На волне популярности ипотеки мы решили посчитать, что выгоднее: снимать квартиру или воспользоваться ипотекой?
Молодая семья может либо снять квартиру, либо купить квартиру в ипотеку. Давайте посчитаем затраты и выгоды от каждого из вариантов.
В качестве исходных данных возьмем 1-к. квартиру в Северном районе Воронежа. Рассматриваем квартиру сразу с ремонтом от застройщика. Либо хорошее предложение на вторичном рынке. Подобная квартира стоит около 2 млн. рублей. Ипотеку посчитаем с учётом скидок для молодых семей и комплексного страхования. Сейчас в среднем ипотека выдается на 16,7 лет, но для удобства возьмём 15 лет.
Итого имеем:
-
однокомнатная квартира стоимостью 2 млн. руб. и площадью 40 кв. м
-
ипотека плюс комплексное страхование 10,1%
-
срок кредита 15 лет
-
первоначальный взнос 30% или 600 тыс. руб.
-
10 000 руб. средняя стоимость съемной аналогичной квартиры.
Ипотека и переплата
Давайте оценим, сколько будем платить в месяц и сколько мы переплатим за кредит.
Структура платежа по ипотеке такова, что вначале мы платим в большей частью проценты банку, а потом погашаем основное тело кредита. В среднем за 15 лет получается равенство: 7565 руб. уходит на погашение тела кредита и 7565 руб. на выплату процентов банку.
-
Кредит: 1 400 000 руб.
-
Платежи ежемесячные: 15 130 руб. (при комплексной ставке 10,1%)
-
Переплата за 15 лет: 1 323 442 руб. или 66% от стоимости квартиры
-
Квартира в ипотеку обошлась в: 3 323 400 руб. (2 млн. + переплата за 15 лет)
Ипотека и дополнительные расходы
При покупке квартиры в собственность есть дополнительные расходы: мебель, периодический ремонт, оплата налогов.
Мебель
Если вы купили квартиру с ремонтом, то нужна мебель. В минимально-средняя обойдется в 150 тыс. руб. Помним, мы стараемся экономить.
Ремонт
Даже, если в квартире был ремонт, через 10 лет вашей жене захочется обновить обои. Правильно. Обойдется косметический ремонт в 120 тыс. руб. (3 тыс. руб/кв.м.) без учёта инфляции за 10 лет.
Налоги
Налог на имущество будет составлять около 2 тыс. руб. в год.
Дополнительные расходы при владении квартирой за 15 лет: 300 тыс. рублей.
Ипотека и рост цен на квартиры
Покупая квартиру в ипотеку, мы рассуждаем так: «Пусть и переплата банку, зато своя. Да и цены на квартиры растут».
Давайте посмотрим, на сколько выросли квартиры за 10 лет.
За 10 лет квартиры в Воронеже подорожали на 14,5% по данным INFOLINE. Отметим, что средний прирост 1,45% в год – это совсем немного.
А, что с инфляцией? За 10 лет инфляция составила 7,84% в год.
Интересная ситуация, когда официальная инфляция в несколько раз выше, чем прирост цен на квартиры. Если взять в качестве ориентира прирост покупательской способности населения – 8,7% за лет или ежегодный прирост в 0,87%, то за 15 лет квартира подорожает только 13,05%.
Через 15 лет квартира будет стоить:
-
по индексу INFOLINE 2,435 тыс. руб.
-
по инфляции 4,352 тыс. руб.
-
на основе покупательной способности 2,261 тыс. руб.
Ипотека и старение квартир
Чем старше квартира, тем больше у неё конкурентов. Строятся новостройки и появляется более свежее жильё. Поэтому старение квартиры неизбежно.
Пришли к следующему выводу:
-
За 40 лет квартира в среднем теряет 18% от стоимости или 0,45% в год.
-
За 15 лет квартира потеряет товарной стоимости на 135 тыс. руб.
Аренда и платежи
Снимая аналогичную квартиру в Северном районе у вас есть ежемесячные платежи: 10 тыс. руб. в месяц, что составит 1,8 млн. руб. за 15 лет и плюс 15 тыс. руб. плата за 5 переездов
Итого, снять 1-комнатную квартиру на 15 лет обойдется в: 1 815 000 рублей
Аренда и инвестирование
Мы рассматриваем равные условия при покупке в ипотеку или съёме жилья. Если выбрали не покупать квартиру, а снимать, то у вас остается 600 тыс. рублей. Их положим на депозит в банке.
