Тамбов. 02.11.2018. ABIREG.RU – Аналитика – За последние два года количество лицензиатов в Тамбове, по данным регионального Госжилнадзора, сократилось на 20 управляющих организаций. По словам руководителя управления Сергея Захарцева, основным поводом для лишения лицензий послужили банкротство компании или фактическое неосуществление заявленной деятельности. Но теперь, с вступлением в силу изменений в законодательстве, и поводов для наказания, и «наказанных» компаний может стать на порядок больше.
Кому это выгодно?
Управление многоквартирным домом – дело хлопотное, но при грамотном подходе – прибыльное. Судить об этом можно хотя бы по «коммунальным войнам», которые периодически сотрясают не только Москву и Подмосковье, но и города поменьше. Попытки «увести» рентабельные дома у конкурентов предпринимают и на Тамбовщине. Как рассказали в Госжилнадзоре, серьезные баталии разворачиваются сейчас в поселке Строитель, где на обслуживание чуть более 100 домов претендуют сразу семь управляющих компаний.
Казалось бы, конкуренция всегда на руку потребителю: можно выбрать цену пониже, а условия – получше. Тариф на обслуживание домов в Тамбовской области разнится от 10 рублей за квадратный метр (в областном центре) до 20 рублей (в Уварове и Котовске). Но практика показывает, что погоня за дешевизной не всегда приводит к нужному результату: по данным Госжилнадзора, больше всего жалоб от населения поступает именно в Тамбове, а вот в Уварове и Котовске их значительно меньше.
«Если компания входит на рынок ЖКХ с одной мыслью о прибыли, это не заканчивается ничем хорошим, – уверен Сергей Захарцев. – Прибыль появляется, когда работа начинается с грамотного расчета экономики дома: что необходимо сделать в первую очередь, сколько это может стоить, сколько средств на счету дома скопили собственники. Если ходить и обещать «перейдите к нам, мы вам всё сделаем» – ни толку, ни прибыли не будет».
Управляющие компании «экономику» домов считать умеют. Поэтому основная битва идет за так называемые «рентабельные» дома – где жителей много, а работ по содержанию имущества минимум. Как правило, это новостройки от девяти этажей и выше. Жителям многочисленных хрущевок, дряхлеющих «сталинок» или двухэтажных «бараков» выбирать не приходится. Да они особо и не выбирают, оставляя это богоугодное дело на откуп городским властям.
Самое громкое банкротство
До недавнего времени практически весь этот «хлам» (более 400 домов в областном центре, преимущественно в Советском районе) обслуживала УК «Тамбовинвестсервис». Компания выросла из муниципального предприятия, которое когда-то создавали именно с этой целью – обслуживать дома, жители которых не выбрали тот или иной способ управления. То есть на тебе, Боже, что нам негоже.
Стоит ли удивляться тому, что спустя 10 лет общая сумма долгов управляющей компании превысила 150 млн рублей (во всяком случае, именно о такой сумме заявляла Тамбовская областная сбытовая компания, первой инициировавшая процедуру банкротства «управляшки»). Складывались они разными путями. Здесь и разница между показателями счетчиков у населения и счетами, выставляемыми ресурсоснабжающими организациями (должен же кто-то оплачивать сетевые потери), и необходимый, но никем не компенсируемый срочный ремонт вечно текущих кровель и труб, и большой процент несознательных жителей, «забывающих» оплатить квитанции.
В результате, УК «ТИС» вычеркнута из реестра управляющих компаний. Часть ее домов (те, с которых еще можно получить хоть какую-то «маржу») отошла более удачливым конкурентам, часть (те, у которых одна судьба – под снос) досталась муниципальному Долговому центру, что увеличило нагрузку на и без того трещащий по швам городской бюджет. Конечно, жители могут принять свое решение и выбрать любую управляющую компанию из оставшихся 95, но, учитывая, что даже компания-банкрот их не напугала, серьезных изменений ждать не стоит.
