Воронеж. 11.01.2019. ABIREG.RU – Эксклюзив – В нынешней экономической обстановке депутат Воронежской областной думы Александр Цыбань, вероятно, чувствует себя лучше, чем многие его коллеги. Причина тому – высокодиверсифицированный бизнес. К сегодняшнему дню предприниматель запустил руки в сферы строительства, сельского хозяйства, ресторанов, гостиниц и обслуживания вертолетов. Это помогло ему к концу 2017 года закрепиться в статусе одного из самых богатых депутатов региона. Доход Александра Цыбаня в 2017-м составил 198 млн рублей. Естественно, такой заработок может приносить рентабельный бизнес. «Абирег» решил изучить его повнимательнее в рубрике «Финансовый анализ».
Естественно, в первую очередь Александр Цыбань известен в Воронеже и за его пределами как глава строительной группы компаний «Выбор». Официально она не называется ни группой, ни уж тем более холдингом, но фактически обладает всеми его признаками. Так, в строительный сегмент бизнеса семьи Александра Цыбаня входят основная компания ООО «Специализированный застройщик «Выбор», возводящая жилые комплексы во всех районах Воронежа, ответственная за ЖК на окраине города ООО «Специализированный застройщик «Озерки» и управляющие компании уже построенного жилфонда (ООО «Современный уровень», ООО «Грин парк», ООО «Выбор-сервис» и др.). Также в составе группы есть собственная проектная компания ООО «Выбор-дизайн» и юрлицо, занимающееся строительством инженерных коммуникаций для водоснабжения, водоотведения и газоснабжения ООО «Выбор-инжиниринг».
Венцом творения строительного гения господина Цыбаня является завод объемно-блочного домостроения «Выбор-ОБД», запущенный весной 2015 года в индустриальном парке «Масловский». Ежедневно здесь производится 60 блок-комнат, складывающихся в готовые дома. Ранее господин Цыбань мечтал увеличить мощность завода в два раза за счет еще одной очереди. Изначально «Выбор-ОБД» намеревался расширить завод до 2020-го. По последним планам сроки растянулись до 2023 года, а стоимость выросла с 1,79 млрд до 2,18 млрд рублей.
Впрочем, несмотря на вероятную невостребованность расширения, продукция завода «Выбор-ОБД» находит своих покупателей. Помимо новых воронежских ЖК, возводимых из готовых блок-комнат, на материалах «Выбора» строится и жилье в Москве. Так, «Выбор» строил три дома в жилом комплексе «Новые Черемушки» в Новой Москве общей стоимостью почти 4 млрд руоблей. Возможно, эти заказы помогут заводу ОБД нарастить выручку, которая в последние два года не меняется и достигает отметки 1,5 млрд рублей. При этом совокупный долг предприятия, по данным «СПАРК-Интерфакс», также остался почти неизменным по итогам 2017-го и составил 2,56 млрд рублей (2,71 млрд рублей годом ранее).
Вообще ключевые активы строительного сегмента прилично закредитованы. В частности, СЗ «Выбор» имеет долгосрочные обязательства на 6,4 млрд рублей, из которых более 1 млрд рублей – кредитные (остальные – предположительно, по большей части обязательства перед дольщиками). Согласно финансовым документам, «Выбор-ОБД» имеет 1,65 млрд рублей долгосрочных кредитов. Эксперты «Абирега» сходятся во мнении, что в текущих условиях слабого спроса на недвижимость это может представлять определенный риск. С другой стороны, такой уровень долговой нагрузки не является редким для отрасли. Строительный бизнес очень сильно зависим от капитала, и здесь «Выбор» не является исключением.
