Журнал "Парадный квартал" продолжает публикацию материалов деловой программы Ярмарки "Коммерческая аренда 2009". Предлагаем вниманию наших читателей вторую часть выступления Андрея Александровича Сухова, первого заместителя Генерального директора ТЦ "Охотный ряд". Он представил участникам конференции "Зарабатывать, а не дотировать" новую схему взаимоотношений собственника торгового центра и управляющей компании, при которой УК получает возможность зарабатывать на объекте, а собственник- снижать затраты на его содержание.
Управляющая компания (независимо от того, собственная она или привлеченная) - эта самостоятельное юридическое лицо. Кризис внес свои коррективы во взаимоотношения между коммерческими структурами, в том числе и между владельцами и управляющими торговых объектов. Я бы сказал, что сейчас эти отношения переживают непростой период, который, как всегда, связан с потерей денежных потоков, ранее существовавших. Естественно, что отношения усложнились, появилась необходимость их пересмотреть. То есть тот тип отношений, который существовал в предыдущий период, на современном этапе уже не работает. Ранее управляющий был только исполнителем: от лица владельца он выполнял те обязательства перед торговыми операторами, которые владелец взял на себя, подписав договор аренды. Вторая функция, которую выполнял управляющий, - это обеспечение теперь уже перед собственником выполнения арендатором договорных обязательств (контролирующий орган со стороны владельца). Эта система просуществовала десятилетия на чисто административных методах взаимодействия и контроля между владельцем и УК.
Сложность административного подхода в том, что, в зависимости от объекта, установок собственника, его видения этого вопроса, отношения принимали довольно причудливые очертания. Некоторые собственники над управляющей компанией делали организационную надстройку, целую структуру "смотрящих", которые контролировали и курировали УК по всем направлениям ее деятельности на объекте. Например, могло быть несколько человек, которые контролировали только техническую эксплуатацию, следили, насколько грамотно, и бережливо управляющая компания относится к оборудованию владельца на вверенном ей объекте. Представляете, над управляющей компанией еще целая надстройка: кто-то следил за чистотой, кто-то - за количеством посещений туалета уборщицами! Словом, людей привлечено было много. И первое, что бросается в глаза, - это тот факт, что с точки зрения экономической целесообразности такая система довольно громоздка, а самый ее большой недостаток в субъективности: информация передается владельцу уже в достаточно искаженном виде. При всем при этом, собственник формирует бюджет УК, утверждает его на каждый год, хотя сам может непосредственно и не участвовать в управлении, а только контролировать выполнение обязательств УК с помощью своих структур.
Такая схема не соответствует реалиям дня сегодняшнего. Мое предложение к управляющим и собственникам таково - перейти к несколько другим формам взаимоотношений, включая, скажем, элементы экономического стимулирования деятельности УК на объекте в интересах владельца. Мысль следующая: управляющая компания, непосредственно находящаяся на объекте, может вести дополнительную коммерческую деятельность с целью
максимально эффективного использования площадей и получения дополнительных финансовых потоков. Как это можно реализовать? Заключить с собственником объекта договор аренды на все оставшиеся площади: общественные зоны, технические помещения, коммуникационные коридоры и, возможно, часть прилегающей территории. Кроме того, управляющей компании собственник передает паркинг и общественные зоны, то есть все те площади, которые не охвачены договором аренды. Это платформа, на которой УК может вести свою коммерческую деятельность.
В чем заключается интерес собственника при такой схеме взаимодействия? Если на те или иные площади нет арендного договора, они являются просто "довеском" для собственника и не несут никакой экономической выгоды. И практический опыт (хочу еще раз повторить, что это не теория, а результат практической деятельности в условиях российской действительности) показывает, что только управляющая компания реально может повлиять на ситуацию, в том числе и с экономической точки зрения, и использовать эту площадь более эффективно. Что побуждает еще раз более внимательно отнестись к этому предложению? Давайте начнем с самого начала - с коммунальных платежей. Не знаю, как в регионах, а в Москве внешние снабжающие организации (поставщики электричества, тепла, воды и т.д.) заключают договор с собственником объекта, потому что у УК нет в собственности объекта недвижимости, она его просто обслуживает. Конечно, заключить договор с управляющей компанией можно, но сложно. Собственник может менять управленцев по своему усмотрению, и ему никто не помешает это сделать. В реальности проще заключить договор с собственником. Кто в этом случае платит коммунальные платежи? Собственник. Каким образом он может повлиять на понижение расходов по содержанию своего объекта, сэкономить на коммунальном потреблении? Только изменив сам принцип взаимоотношений с управляющей компанией.
При схеме, когда вся невостребованная арендаторами площадь сдана управляющей компании, она видит расход энергоносителей на объекте коммерческой недвижимости. Часть потерь внутри объекта теперь должна будет оплачивать управляющая компания наравне с арендаторами. Это, в свою очередь, будет ее стимулировать потери уменьшать. В совокупности эта сумма должна покрыть затраты собственника на электроэнергию, тепло, водоснабжение и т.д.
