Воронеж. 02.07.2018. ABIREG.RU – Аналитика – Первые резиденты в индустриальном парке «Перспектива» появились семь лет назад. Сегодня число компаний, выбравших для своих предприятий эту локацию, насчитывает более четырех десятков. На 146 га промышленных земель с комфортом обосновались производственные предприятия и логистические комплексы. Изначально выйдя на рынок в качестве продавца участков под промышленное строительство, сегодня PerspectivaGroup готова предложить своим резидентам услуги, не связанные с их профилем деятельности – от строительства и эксплуатации зданий и сооружений до кейтеринга и благоустройства. Новая задача – развитие социальной инфраструктуры. В обозримом будущем в «Перспективе» могут появиться дошкольные детские учреждения, гостиницы и заведения общепита. Об особенностях и преимуществах работы площадки «Абирегу» рассказал директор PerspectivaGroup Андрей Чекурин.
– Сколько у вас сейчас резидентов? Какие специализации представлены?
– Сейчас в индустриальном парке выкуплены 43 участка. Специализации две – производство и складские комплексы. Причем очень ценно, что в последние два года производств становится всё больше. Раньше, в связи с активным развитием торговли, было больше складов. Хотя тенденции постоянно меняются: сейчас появляется много онлайн-продавцов, которым нужны небольшие помещения. Под это направление есть отдельная сфера – склады в формате lightindustrial. Это производственно-складские объекты, разделенные на отдельные блоки небольшого формата – от 200 до 1,5 тыс. кв. м. Они особенно популярны у малого бизнеса, сейчас у нас два таких объекта введены в эксплуатацию, строятся еще два. Но всё же «перевешивают» производители.
– И кого из «передовиков» можете назвать?
– Из наиболее активных могу выделить компанию Яна Белоглазова «Янберг», они первые в России начали делать кеги из нержавеющей стали. Компания DecoMinerals занимается производством адсорбентов для рафинирования различных типов жидкостей – от нефтепродуктов до пива. Изначально они импортировали продукцию из Европы, а сейчас занимаются 100%-м импортозамещением. Еще из интересных проектов – производство ультразвукового оборудования. Компания «Спецмашсоник» стала резидентом буквально пару месяцев назад. Они являются не только производителями, но и разработчиками своей продукции. Завод композитной арматуры «Индастри» – их продукция сейчас пользуется большим спросом у строителей за счет привлекательной цены и эксплуатационных свойств. Механический завод «Сталь» производит оборудование для газовой сварки, запчасти для дизельных двигателей. Более 10 лет предприятие арендовало площади на старой промзоне по улице 9 Января, сейчас в «Перспективе» строят свое производство. Вообще многие предприниматели уже готовы к переезду из гаражей и старых промзон в индустриальные парки. Мы как раз и работаем для того, чтобы изменить культуру производства.
– Можно ли говорить, что у парка сложилась какая-то отраслевая специализация?
– Об отраслевой специализации сложно говорить – предприятия приходят совершенно разные. Есть и металлообработка, и деревообработка, производство изделий из пластика и композитных материалов. На основе уже проделанной работы можно сказать, что «Перспектива» по принципам нашей работы идеально подходит для малого бизнеса. Именно для таких предприятий особое значение имеют два фактора – скорость реализации и готовность инфраструктуры. Мы их полностью освоили: сегодня «пожали руки», а уже завтра зарегистрировали компанию резидентом. И на этом все формальности окончены, можно приступать к работе.
– Чаще приходят с уже готовыми проектами или разработка ведется на месте, с нуля?
– По-разному, зависит от специализации конкретного предприятия. Есть блочное оборудование, которое может работать практически под открытым небом: собрали быстро, сделали навес и запустили производство. Например, так производится тротуарная плитка. Для готовых проектов у нас уже есть весь необходимый набор инфраструктуры: подготовленная к строительству площадка со всеми подведенными коммуникациями. Те же склады сегодня собираются, как детский конструктор, настолько продвинулись технологии. У нас есть резидент, который полностью «построил» производство всего за неделю. Закупили в Санкт-Петербурге готовый комплект для здания из ЛСТК, вплоть до саморезов. На месте залили фундамент и полы, собрали «конструктор» и ввели в эксплуатацию уже через месяц. Если начинать с нуля, то первый этап – это получение разрешения на строительство, он займет до 20 дней. Это максимальный срок, в реальности весь процесс обычно занимает не более недели. Проект подается на согласование архитектору, для небольших площадей до 1,5 тыс. кв. м госэкспертиза не нужна. Архитектор, как правило, уже знает всю специфику таких объектов. Часть необходимой документации для проектирования у нас уже готова – например, инженерные изыскания. Есть и уже готовые типовые проекты, которые согласовать еще проще. У малого бизнеса такая простота оформления и скорость особенно востребованы.
– А готовые бизнес-концепции? Оказываете резидентам консалтинговые услуги?
