Воронеж. 15.11.2018. ABIREG.RU – Эксклюзив – Инфляция, новый закон о «долевке» и плотная застройка Воронежа, несомненно, повлияли на строительный рынок региона. Подобные изменения всегда могут или сыграть на руку местным застройщикам, или лишить возможности развиваться. По словам председателя совета директоров ГК «Крайс» Натальи Казенновой, 2018 год, вопреки прогнозам, оказался удачным для строителей, и пока перспектив ухудшения ситуации не видно. Глава ГК рассказала «Абирегу», почему Воронежу не грозит повторение истории с массовым банкротством застройщиков, тяжело ли даются проекты реновации и насколько целесообразна разработка Генплана на 20-летнюю перспективу.
– До окончания года еще 1,5 месяца, и подводить итоги все-таки пока рано. Но общую оценку 2018-му дать уже можно?
– Если говорить конкретно о нашей группе компаний, то, на мой взгляд, год был очень хорошим. Честно признаться, мы даже не ожидали, что ситуация будет так развиваться. Казалось, то, что называется кризисом, – это наша действительность, которая не позволит вернуться к прежним объемам. К счастью, мы были не правы: в этом году наши показатели даже лучше, чем до кризиса.
– Что этому поспособствовало, на ваш взгляд?
– Мы развиваем компанию, уделяем особое внимание качеству и технологиям, активно инвестируя в это направление. Поэтому в нашем случае, думаю, такая позитивная динамика связана с хорошим продвижением на рынке: сегодня наша репутация работает на нас. Не так много компаний, которые строят качественное жилье, но мы точно в их числе. Конечно, это не может не отражаться на ценах – у нашей компании они достаточно высокие. Но при этом на сегодняшний день мы имеем настолько хороший объем продаж, что даже отказались от услуг риелторов. Это временная мера, конечно, но в ближайшие два месяца она точно будет актуальна, потому что плановые показатели мы уже перевыполнили, и, соответственно, пока приходится немного «тормозить» продажи...
– А в целом рынок и другие застройщики как себя «чувствуют» в этом году?
– В целом всё очень неплохо. Большинство застройщиков говорят о том, что у них тоже хорошие показатели, и перспективы следующего года вполне позитивны. Два года назад стройсектор пребывал в кризисе: переизбыток жилья, в особенности сегментов «эконом» и «эконом минус», был велик. Сегодня этот показатель резко сократился, и экономическая ситуация улучшилась.
– Выросла покупательная способность или здесь большую роль играют различного рода банковские и государственные программы?
– Покупательная способность, безусловно, выросла, но факторов, которые на это действуют, масса. Мы видим, что нашим покупателям очень помогает ипотечная программа с достаточно низкими ставками. Сейчас, конечно, наблюдается определенный рост, но целый год держались довольно низкие ставки, и многие этим воспользовались. Кроме того, добавился тот потребитель, который раньше себе не мог позволить взять жилье в ипотеку. Жителям нашей страны всё время кажется, что завтра что-то случится, поэтому нужно покупать сегодня. Поэтому решения принимаются быстрее. Ну и, кроме того, присутствует страх, что завтра цена на жилье взлетит – эти слухи активно разносятся в связи со вступлением в силу нового закона о долевом строительстве. Но я уже об этом говорила ранее и повторюсь еще раз: не стоит ждать резкого роста цен. Безусловно, стоимость планомерно будет повышаться, но не так критично, как это прогнозируется. При этом основной причиной роста цен на жилье является все-таки инфляция. За последние годы только бетон и металл в среднем выросли в цене на 30-40%.
– С учетом инфляции, нового закона, который, конечно, поменял «правила» в строительном сегменте, как вы видите развитие регионального рынка в ближайшей перспективе?
– В целом нет оснований считать, что в скором будущем рынок как-то серьезно может пострадать. Думаю, его покинут мелкие компании, не приспособившиеся к новому закону, которые всегда использовали деньги дольщиков для строительства и не наработали собственных средств. В рамках нового закона, конечно, предусматривается возможность полного кредитования проектов со стороны банков, но для того, чтобы на 100% прокредитоваться, нужно пройти долгий путь: наработать себе историю, вложить собственные средства, а уже потом получить 100%-е финансирование на какой-то очередной этап строительства. Поэтому тем компаниям, которые с банками не работали, думаю, придется очень непросто.
– А в Воронеже таких много?
– Достаточно много. Хотя мы тоже не считаемся крупной компанией, но у нас есть свой потребитель, свой кусочек рынка, где мы предлагаем жилье класса «комфорт». Мы заработали хорошую репутацию застройщика качественного жилья.
