Воронеж. 02.11.2018. ABIREG.RU – Аналитика – Бардак, который годами творился на рынке долевого строительства жилья и привел к тысяче обманутых дольщиков Воронежской области, постепенно уходит в прошлое.
Порядок наводится, но проблемных объектов много
Для нормального функционирования рынка особое внимание уделяется трем направлениям. Первое – с рынка вытесняются застройщики-мошенники и застройщики-непрофессионалы. То есть те горе-строители, которые решили подзаработать на быстрых деньгах дольщиков, но явно недооценили всю сложность жилищного строительства. Второе – фактически ушли с рынка страховые компании, которые просто собирали страховые премии, но были не способны построить профессиональную экспертизу и нести ответственность по взятым на себя обязательствам. Теперь их осталось в реестре ЦБ только 12, но фактически страхованием ответственности застройщиков жилья занимаются СК «Респект» и Общество взаимного страхования застройщиков. Обе организации обладают уникальным опытом экспертизы застройщиков и всегда предельно ответственно относились к принятию объектов на страхование.
На плечи этих двух компаний ответственным грузом легла нагрузка по тысячам застройщиков жилья со всей страны. Генеральный директор «Респекта» Александр Артамонов специально запустил горячую линию для тех застройщиков, которые внезапно оказались без ушедших с рынка страховщиков. В результате две компании фактически не дали остановиться рынку страхования долевого строительства.
Третье – очень много зависит от местных региональных властей, которые выдавали разрешения налево и направо, а когда застройщик сбежал с деньгами дольщиков, принимали позу «мы тут ни при чем».
Проблемных объектов по-прежнему очень много. Еще в 2017 году строительный областной департамент создал реестр стройплощадок с помесячным контролем за ходом работ и банкротствами застройщиков. Из 190 новостроек области (более 45 тыс. квартир) на 13 строительство приостановлено, два застройщика вернули дольщикам деньги, на 35 сорваны графики, на семи – неоднократно. Четыре из них в Воронеже. Три объекта отклонились от плана работ, грозя невыполнением обязательств перед дольщиками. Ситуация не улучшилась и на конец 2018 года.
Страховые компании взяли на себя функции надзора за строительством
Все строящиеся объекты застрахованы в обязательном порядке. А это значит, что страховая компания должна компенсировать ошибки застройщиков, которые могут привести к приостановке строительства. Страховая несет ответственность, если у застройщика нет злого умысла, а наступает ошибка в работе, связанная с коммерческими просчетами либо недочетами в строительстве или проектировании. Кроме тех случаев, в которых был вывод денег из строительства или другие виды мошенничества. Ведь в случае мошенничества застройщика дело превращается в уголовное, а дольщики не получают компенсаций от страховщиков: злой умысел во всем мире – событие, не подлежащее обычному страховому покрытию.
Так сложилось, что именно от действий страховщика уже на этапе мониторинга строительства в конечном счете зависит благополучие тысяч семей, вкладывающих свои, зачастую последние деньги в строительство долгожданного жилья.
Генеральный директор страховой компании «Респект» Александр Артамонов, в портфеле которой более 6 тыс. договоров с застройщиками, считает, что ответственно работать на рынке страхования застройщиков жилья – дело весьма непростое и требующее серьезной подготовки. В страховой компании «Респект» трудятся десятки строителей и строительных финансистов, которые постоянно мониторят объекты, проводя плановые и внеплановые проверки. «Респект» анализирует даже социальные сети и Интернет в поиске информации о возможных проблемах застройщиков, и в случае ее обнаружения, проводит моментальные выездные проверки объекта.
«По нашим внутренним правилам, – продолжает Александр Артамонов, – если на стройке в течение трех месяцев нет движения, она считается проблемной. По государственным нормативам этот срок – полгода. Но часто и через полгода затишья на объекте власти не хотят подключаться и проверять, в чем дело. Если сдача не скоро, зачем шевелиться?!»
Фактически страховые компании выполняют функции стройнадзора за объектами, выявляя на самом раннем этапе даже минимальные проблемы с застройщиками.
Страховой тариф не покрывает риски мошенничества и рейдерства
Общее мнение страховщиков – тариф в 1%, который сейчас гуляет по рынку, совершенно не отражает рисков долевого строительства в России. Во всем мире под такой процент страхуют только добросовестных застройщиков, а если есть риск мошенничества, тариф должен быть 6-8%. Совсем недавно представители западных перестраховочных компаний, которые приезжали в Россию, удивленно разводили руками: «Ребята, вот этот бизнес отличный, если только нет риска мошенничества, а если есть риск мошенничества, то тогда не 1% должен быть справедливым тарифом страхования, а 6-8%». И это логично. В соответствии с более чем 300-летней мировой практикой страхования, если был выявлен умысел страхователя или факты соответствующих злонамеренных действий властей, то страховщик не несет ответственности перед выгодоприобретателем при наступлении страхового случая, это императивное исключение.
В России же большинство страховых случаев связаны либо с мошенничеством самих застройщиков (иногда в сговоре с банками или местными властями), либо с умышленными действиями властей.
Какие изменения могут улучшить ситуацию с обманутыми дольщиками?
Страховщики предлагают четкий механизм контроля за стройками с долевым участием: регулярные (а при необходимости и внеплановые) проверки на объектах должны проводить группы с участием региональных властей, Минстроя, Фонда защиты прав дольщиков и профильных экспертов. В случае если необходимо приостанавливать деятельность застройщика, дела должна принять временная администрация под руководством сотрудника федерального Минстроя, которая за два месяца обязана ответить на вопросы о причинах недостроя и методах ликвидации проблем. И при всех расчетах во главу угла должны быть поставлены интересы дольщиков.
Есть и еще одно предложение – позволить страховщикам финансировать достройку проблемного дома из резервных средств. Сегодня закон разрешает тратить на это только чистую прибыль компаний, но ее на эти цели не хватает. Между тем страховщику иногда выгоднее помочь застройщику закончить объект, чем расплачиваться с долгами. А дольщики в этом случае получат долгожданные квартиры, а не обесценившиеся за годы строительства деньги.
Почему нужны эти изменения?
Очевидно, что все так называемые «страховые пылесосы», собиравшие деньги и избегавшие выплат, покинули рынок и сейчас он наконец выглядит так, как должен был выглядеть изначально. Есть государственный компенсационный фонд, который занимается новыми объектами, и есть гаранты, такие как СК «Респект» и ПОВС, подтвердившие годами своей работы право находиться на рынке и работать в интересах застройщиков и дольщиков.
Недобросовестные застройщики не смогут получать доступ к деньгам дольщиков и пользоваться ими в своих интересах, что ранее приводило к значительному числу мошенничеств. Страховщик или компенсационный фонд просто не дадут возможности таким застройщикам увеличивать армию обманутых дольщиков, а потом всю нагрузку класть на государственный бюджет.
Дело за малым – качественно усовершенствовать законодательство таким образом, чтобы в стране не осталось ни одного обманутого дольщика. В правительственных кулуарах сейчас активно обсуждается вопрос введения бюджетной ответственности региональных властей за допущенную халатность при осуществлении контроля за застройщиками, наличие коррупционных сговоров с застройщиками и иные формы злоупотреблений полномочиями. По мнению экспертов, благодаря только этим мерам в 5-10 раз сократится число обманутых дольщиков и проблемных объектов.
Можно сказать, что рынок долевого строительства наконец стал почти идеальным и теперь на самом деле на первое место выходит вопрос обеспечения прав и интересов дольщиков.
На правах рекламы