– Пока не приходилось, больше работаем с уже готовыми заявками. Также одно из ключевых направлений индустриального парка – недвижимость: продаем и сдаем в аренду складские помещения. По исследованиям Минпромторга, потребность в помещениях растет по всей России, Воронежская область не исключение. Судя по всему, пока так и будет продолжаться. Предприниматели стремятся обзавестись собственными площадями, пусть даже в кредит. Соответственно, площадей, сдающихся в аренду, становится меньше, а спрос на них продолжает расти, например, у тех же интернет-магазинов. Никто же не хочет ждать товар по два месяца, как с «Алиэкспресса», поэтому необходимо иметь товарные запасы здесь, а под них нужны склады. На пике популярности сегодня небольшие площади – от 300 до 1 тыс. «квадратов». Самому их строить экономически не выгодно, да и рисков слишком много. Мы видим это направление перспективным и запланировали построить в промзоне восемь зданий с небольшими складами, два уже возведены и за год полностью выкуплены собственниками.
– Что входит в обязанности управляющей компании, помимо предоставления площадей в аренду или продажи земельных участков?
– Задача управляющей компании – комплексно настроить процесс и создать для резидентов комфортные условия работы. Это и инфраструктура, и юридическая поддержка, и обеспечение диалога с властью, и помощь в проведении строительных тендеров. У нас, например, уже есть сложившийся пул застройщиков, которых мы можем рекомендовать как высококлассных специалистов. Плюс производственные мелочи, возникающие по ходу строительства или эксплуатации, – куда убрать грунт на этапе рытья котлована, как организовать уборку снега на территории предприятия, вопросы благоустройства или охраны.
– Как выдерживаете конкуренцию с Липецкой ОЭЗ и ИП «Масловский»?
– Не могу назвать их нашими конкурентами. У них своя, отличная от нас специфика. Площадка в Липецкой области – это свободная экономическая зона, поэтому их клиенты – это крупный международный бизнес, часто ориентированный на экспорт. В нашем случае это не просто отечественный бизнес, а на 90% воронежские, в основном малые предприятия. У «Масловского» несколько другие условия размещения, которые не очень подходят малому бизнесу. Во-первых, чтобы туда зайти, необходимо до 200 млн рублей инвестиций на гектар. У малого и среднего бизнеса не всегда есть такие средства, да в большинстве случаев они просто не нужны для запуска небольшого производства. В редких случаях в «Масловском» предоставляют уже готовый участок с коммуникациями. Обычно просто выдают участок, обозначают, что вот где-то рядом есть коммуникации, которые можно подтянуть. Это влечет за собой отдельный проект, оформление разрешительной документации, дополнительное время на согласование и совершенно другой бюджет. В результате от заявки до запуска может пройти 3-5 лет. За этот период рынок вообще может измениться и предприятие станет неактуальным. У нас этот процесс занимает не более года.
– Как решаете вопрос с доставкой персонала?
– Сейчас в «Перспективе» работают, по нашей оценке, примерно 800 человек. Мы доставляем персонал из Воронежа по двум маршрутам, они перевозят порядка 200 человек. Дальше по мере необходимости планируем расширяться и переходить к коммерческим городским и пригородным маршрутам. Предприятий с каждым годом всё больше, спрос на доставку растет.
– Когда может появиться такой маршрут?
– В этом году будем заниматься этим вопросом. Необходимо составить бизнес-план, согласовать его с перевозчиком и можно запускать маршрут. Ждем повышения спроса за счет новых резидентов, тогда и появится выгодное предложение. Рассчитываю, что если не в этом, то в следующем году коммерческий маршрут будет. Уже существует более 60 пригородных маршрутов, проходящих мимо парка. Надо только организовать остановочные пункты для сбора пассажиров.
– Сколько же стоит участок в индустриальном парке «Перспектива»?
– Для каждого резидента всё рассчитывается индивидуально, в зависимости от специфики, сложности проекта, а также исходя из объема собственных вложений в данный участок. Но давайте оговоримся, что цена площадки – это не более 5% от общих затрат на проект. Самое дорогое – строительство цехов и других зданий, закупка оборудования, благоустройство территории и другие расходы – это еще 95% стоимости проекта. При выборе площадки надо понимать, что риски лежат как раз в потере этих 95%.
– А льготы предусмотрены?
– Да. Это снижение налога на прибыль до 13,5%, освобождение от налога на имущество, транспортного налога на срок до пяти лет. Это предоставляется каждому, кто входит на нашу территорию. Еще можно получить государственное субсидирование ставки кредитования – на треть от ставки рефинансирования. Но этим мало кто пользуется. Кто-то в силу менталитета просто не хочет связываться с государством, хотя мы активно стараемся популяризировать различные программы. Потому что есть действительно выгодные предложения.
– Если брать участок без коммуникаций и инфраструктуры, будет дешевле?
– Официальных систематизированных данных нет, так что сравнивать особо не с чем. Но скажем так, если открыть «Авито» и полистать объявления, то цена на участки, которые предлагают под производство, может быть существенно ниже, чем в индустриальном парке. Но за эти деньги вам просто предложат свидетельство о госрегистрации на землю, часто с непрофильным разрешенным использованием. Газ, электричество, воду придется присоединять за свой счет, а это недешево, потому что это новый проект, опять же разрешительная документация. Это может затянуться на год или два. Пока вы за это заплатите, цена участка значительно увеличится и окажется, что взять площадку в индустриальном парке было бы дешевле.