Помним о разнице между платежами по ипотеке и аренде составляет 5 тыс. рублей. Их ежемесячно кладём на счет в банке в течении 15 лет.
Кроме того, мы потратим 150 тыс. рублей на закупку мебели. Учтём и это на депозите.
Возьмем ставку по депозиту 7,5%.
Через 15 лет на трех депозитах:
-
1 841 666 руб., за счет первоначального взноса
-
1 671 086 руб., если откладывать на счет разницу между платежом
-
460 417 руб., если положить стоимость мебели (150 тыс. руб.)
Итого при инвестировании через 15 лет на депозитах: 4 498 944 руб.
Аренда и её рост
Само собой, правильно заметили, что аренда за квартиру может подорожать за 15 лет. Но на какой процент удорожания ориентироваться?
-
Ориентация на рост стоимости жилья – 1,45% в год. В таком случае аренда вырастает до 1 983 945 рублей заплатим за 15 лет с учетом переездов. Напомним, что за 10 лет стоимость квартир в Воронеже выросла на 14,5%, т.е. 1,45% в год.
-
Ориентация на инфляцию – 7,84% в год. При учёте инфляции аренды вырастает до 2 789 085 руб. заплатим за 15 лет с учетом переездов. Как и в примере с ценой квартиры, взяли инфляцию 7,84% в год. Если учесть инфляцию, рост цен?
Расчёты
Мы решили сделать итоговый расчет с учетом изменения цен на квартиры, аренду и сопутствующие платежи. Взяли среднее значение между приростом цен на квартиры лет и инфляцией за 10 лет: 1,45% и 7,84%. Ставка 4,65%.
Для депозитов взяли ставку 7,5%.
Ипотека с учетом инфляции и роста цен
Покупка в ипотеку имеет свои плюсы: рост стоимости недвижимости нам на руку. Это наш доход (1 393,5 тыс. р.) . Однако есть и расходы: покупка мебели (150 тыс. р.), ремонт через 10 лет (168 тыс. р.) и налоги (почти 40 тыс. р.). Кроме того, за 15 лет квартира устаревает (135 тыс. р.), это тоже расходы.
Напомним, что рост стоимости недвижимости и расходов взяли с учетом ставки в 4,65%.
-
Доходы: 1 393 500 руб. Квартира как актив: 2 000 000 руб. (рост её стоимости мы учли в доходах)
-
Расходы: 492 754,5 руб.
-
Стоимость квартиры в ипотеку: 3 323 400 руб.
-
Итого: ипотека за 15 лет: минус 422 654,5 руб.
Аренда с учетом инфляции и роста цен
У нас есть доходы, если мы отказались покупать квартиру в ипотеку, а решили снимать жильё. Доход строится из инвестиций первоначального взноса (1 842 тыс. р.), стоимости мебели (460 тыс. р.) и ежемесячного пополняемого депозита за счет разницы в платежах (1 671 тыс. р).
-
Доход: 3 973 169 руб. от инвестиций (см. расчеты выше)
-
Расходы: 2 386 555 руб. за арендные платежи и переезды
Итого аренда за 15 лет: плюс 1 586 654 рублей
А если всю жизнь снимать?
Исходные данные прежние (в том числе и ипотека на 15 лет). Инфляция и рост цен: 4,65% Депозит: 7,5% Период расчета 41 год.
Ипотека
За 41 год нам придётся сделать два косметических (3 тыс.р./кв.м.) и два почти капитальных ремонта (10 тыс.р./кв.м.). Квартира подорожает до 5,8 млн. рублей.
-
Доходы: 3 808 900 руб. Квартира как актив: 2 000 000 руб. (рост её стоимости мы учли в доходах)
-
Расходы: 2 869 178 руб.
Стоимость квартиры в ипотеку: 3 323 400 руб.
Итого ипотека за 41 год: минус 383 678 руб.
Аренда
За 41 год стоимость аренды составит 9,490 млн. рублей. Мы переедем в среднем 13 раз. Если вас это не остановит, то результат ниже:
-
Доход: 27 757 401 руб. от инвестиций
-
Расходы: 9 494 083 руб. за арендные платежи и переезды
Итого – аренда за 41 год: плюс 18 263 318 руб.
Само собой, мы не учли в расчётах периодическое обесценивание российской валюты, макроэкономические, законодательные, политические и другие факторы.
P.S. Это лишь информация для анализа и не более.
Ниже таблица с более детальной информацией.
Евгения Перцева
INFOLINE. Недвижимость, 00:01, 16.11.2018
