Растущие потребности горожан в жилье подгоняют темпы строительства: новостройки возводятся быстро и в большом количестве. Но не всегда качественно. А с повышением уровня жизни появился спрос не просто на хорошее, а на элитное жилье. Такого уровня, до которого воронежские застройщики еще не дотянулись.
Запросы воронежских представителей среднего класса становятся все более высокими. Эксперты в сфере недвижимости отмечают: покупателю уже мало подземной автомобильной парковки, тесно в четырех-, пятикомнатной квартире. Он хочет большего и готов за это платить. Конечно, до уровня столицы по возможностям и запросам нам еще далеко, но своих чиновников и крупных бизнесменов — потенциальных покупателей «элитки» — в Воронеже, отмечают риелторы, хватает.
Непритягательный центр
Перебравшись за город в дорогие уютные коттеджи, состоятельная часть населения осознала преимущества пыльного города и собственной квартиры в его центре. Здесь все под рукой: детский сад, школа, работа.
Что же входит в понятие элитного жилья в Воронеже? Например, трехуровневый подземный паркинг, дорогая отделка квартир, застеленный и утепленный фасад, большие холлы вместо привычных подъездов, высокоскоростные бесшумные лифты, двухуровневые — 250-300 квадратных метров — квартиры с бассейнами. Один из таких элитных домов на 200 квартир в 22 этажа высотой сейчас возводится в центре Воронежа. Объект на стадии 30-процентной готовности. Площадь квартир в этом доме — от 47 «квадратов», стоимость квадратного метра — до 70 тысяч рублей.
Однако эксперты считают, что даже такие апартаменты не вполне соответствуют элитному уровню.
— В Воронеже как такового элитного жилья нет, - признается начальник отдела долевого строительства компании «Трансферт» Михаил Колокольников. — То, что мы называем «элитной недвижимостью», на деле — просто жилье улучшенной планировки.
Для сравнения: элитное жилье в Краснодарском крае переваливает по стоимости за полмиллиона рублей за квадратный метр. В частности, в Сочи 517 тысяч рублей стоит квадратный метр в комплексе, где в распоряжении собственника — два бассейна, фитнес-центр, ресторан, бары, pool-bar, салон красоты, spa, служба лимузинов. А в Геленджике на первом этаже элитного комплекса расположены кафе, ресторан, фитнес-центр, бутики, супермаркет. Во дворе — открытый бассейн, детские площадки, теннисный корт, площадка для волейбола, фонтан, зоны отдыха. Стоимость квадратного метра здесь — 208 тысяч.
Торг уместен
Сегмент недвижимости бизнес-класса в Черноземье более развит, чем элитный. Жилье бизнес-класса предполагает наличие таких преимуществ, как закрытая территория, подземный паркинг, но уже одноуровневый, видеонаблюдение, хорошие лифты, пусть и не бесшумные и высокоскоростные. Такие квартиры, как рассказали корреспонденту «Воронежского Бизнес-журнала» в группе компаний «Монолитные системы», могут иметь площадь от 40 до 100 квадратных метров. Стоимость метра составит от 30 до 34 тысяч.
При этом специалисты «Монолитных систем» отмечают: недвижимость бизнес-класса — новый для Воронежа продукт, еще не вполне освоенный. Исходя из этого, можно предположить, что все вышеназванные цифры — «стартовые». К тому же риелторы отмечают стабильный спрос в этом сегменте.
Рынок так называемого элитного жилья в Черноземье очень узок: компании, которые работают в этом сегменте, можно по пальцам пересчитать, поскольку такой товар не рассчитан на широкого потребителя.
Тем не менее эксперты заявляют: спрос на «элитку» и жилье бизнес-класса есть, но вот имеющиеся предложения не вполне соответствуют представлениям покупателей о комфортной жизни. В числе недочетов многие отмечают неразвитую инфраструктуру: отсутствие качественных дорог, подъездных путей к жилому комплексу, отдаленность детских садов, школ и супермаркетов от тех точек, где ведется строительство.
Рост коммерческих метров
У коммерческой недвижимости в Воронеже хорошие перспективы. В этом сегменте в последнее время наблюдается некое оживление. Конечно, из-за падения деловой активности спрос на офисные и производственные помещения снизился, отмечают в компании «Сота», однако он уже начал восстанавливаться, пусть и медленно.