Что интересно, такая же судьба (банкротство за долги) постигла и тезку УК «ТИС» – МУП «Тамбовинвестсервис». В данном случае исковое заявление в суд направило ОАО «Квадра», а общая сумма задолженности составила более 2 млрд рублей. Правда, здесь к банкротству присоединились и громкие уголовные дела: в начале августа суд Ленинского района арестовал Юрия Дубовика, подозреваемого в превышении должностных полномочий в бытность его директором МУПа.
Чтобы завершить картину, напомним, что в течение года иски об аннулировании лицензий были направлены в отношении УК «Доверие», ООО «Спектр», ООО «ЖКХ Сервис», УЖК «Содружество-С», УК «Диалог» и ряда других компаний. По УК «Доверие» и упоминаемом уже ООО «УК «ТИС» решения судов состоялись и вступили в законную силу, остальные еще рассматриваются судами разных уровней.
Что это – передел рынка или его «санация»?
То ли еще будет...
В октябре текущего года вступили в силу изменения, которые правительство Российской Федерации внесло в некоторые акты по вопросам управления многоквартирными домами. Если перевести юридические формулировки на разговорный язык, то станет понятно, что основные перемены касаются отношений между управляющей компанией и собственниками жилья в многоэтажках. Правительство решило защитить права граждан и прописало в нормативных документах грубые нарушения, за которые УК может лишиться лицензии.
К самым серьезным случаям можно отнести действия, в результате которых жизни или здоровью граждан был причинен вред. Правда, здесь голословными обвинениями не отделаешься: факт должен быть подтвержден решением суда. То есть если ребенок простыл из-за недостаточно горячих батарей – вину управляющей компании еще надо доказать, а вот если рванул бытовой газ и суд установил, что произошло это из-за некомпетентности (или халатности) УК, – лицензия наверняка будет отозвана.
Также лишатся источника заработка компании, которые не провели испытаний систем отопления перед подачей в дома тепла; не заключили договоры на поставку света, воды или тепла, а также на обслуживание газового оборудования и лифтов; не содержат аварийно-диспетчерскую службу (или она работает с нарушениями); задолжали ресурсопоставщикам за два и более месяцев, что подтверждено актами сверок взаимных расчетов, либо соответствующими судебными решениями.
Значит ли это, что рычагов для расчистки рынка у властей прибавилось?
Прозрачность и порядок
Сергей Захарцев законодательную инициативу рассматривает как позитивную, но недостаточную. «Мы ждем, когда будут внесены необходимые изменения в Кодекс РФ об административных правонарушениях, – отметил он на брифинге, посвященном изменениям в законе. – А пока ведем разъяснительную работу среди управляющих компаний».
По его словам, сейчас на разных стадиях решения находятся еще пять дел об отзыве лицензий. Но это не значит, что кто-то из жителей в зиму останется без обслуживающей организации. «В основном мы лишаем лицензии те компании, которые фактически не обслуживают ни одного дома, – объясняет руководитель Госжилнадзора. – Это не редкий случай, когда организация оформляет лицензию «на всякий случай», впрок, но работать так и не начинает».
Общие тенденции на рынке управления жильем Сергей Захарцев описывает как приведение всех отношений в законные, конституционные рамки. «После принятия нового Жилищного кодекса оставалось много белых пятен, не разъясненных нормативными актами мест, – рассказывает он. – Это приводило к разным перекосам – где-то муниципалитету приходилось брать на себя не прописанные законом траты, где-то управляющие компании спекулировали безграмотностью собственников жилья. Нельзя сказать, что сейчас все проблемы решены. Но серьезных жалоб становится меньше. Во всяком случае, в эту отопительную кампанию мы вошли на порядок лучше, чем в предыдущие годы».
По оценке начальника управления Госжилнадзора, ждать массовых отзывов лицензий или «коммунальных войн» в Тамбове не стоит. Все, кто работать не мог или не хотел, с рынка управления жильем уже ушли. Те, кто остался, правила игры знают и принимают. Да и губернатор ставит конкретную задачу: поддерживать порядок на рынке управляющих компаний, делать их деятельность более прозрачной для населения. А для Тамбовщины пожелания губернатора – сигнал четкий и обсуждению не подлежащий.