Выручка строительного сегмента бизнеса господина Цыбаня стабильно растет. Так, основное юрлицо СЗ «Выбор» показывает выручку в 1,13 млрд рублей (против 506 млн рублей годом ранее), а основная управляющая компания «Современный уровень» – 309 млн рублей (105 млн рублей в 2017 году). Высокую выручку наравне с этими компаниями показывает зарегистрированное в Химках, в здании с видом на МКАД, ООО «ОБД Северо-запад» – 332 млн рублей. Эта фирма проработала неполных три года: в марте 2016 года Александр Цыбань вместе с совладельцем ЗАО «Владимирский краностроительный завод» Александром Трубицыным учредили ее с долями – 51% и 49% соответственно. По планам, видимо, она была необходима для продвижения основного воронежского завода в столице и близлежащих регионах. По телефонам компании «Абирег» с вопросами о продаже материалов переадресовывали к воронежскому заводу.
Именно с него «Выбор» возил блок-комнаты на стройку в жилой комплекс «Новые Ватутинки» в Новой Москве. Там компания Александра Цыбаня успешно построила 17-этажку почти за 1 млрд рублей и строит еще два дома в восемь и 13 этажей почти за 3 млрд рублей. Представители ЖК говорили, что все воронежские квартиры уже раскуплены, а источники на рынке отмечали дальнейшие намерения воронежского строителя продолжить работать в столичном регионе. Тем не менее о новых проектах пока ничего не слышно.
Успехи за пределами родного региона снизили потери «Выбора» от неприятных ситуаций в Воронеже. В уходящем году Александр Цыбань потерял 27,1 га скандально известных яблоневых садов по Московскому проспекту, приобретенных у ООО «Спартан» за «копеечные» 2,5 млн рублей. По оценкам местных прокуроров, сумма была в 180 раз ниже рыночной цены, которую они оценили в 451,7 млн рублей. Вопрос о возврате земли накануне закончил рассматривать Арбитражный суд Центрального округа. Предугадать исход дела ранее не решались ни чиновники, ни строители. Тем не менее успешного исхода дела, который бы мог серьезно упрочить позиции Александра Цыбаня на воронежском строительном рынке, не случилось. Арбитраж не стал менять решение о возврате садов в госсобственность. Напомним, на их месте хотели построить почти 1 млн кв. м жилья.
Еще одну неудачу «Выбору» в 2018 году принесли строптивые чиновники из Департамента имущественных и земельных отношений (ДИЗО). Так, кассация обломала планы Александра Цыбаня на дешевую застройку 80 га сельхозземель по Острогожской. Суд встал на сторону властей (выигравших ранее спор с застройщиком в первой инстанции), которые отказались продавать компании 77,95 га сельхозземель на улице Острогожская по кадастровой стоимости – всего за 5,26 млн рублей. Такая цена была для «Выбора» столь выгодна, что он внес в список видов деятельности своего основного юрлица сельскохозяйственную деятельность. Компания также убеждала суд, что ведет ее на арендуемой земле, что позволяет ей выкупить участок по кадастровой стоимости. По оценке «Абирега», 80 га на улице Острогожская могут стоить в районе 160 млн рублей.
К материальным потерям уходящего года добавилась также некрасивая история сотрудничества «Выбора» с подрядчиком – ООО «Стегра Ойл» Ваге Степаняна, которая приобрела широкую известность благодаря «Абирегу». Ее жертвами в основном стали обычные люди и руководство подрядной организации. В деле оказались замешаны несколько десятков квартир, которыми «Выбор» расплачивался за поставленное ему электрооборудование. В какой-то момент строительная компания посчитала, что подрядчик получил больше недвижимости, чем должен был получить за оказанные услуги, и написал заявление в полицию. Ведомство возбудило дело, Ваге Степанян был объявлен в международный розыск, а спорные квартиры, перепроданные ООО «Стегра Ойл» физическим лицам, – арестованы. Сложно поверить, что «Выбор» не сможет отбить нанесенный ему экономический ущерб. Скорее, он будет чисто репутационным и его смогут покрыть масштабы продаваемого жилья.