Второй момент. Интерес собственника заключается в максимальном продлении срока работы внутренних инженерных систем, сетей и оборудования, чтобы минимизировать затраты на их замену. Это вступает в прямое противоречие с интересами управляющей компании, которая заинтересована регулярно менять оборудование и системы, чтобы обеспечить надежность их работы. В российских условиях эта тема становится камнем преткновения в переговорах между собственником и УК. Сложно доказать человеку, который мало знает о технических моментах и технологии, необходимость замены того или иного узла, модернизации оборудования. А затраты иногда бывают достаточно значительными, и собственник начинает подозревать управляющую компанию в нерачительном отношении к оборудованию. Как решить эту проблему? Опять же с помощью новой схемы взаимодействия: собственник разрешает управляющей компании вести самостоятельную коммерческую деятельность на объекте при условии, что все амортизационные отчисления на замену и модернизацию инженерного оборудования покрываются из бюджета УК.
Далее - внутренняя отделка, которая тоже "тянет" дополнительные деньги, распределение которых курирует управляющая компания. Такой показательный момент: в клининге, естественно, применяются химические реактивы для уборки пола, стен, потолков, декоративных элементов. Если взять более концентрированное и агрессивное средство, получается быстрее и чище при меньших трудозатратах. Но есть два минуса: сброс предельной концентрации в канализацию и износ покрытий, появление несколько нетоварного вида. Каким образом собственник может это контролировать? Только таким: за замену и ремонт изношенных элементов отделки должна заплатить управляющая компания.
В общем, есть несколько моментов, которые проще и эффективнее решать при экономической форме взаимоотношений между собственником и управляющей компанией, чем административной. Однако, для этого надо дать управляющей компании возможность зарабатывать дополнительные деньги, но не в убыток и не за счет владельца, а за счет оказания дополнительных услуг на вверенном УК объекте. В моей практике это привело к желаемому результату. Какие варианты могут быть? Островная торговля для общественных зон, сдача мест под рекламоносители во внутреннем объеме, организация и оборудование складских помещений и мест подготовки товара. Когда управляющая компания имеет в аренде технические и вспомогательные помещения, у нее появляется несколько иной взгляд на привычные вещи, она начинает думать, как извлечь из них деньги. Тогда появляется экономический интерес по замене оборудования на более компактное, его правильную компановку и размещение в пределах объема (разумеется, без снижения технических показателей), чтобы освободить площадь которую можно переоборудовать и сдать в аренду как складскую или вспомогательную. Если управляющая компания заинтересована, то она на любом объекте может найти эти резервы, только надо стимулировать поиск и реализацию подобных программ. В торговом центре "Охотный ряд" мы нашли, оборудовали и сдали в аренду порядка 3 000 кв.м из 67 000 кв.м. На первый взгляд, это немного, и тем не менее это достаточно интересный бизнес. Кроме этого, торговые операторы помимо своей основной деятельности (торговой) вынуждены часто заниматься непрофильными направлениями: технической эксплуатацией и обслуживанием инженерного оборудования в пределах своих арендных площадей, ремонтными работами, в том числе ремонтом торгового оборудования, клинингом. А природа, как мы знаем, не терпит пустоты, поэтому при каждой более менее крупной ритейлерской компании организуются структуры, выполняющие непрофильные задачи. Управляющая компания, со своей стороны, может успешно с ними конкурировать, но для этого потребуется повышение производительности труда персонала, чтобы высвободить людей на оказание услуг сторонним организациям по указанным направлениям по прямым договорам. Клининг, грузоперевозки, охрана, техническая эксплуатация выходят на самоокупаемость в торговом комплексе. Административное управление окупается только за счет сдачи мест под рекламу. При привлечении новых арендаторов разница между новыми и старыми арендными ставками тоже идет на счет управляющей компании - это ее заслуга, и она имеет с этого свой процент.
При таком новом подходе, когда административная форма сочетается с новыми экономическими методами взаимодействия, в выигрыше оказываются все участники этого процесса, как то: собственник, управляющая компания, торговый оператор. Подчеркиваю, не должно быть навязанных услуг (хотя сейчас сложно что-то кому-то навязать) только честная конкурентная борьба, в которой у управляющей компании больше ресурсов, она может и демпинговать, и выполнять работы оперативнее и более квалифицированно. Поэтому, вполне можно разговаривать с собственником и пробовать новые методы работы, объяснять собственнику, что от перемен и он выиграет, и управляющая компания, и торговый оператор, который займется только своими прямыми обязанностями. У нас в торговом центре девушки никакие грузы не таскают, все это централизованно выполняется подразделением внутренней логистики. Достаточно одной девушке выйти с документами, принять груз и сопровождать его - и все будет доставлено до торговой площади. Поверьте, с точки зрения безопасности объекта, оперативности и загрузки персонала, повышения его эффективности нахождения на объекте - это правильное решение. Поэтому призываю вас просто попробовать. Попробуйте! Вдруг получится - и вы увлечетесь этим делом.