Цены на коммерческую недвижимость с начала 2009 года почти не менялись. Хотя с августа спрос начал повышаться, что обусловило незначительный рост цен - в среднем на две-три тысячи за квадратный метр.
Отметим, что цена на коммерческую недвижимость варьируется сегодня от 50 до 60 тысяч рублей за квадратный метр, в зависимости от месторасположения объекта.
«Эконом» в избытке
Между тем рынок жилья среднего и эконом-класса по-прежнему изобилует предложениями. Цены на первичную и вторичную недвижимость в этом сегменте, как отмечают аналитики компании «Сота», снизились с начала кризиса в среднем на 5-10%. При этом цены предложений заметно выше, чем реальные. В мае-июне продавцы уступали от 10 до 20 процентов практически в каждой сделке. Таким образом, реальный уровень падения цен к середине лета составил 15-25%.
— Важно понимать, что спрос является опережающим индикатором для цены, — объясняет руководитель компании «Сота» Илья Мариничев. — Так было осенью 2008 года, когда спрос резко упал, а через два месяца стали снижаться цены. Так, видимо, будет и сейчас с той лишь разницей, что спрос осенью 2009 года заметно вырос.
Начиная с третьей декады июля, спрос на недвижимость, действительно, оживился: количество активных покупателей выросло к концу сентября на 80%. Такая динамика привела к двум важным следствиям: уменьшился срок экспозиции объектов, а разрыв между ценой предложения и реальной ценой сделки стал сокращаться.
Столкновение интересов
Первыми «ожили» вторичный рынок квартир и участков под индивидуальное строительство в ближайшем пригороде, а также сегмент торговых площадей для стрит-ритейла. С особой осторожностью до сих пор клиенты относятся к покупкам квартир в долевом строительстве.
В то же время в компании «Трансферт» отмечают некое противостояние между вторичным и первичным рынками жилья.
- Происходит столкновение интересов. Владельцы вторичного жилья хотят реализовать свой товар по максимальной цене, зачастую не понимая, что им препятствует более сильный конкурент. Новое же жилье сегодня можно купить по вполне приемлемым ценам, — говорит Михаил Колокольников.
Возможно, такое противостояние приведет в дальнейшем к росту цен на первичном рынке и, как следствие, к новому снижению покупательской активности.
Сегодня же все говорит о том, что рынок восстанавливается. А это значит, что сейчас отличное время для решения «квартирного вопроса»: имеется достаточно широкий выбор жилья по вполне доступным ценам.
Элитная «вторичка» растет в цене
Согласно аналитическим данным компании Infoline, на рынке жилой недвижимости Воронежа в начале осени этого года наблюдалась отрицательная динамика ценового индекса: -0,6% (-203 руб./кв. м). Сегодня этот индекс равен 34 776 руб./кв. м (по отношению к началу года -7,3%).
На вторичном рынке жилья снижение цен зафиксировано на уровне 0,9%, средний показатель составил 35 323 руб./кв. м (-307 руб./кв. м, к началу года -10,7%).
В секторе новостроек стоимостные показатели практически не менялись: в течение месяца они уменьшились всего на 0,1% (-31 руб./кв. м). Индекс здесь равен 33 965 руб./кв. м (к началу года -5,5%).
На вторичном рынке элитного жилья в Воронежской области наблюдается рост цен. По данным Федеральной службы госстатистики по Воронежской области, стоимость элитного жилья на вторичном рынке по итогам третьего квартала нынешнего года составила 45,5 тыс. рублей за квадратный метр, что на 3% выше аналогичного показателя за прошлый квартал.
Вместе с тем на первичном рынке квартиры улучшенной планировки стали дешевле на 2,2% (33,4 тыс. рублей за квадратный метр) и типовые — на 4,1% (31,9 тыс. рублей).
Что касается цены на элитное жилье по районам города, то в основном жилье улучшенной планировки строится в центре города. Однако стоимость может меняться в зависимости от месторасположения этого жилья. Так, на улице Карла Маркса цена квартир улучшенной планировки составляет примерно 70 тысяч за квадратный метр. Столько же стоит жилье на проспекте Революции. В районе главного корпуса ВГУ — около 63 тысяч, а у Чернавского моста — 45 тыс. за «квадрат».
ЛЮДМИЛА СТРЯПЦЕВА
Воронежский Бизнес-журнал, №12, декабрь 2009
