В 2016 году Лесково было признано лучшим поселком страны в конкурсе Минстроя России. И это была честная победа.
– Надо признать, что вы превзошли Белгород. Хотя они первыми в Черноземье 10 лет назад начали активно реализовывать коттеджные поселки и индивидуальное жилье как идеальный формат проживания для семьи...
– Да, соглашусь, белгородцы первыми стали активно развивать тему малоэтажного строительства. Но, во-первых, на мой взгляд, в наш проект вложено больше души. А во-вторых, у нас совершенно разные концепции и механизмы реализации. Это другая история. Как ситуация с такси: есть такси-агрегаторы, а есть такси – автотранспортные предприятия. Так и с поселками. Есть девелоперские проекты, как у нас, а есть другие – в которых распродаются участки, а там кто что хочет, тот то и строит. И таких поселков в 10 раз больше. Это другая реальность, бесконечные «поля чудес», на которых зачастую соседи не могут договориться между собой. Совершенно другая история, нежели наша. То, что делаем мы, – другой сегмент малоэтажного строительства.
– Признайтесь, Лесково вы строили для своих друзей? Мне известны случаи, когда главным критерием покупки домовладения в поселке было соседство с влиятельными статусными людьми. Вы запустили какой-то новый механизм продаж?
– Мы построили поселок для людей, которые хотят определенного уровня жизни. Да, большинство жителей Лесково бизнесмены и топ-менеджеры, ведь это поселок бизнес-класса. Но механизм продаж был не нов. Любой застройщик скажет: когда какой-то процент квартир в доме заполняется, люди сами начинают приводить покупателей. Так получилось и у нас. Если два человека живут в поселке, в доме, вероятность, что кто-нибудь из них приведет нового покупателя, невысокая. А когда количество жильцов увеличивается, начинается «снежный ком» – они начинают приводить своих знакомых, которые тоже хотят приобрести жилье. Этот механизм работает особенно хорошо, когда ты строишь качественный объект. Сегодняшний пример: у меня была встреча с молодым человеком, ему лет 30 максимум, работает в одном известном в Воронеже адвокатском бюро. Он сказал, что объехал многие поселки, а в Лесково заехал к своему знакомому. Представьте, это был уже 20-й поселок, который он посмотрел. И через 30 секунд пребывания в Лесково он понял, что это тот поселок, который он искал. И что он хочет тут жить. Но его волновали слухи, что здесь жить дорого. Вокруг коттеджных поселков всегда ходят такие разговоры.
– Вы имеете в виду информацию, что ежемесячное обслуживание дома в Лесково стоит от 30 тыс. рублей?
– Да. Но это не информация, а небылицы. Самая рекордная цифра, которую я слышал, – 50 тыс. рублей. Реальный же средний размер эксплуатационных платежей – около 7 тыс. рублей. И как только будущие жители получают достоверную информацию о размерах эксплуатационных платежей, они идут выбирать участок и проект дома. Так случилось и по итогам сегодняшней встречи.
– Дома продаются на этапе проектирования? Или вы сначала строите, а потом уже продаете?
– В самом начале мы строим некоторое количество домов, потому как это сразу меняет картину на площадке. Далее мы строим небольшое количество самых ходовых домов, ведь всегда есть покупатель, который спешит и не хочет ждать строительства дома. Таких клиентов приблизительно 15%. Но большинство участков всё же продается с подрядом. То есть клиенты выбирают не только участок, но и проект, по которому будет построен их дом. У нас есть свое проектное бюро в рамках компании «Авирон», которое разработало несколько разных проектов домов. И каждый из них – штучный, ориентированный под конкретного покупателя. Будущие жители выбирают проект, мы берем две недели на согласование, затем подписываем договор, клиент вносит предоплату, и мы строим дом.
– А сколько именно вы вложили в инфраструктуру в Лесково?
– Еще до конца неясно, поселок продолжает строиться, а мы продолжаем вкладывать в него. Могу сказать, что цифра уже перешагнула за 200 млн рублей. Сюда входят, в том числе, дороги и беспрецедентная инженерная инфраструктура. Поселок был признан лучшим, потому что такого никто еще не делал в России. Даже близко. Дороги и тротуары все мощеные, озеленение повсюду. А ведь это очень важно. Озеленение – это такая вещь интересная: ты вкладываешь в него сейчас, чтобы с годами в поселке становилось еще красивее. Кроме того, в Лесково есть и детские площадки, и озеро, и поле для мини-футбола, и роллерная трасса.
– Насколько я понимаю, в Лесково распродано большинство участков. Зачем вы еще и еще тратитесь на инфраструктуру? В бескорыстность трудно поверить... Вы что-то недоговариваете или в чем подвох?