– Если рынок покинут небольшие компании, какова вероятность повторения ситуации многолетней давности, когда массово банкротились компании, оставляя недостроенные объекты и обманутых дольщиков?
– Нет, такая ситуация точно не повторится. Во-первых, у нас есть компенсационный фонд, который будет разрешать эту ситуацию, если вдруг что-то случится. Во-вторых, законодательство сейчас ужесточилось, поэтому и деньгами дольщиков невозможно распоряжаться по своему усмотрению. Государство очень хорошо отработало эту ситуацию, максимально обезопасив покупателей.
– Соседние регионы опыт воронежского коллапса многолетней давности повторили относительно недавно, и последствия до конца не устранены...
– После кризиса 2008 года рынок пошел резко вверх, появилось очень много компаний – всех привлекала большая рентабельность. То есть не было оценки рынка: новые компании появлялись, старые наращивали объемы. Поэтому просто рынок «сел» – произошло перепроизводство, как и у нас в регионе в свое время. Думаю, в небольших городах, таких как Липецк и Тамбов, где и спрос на жилье ниже, и уровень дохода у населения меньше, ситуация скоро разрешится.
– Ваши жилкомплексы стабильно включают в себя большой объем инфраструктурных объектов. Но в целом для города это большая проблема – обеспеченность социальной инфраструктурой не на самом высоком уровне. Истории, когда, например, родители первоклашек ночами «дежурят» у школ, чтобы записать ребенка именно в это учебное заведение, уже не редкость для новых жилых кварталов. Как, на ваш взгляд, эту ситуацию можно исправить?
– На самом деле у нас численность населения не сильно растет, за последние пять лет примерно на 3%. Поэтому мест в детсадах и школах, которые есть в городе, вполне достаточно для Воронежа. Но проблема действительно есть – это перераспределение по районам города. То есть из центра люди переезжают в спальные районы и, естественно, хотят отдать своего ребенка в школу или детсад поближе к дому. Поэтому в этих учебных заведениях огромные скопления детей, особенно остро проблема стоит на улице Шишкова, где сконцентрированы огромные жилые комплексы «Олимпийский», «Московский квартал» и «Ботанический сад». Я думаю, отсюда и идет расхожее мнение о недостатке школ, ночных очередях родителей первоклашек и прочее. Власти обещали решить проблему в скором времени. А в некоторых районах старые школы в общем-то полупустые, но они, к сожалению, технически отсталые. Как выйти из этой ситуации? Мне кажется, проблему могли бы решить бесплатные школьные автобусы, раньше это было очень распространенной практикой. Таким образом можно было бы решить проблему временно, перераспределив детей в школы других районов города. А в целом власти запланировали построить до 2020 года еще несколько школ, и это должно помочь ликвидировать сегодняшний дефицит.
– То есть расхожее мнение, что строители не выполняют своих обязательств в плане инфраструктуры, – ошибочное?
– Однозначно это не массовая история. Хотя есть застройщики, которые действительно эти обязательства не выполняют. Проблема в том, что много лет застройка шла без какого-то четкого Генплана, поэтому и получилось, что в довольно плотно заселенном районе, например, только одна дорога, две школы и один детский сад. К примеру, строительство школ финансируется в основном из бюджета, а вот участок земли под него – вот проблема. Застройщику не всегда возможно с точки зрения экономики выделить этот участок для города, а если говорить резче, то практически всегда невозможно, так как участок земли под застройку был приобретен много лет назад, заранее просчитана экономика, и в отсутствие Генплана школа там не была предусмотрена. По моему мнению, такие тупиковые ситуации должны разрешаться каким-то образом за счет бюджета. Что касается дальнейшего обеспечения инфраструктурой только планируемых в будущем застроек, то теперь есть Генплан, который будет досконально дорабатываться в самое ближайшее время, он учтет все наши прошлые ошибки и грамотно запланирует наше будущее пространство для работы и проживания, учитывая также и инфраструктурные особенности развивающейся городской среды.
– Кстати, о Генплане. Сейчас ведется подготовка к разработке нового документа на 20 лет. Строительные компании тоже попросили спрогнозировать свое развитие на 20-летнюю перспективу. Как вы оцениваете такой горизонт планирования? Насколько это целесообразно?
– Понимаете, такой процесс, как общее планирование, – очень важная вещь. Оно должно быть стратегическим, тактическим, долгосрочным и краткосрочным. Поэтому мы должны понимать, что у нас изменится через 20 лет, к чему мы должны стремиться. Понятно, что документ будет корректироваться, потому что безошибочно спланировать на десятилетия просто невозможно. Но общее понимание должно быть.
