Представители отраслей недвижимости и строительства могут справедливо сетовать на несправедливость — больнее всего экономический кризис ударил по их сферам деятельности.
Именно в них все еще царит полная неопределенность. Финансовый сегмент и автопроизводители — в числе спасенных властями. К недвижимости и строительству поначалу щедрая длань государства так и не дотянулась. Объемы продаж жилой недвижимости за 10 месяцев 2009 года упали, по разным оценкам, в среднем на 50%. В определении масштабов падения продаж коммерческой недвижимости вполне применимо слово «рухнули», если так можно выразиться в отношении 80-90% уменьшения спроса. Виновниками бед в падении спроса на недвижимость поочередно объявлялись банки с их высокими ставками депозитов и СМИ, в которых публиковались прогнозные высказывания экспертов и госчиновников разных рангов и мастей. Предположение же о завышенности докризисных цен сторонники поиска причин спада в других отраслях отметают полностью — «цены диктовались рынком», на котором присутствовали высокие зарплаты, легкодоступные кредиты, а рост экономики, казалось, будет бесконечным. При этом мало кто отрицает определенную «перегретость» рынка в 2006-2008 годах, отмечаемую уже тогда и вызванную (особенно в сегменте коммерческой недвижимости) доступом к «дешевым» деньгам, в том числе и западных институциональных инвесторов.
Поэтому кризис в девелоперской деятельности принято исчислять даже не с банковского кризиса осенью 2008-го, а с маленькой победоносной войны в Южной Осетии, резко изменившей отношение западного капитала к инвестициям в Россию. А финансовый кризис внес полную сумятицу в положение на рынке недвижимости, причем даже спустя год рано говорить о его последствиях, потому что до сих пор не ясно, как ситуация будет развиваться дальше.
Тем не менее надо отметить, что цены на жилую недвижимость в Воронеже в целом продемонстрировали одни из самых низких темпов падения по России. По данным Ассоциации Строителей России и Союза инженеров-сметчиков, они упали всего лишь на 12,9%. Лучшие показатели при этом отмечаются только у Казани (9,8%) и Московской области (11,43%). Но к этим цифрам следует относиться с определенной долей скепсиса, так как, по утверждению многих представителей воронежских агентств недвижимости, скидки от заявленных цен при совершении реальных продаж летом, как правило, были не менее чем 10-20%. Таким образом, фактический уровень падения цен с учетом скидок на сегодняшний день составил порядка 25-28% с начала года.
По статистическим данным базы данных INFOLINE.Недвижимость, на 29 ноября этого года стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья составляет 34 915 руб., на рынке новостроек — 32 519 руб./ кв. м. Однако при этом стоит учитывать, что эти данные рассчитываются на основе предложения, а не реальных продаж. По данным Федеральной службы государственной статистики по Воронежской области, по итогам III квартала 2009 года средняя цена на вторичном рынке составила 34,2 тыс. руб./ кв. м, на рынке новостроек — 33,6 тыс. руб./м. кв. При этом стоимость элитного жилья на вторичном рынке в Воронежской области — 45,5 тыс. руб./ кв. м.
Большое влияние на ситуацию на рынке оказал ипотечный кризис, когда сами представители банков называли желающих приобрести жилье в ипотеку либо сумасшедшими, либо авантюристами, не планирующими расплачиваться по кредиту. Причем особенно большую долю — до 30% — ипотека занимала в новостройках с полной отделкой, огромное количество которых, например, сдавал в Воронеже ДСК (так, в 2008 году ДСК ввел в эксплуатацию 300 тысяч квадратных метров жилья). Возможно, масштаб падения цен был бы более критическим, если бы не произошло резкого снижения количества вводимого в эксплуатацию жилья в Воронеже. Для сравнения — тот же ДСК планирует по итогам 2009 года ввести всего 185 тысяч квадратных метров жилой недвижимости.
Серьезный психологический удар получило также долевое строительство, степень доверия к которому была изрядно подорвана. В этих условиях малоизвестной компании привлечь клиентов на новое строительство стало задачей почти невыполнимой.
Ситуация с коммерческой недвижимостью в регионе оказалась еще более интересной. Одно только перечисление торгово-развлекательных и офисных центров, возводимых в Воронеже в период с 2005 по 2008 год, могло бы занять добрую половину этой статьи. Широко распространена была практика заключения предварительных договоров аренды в еще строящихся зданиях, причем нередко в расчете на будущий рост компании. При этом арендные ставки в торговых центрах колебались в пределах 3-5 тысяч рублей за квадратный метр в месяц, а в бизнес-центрах — от 600 до 1500 рублей за квадратный метр в месяц.
За прошедший год стоимость коммерческой недвижимости упала на 20-40%, но со страхом ожидавшийся девелоперами выход на рынок банков с непрофильными для себя активами, полученными в обмен на долги, так, по большому счету, и не произошел.
Застройщики с началом кризиса постарались минимизировать свои потери — строительство в Воронеже многих новых объектов было заморожено, а часть из них выставлена на продажу. Вплоть до октября этого года рынок продажи коммерческой недвижимости демонстрировал почти полный штиль, а единичные крупные сделки были, скорее, исключением из правил. Арендные ставки в то же время упали на 30-65% в зависимости от класса зданий. Помещения, которые раньше стоили 1500 руб./кв. м в месяц, теперь без труда можно арендовать по цене 700 руб./кв. м в месяц, а около трети всех площадей остаются незаполненными. При этом большое количество арендаторов стало демонстрировать высокую мобильность в стремлении подобрать помещение, оптимальным образом удовлетворяющее текущему положению компании.
В ближайшие год-два в Воронеже, по оценкам участников рынка, должно быть введено порядка 150 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости классов «А» и «В». Насколько они окажутся востребованными и какое влияние окажут на уровень ставок, предсказать не берется пока никто. Возврат же к докризисным арендным ставкам ожидается, по самым осторожным прогнозам, не ранее второго полугодия 2011 года. В чем многие аналитики рынка коммерческой недвижимости сходятся, так это в том, что период резкого падения ставок пройден, и наступило время относительной стабилизации ситуации, позволяющее владельцам зданий корректно формировать свою ценовую политику.
В настоящее время стоимость коммерческой недвижимости в Воронеже в среднем варьируется в пределах 50-60 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от локации. Причем участники рынка отмечают некоторое оживление рынка, благодаря которому цены в последние пару месяцев выросли на 2-3 тысячи рублей за квадратный метр.
Постепенно оживает и рынок жилья, причем, в первую очередь, «вторички» — начиная со второго полугодия 2009 года, уменьшается разрыв между ценой предложения и реальной сделки, сокращаются также и сроки экспозиции объектов, а количество реальных покупателей увеличилось почти вдвое. И хотя об инвестиционных покупках недвижимости речь все еще пока не идет, эти факторы свидетельствуют об определенном восстановлении спроса. А если возобновится полноценная работа механизма ипотеки, которой в последнее время уделяет особое внимание государство, можно будет говорить и о начале роста рынка недвижимости. Правда, для этого также должно, в целом, вырасти благосостояние населения, поэтому рассматривать потенциал рынка региональной недвижимости в отрыве от перспектив всей отечественной экономики вряд ли имеет смысл. А эти перспективы, похоже, выглядят довольно туманными.
ПОДГОТОВИЛИ: АЛЕКСЕЙ СОРОКИН, ЮЛИЯ САФОНОВА
Федеральное Деловое Издание "ИН" №29, декабрь 2009 – январь 2010