– Мы на финишной прямой, коттеджный поселок распродан на 85%. Но мы продолжаем много вкладывать в него, хотя это уже и не выгодно с точки зрения бизнеса. Например, мы сейчас делаем освещение в парке, которое не планировалось. И я в этом не вижу никакого подвига. Есть люди, которые относятся к своему бизнесу, как к своему детищу. Есть люди с чувством собственного достоинства, которым не всё равно, что после них останется. А недвижимость остается надолго. Есть такие дома, которые уже лет на 400 вперед обезобразят облик Воронежа. Я не знаю, как можно настолько не любить то место, где ты живешь, чтобы строить такие уродливые дома. Но, к счастью, на рынке недвижимости Воронежа есть и другие примеры застройки, например наши коттеджные поселки. И, к счастью, таких проектов становится всё больше. Конкуренция сама корректирует рынок и делает его более цивилизованным.
Помимо этического аспекта, вопроса совести и отношения к делу, вторая причина, почему мы продолжаем вкладывать в проект, – репутация. Ведь мы таким образом создаем себе имидж.
– Как вы разделяете для себя свои проекты? В чем, например, разница между Лесково и Березкой All Seasons?
– Березка дороже Лесково за счет материалов, решений и расположения. И этот клубный поселок рассчитан на премиум-сегмент. Кроме этого, есть разница в концепции и в инфраструктуре. Лесково – поселок для постоянного проживания: там есть магазин на въезде, множество занятий и для детей, и для взрослых: развивающие курсы, спортивные секции, йога, курсы английского, на которых преподают носители языка. Делать такие активности в Березке нет смысла, потому что зачастую это второй дом, а не основное место проживания. Там природа, озеро, лес, пляж, бассейн с подогревом, сауна, детская площадка. Но мы не будем открывать там магазин, организовывать развивающие занятия для детей. При этом инфраструктура и в Лесково, и в Березке All Seasons дорогая и качественная, но она разная. У нас получилось реализовать успешные проекты с разной концепцией, однако, в дальнейшем мы будем стараться превзойти предыдущие наши проекты по ряду аспектов.
– Вы говорите о новом проекте в Ямном? Расскажите, пожалуйста, что это будет.
– В этом году мы начинаем строить еще один коттеджный поселок – Опера-Парк. И вопросов – построим или нет, насколько качественный он будет – думаю, ни у кого не возникает. Но, конечно, всех интересуют подробности проекта и его уникальные особенности. Поселок расположится в Ямном, прямо в лесу. Почти со всех сторон поселка – территория Гослесфонда – сосновый лес. Это очень красивое и тихое место. На территории общей площадью 35 га мы будем застраивать 25 га земли. На оставшихся 10 га сохранится природная зона, на которой мы создадим парк. Предположительно, в нем будут проводиться мероприятия, концерты. Там же будет расположен водоем. Кроме этого, по генплану запроектирован фитнес-центр с бассейном.
– В Опера-Парке сколько будет домов?
– Там будет две очереди. Общее количество домовладений сопоставимо с Лесково, плюс-минус несколько домов. Сроки реализации зависят от скорости продаж.
– Сколько вы запланировали потратить на инфраструктуру и на строительство домов? Или все постройки будут создаваться на деньги реальных покупателей?
– Да, мы будем ориентироваться на реальных покупателей, именно поэтому сейчас озвучить конкретные цифры невозможно. Многое будет зависеть от запроса наших клиентов. Возможно, спрос будет выше на маленькие дома или, напротив, востребованы будут дома площадью в 300 кв. м. Стоит понимать, прогрессия доходности дома не линейная. Так, по таким маленьким домам, как в Лесково, доходность в основном небольшая. Зато продажи быстрее идут.
– А самый дорогой дом в ваших коттеджных поселках сколько стоил?
– Исчисляется в десятках миллионов. Это без отделки. Не знаю, сколько люди вкладывают в нее. Я говорю о том, что именно мы строим и продаем. Самый большой дом был порядка 650 кв. м и стоил около 40 млн рублей. По клубному поселку Березка средний чек чуть выше, но и клиентура другая. Дело в том, что в Лесково большая часть людей покупает дом для основного проживания. Березка больше подходит для тех, кому необходим загородный дом выходного дня.
– Рентабельность какая на рынке коттеджной недвижимости?
– Бывали прецеденты, что себестоимость возрастала, а цену мы уже не могли поднять, поэтому выходили в ноль. В среднем рентабельность 10%. Мы бы хотели зарабатывать больше, но рынок не позволяет. Начинаешь цену поднимать – продажи проседают. Мы не можем позволить себе «замораживать» строительные работы, лишать заказов наших строителей и подрядчиков.