– А какой вы видите компанию через 20 лет?
– Наверное, хотелось бы видеть сильную, эффективно развивающуюся в определенном сегменте компанию. На воронежском рынке мы пока представлены достаточно слабо. Хотя сегодня мы строим и на других рынках – в Подмосковье, например. Поэтому хотелось бы закрепиться здесь основательно: хотя бы иметь 10-15% своего потребителя на рынке. У нас очень сильная профессиональная команда, в связи с чем все задатки для обозначенных перспектив, конечно, есть.
– Но наверняка есть еще планы расти территориально?
– Конечно, хотелось бы выходить в регионы с хорошей доходностью. На данный момент мы рассматриваем Липецк, побережье Крыма и частично Московскую область. Частично, потому что она недолго будет оставаться высокодоходной. При реализации программы реновации в регион придут новые застройщики и доходность там заметно снизится.
– Сколько времени займет реализация планов по выходу в новые регионы?
– Примерно два года для каждого региона. Это оптимальное время, за которое можно подготовить проект планировки территории, изучить спрос и реализовать другие необходимые процедуры. Но это для тех, кто рассчитывает возводить жилые комплексы. Для точечной застройки необходимо несколько месяцев, поскольку она не требует масштабной подготовительной работы. Но мы не склонны браться за точечные проекты, а ориентированы как раз на масштабные жилкомплексы. Мы занимаемся их возведением под ключ, а затем и эксплуатацией. Для этого у нас есть своя управляющая компания. То есть мы подходим к вопросу комплексно и прорабатываем такие аспекты, как повышение культурного уровня и уровня жизни.
– Касательно проектов реновации у вас есть показательные примеры – ЖК «Трамвай желаний», «Острова». Тяжело ли осваивать такие территории? И, если будет такая возможность, пойдете ли вы еще раз на освоение подобных участков?
– В Воронеже практически не осталось свободных «полевых» территорий в черте города, поэтому приходится перестраивать уже имеющееся или осваивать участки, ранее зарезервированные подо что-либо другое. Как и везде, всё упирается в инфраструктуру. Мы изначально смотрим, где находился участок, и, в зависимости от имеющихся условий, планируем, как всё должно быть. Например, если строительство ведется на месте завода или трамвайного депо, куда не был предусмотрен доступ на личном транспорте, приходится искать оптимальные решения для изменения этой ситуации. Следующая задача – найти, где расположить школу или детский сад. Но это обычная практика, и никаких кардинальных отличий от незастроенных участков здесь, честно говоря, нет.
– Соответственно, это отражается на сроках...
– Сроки, конечно, увеличиваются, этого не избежать.
– Как вы относитесь к строительству на месте промышленных объектов?
– Если на территории бывшего промышленного объекта остаются, к примеру, такие сложности, как промстоки, отходы и захоронения, мы от освоения этой территории точно откажемся. На мой взгляд, всё, что связано с такими зонами, должно быть урегулировано властями. Скажем, если нашелся застройщик, который вызвался вести работы на таком участке, то бюджет должен на себя взять часть расходов, связанных с непрофильной деятельностью, то есть очисткой территории. Это в том случае, если уничтожение отходов или их вывоз не будет выгоден собственнику земли. Ведь, так или иначе, во главу угла бизнес ставит экономическую выгоду. При отсутствии бюджетного финансирования браться за подобные проекты для нас просто бессмысленно.
– А как вы видите себя в дальнейшем, в каком сегменте планируете развиваться, ведь у вас есть опыт строительства жилья и класса «комфорт», и других видов? Есть ли вообще золотая середина между красивой архитектурой, качеством и доступной ценой?
– Сейчас квадратный метр у нас стоит в районе 50-52 тыс. рублей, и это доступная цена. «Бизнес-класс» – от 70-75 тыс. рублей за «квадрат». И в дальнейшем мы планируем работать в ценовом сегменте 50-60 тыс. рублей за квадратный метр. Архитектура наших комплексов очень хорошая для таких цен, но вот доходность пока низкая. Поэтому сейчас мы работаем фактически на репутацию. Возможно, в связи с жесткой конкуренцией на рынке, рентабельность останется на уровне порядка 5%.
В России мы уже привыкли к доходности в 35-50%, а в Европе, где я какое-то время работала, таких показателей и близко не было. Там доходность строительного бизнеса держится на уровне 15% от проекта, а осваивается там всё довольно быстро – в течение полутора лет. Я думаю, мы к этому тоже подойдем.