Несмотря на эти неудачи в Воронеже «Выбору» есть чем заняться до конца будущего года. Компания должна сдать на севере города дом под названием Ultra (270 квартир площадью 13,8 тыс. кв. м), по две высотки в плотных ЖК «Грин парк» (в среднем по 255 квартир, по 13 тыс. кв. м) и ЖК «Цветной бульвар» (623 квартиры общей площадью 37 тыс. кв. м). Также у компании есть строящиеся позиции в левобережных «Озерках» и «Дельфине». Всего в них возводится 552 квартиры площадью 21,5 тыс. кв. м. К тому же компания запланировала масштабный жилой квартал «Калейдоскоп» около поселка Отрадное (Новоусманский район) на 11,7 тыс. квартир (585 тыс. кв. м), с реализацией которого пока не торопится. Зато достаточно активно ведется строительство брендового для «Выбора» здания на площади Ленина в центре Воронежа, на месте легендарного «дома-убийцы», снесенного в конце этого года.
Уже упоминаемую сельскохозяйственную деятельность ведет созданное Александром Цыбанем в конце 2016 года в Каширском районе ООО «АПК «Мосальское». С помощью записанного на сына бизнесмена КФХ оно заполучило в свои руки активы разорившегося аграрного предприятия ООО «Монолит-инвест групп» Дмитрия и Александра Чебуняевых. За 34,04 млн рублей «Мосальское» погасило долги компании и получило имущество рыночной стоимостью 30,08 млн рублей. Согласно отчету оценщика, список активов представлен полными и долевыми правами аренды земельных участков общей площадью 1,88 тыс. га (стоимостью 23,76 млн рублей), 101 единицей техники (тракторы, культиваторы, сеялки и т. д.) и дебиторской задолженностью почти в 11,1 млн рублей. Первый официальный год работы «Мосальское» закончило в убытках, размер которых превысил 43,17 млн рублей. Выручка агропредприятия Александра Цыбаня составила 6,75 млн рублей. В будущем можно прогнозировать троекратный рост показателя, ведь предыдущий владелец за год до продажи своих активов показывал оборот в 20,06 млн рублей.
Непрофильные виды деятельности строителя Александра Цыбаня представлены убыточным рестораном «Платон» (2,26 млн рублей убытка в 2017-м) в северном микрорайоне Воронежа, славящейся рыбалкой в дельте Волги турбазой «Прохладная» в Астраханской области (ООО «Выбор-фиш», выручка которого в 2017 году достигла почти 15 млн рублей), а также вертолетным клубом «Солнечный». Последний, кстати, стал самым серьезным имиджевым ударом по бизнесмену. После скандальных приземлений и падения его вертолетов суд запретил «Солнечному» устраивать коммерческие прогулки с пассажирами. После этого клуб был вынужден отказаться от частных клиентов, желающих посмотреть Воронеж с высоты птичьего полета. Теперь «Солнечный» оказывает услуги по обучению пилотов, техобслуживанию и базированию вертолетов, а также является площадкой для мероприятий и фотосессий с вертолетами. Их у самого Александра Цыбаня два – в декларации депутата за 2017 год числятся Robinson HC R-44 II и Robinson HC R-66 (рыночная стоимость обоих – в районе 70 млн рублей).
Как в предыдущей статье рубрики «Финанализ» о бизнесе Николая Послухаева, «Абирег» попытается оценить капитал Александра Цыбаня на основе трех методов – по выручке, по доходности и по стоимости активов. К сожалению, в открытых источниках не всегда есть финансовые данные по компаниям за 2017 год, там, где их нет, для анализа использовались данные 2016 года. Начнем с оценки по выручке. Как всегда, отметим, что, к сожалению, мы не располагаем сведениями об оборотах внутри холдинга и наша оценка, скорее всего, будет несколько завышенной относительно реальной ситуации. В целом выручка холдинга составляет почти 3,6 млрд рублей и с учетом внутренних оборотов она может составлять 2,5-3 млрд рублей. В таком случае стоимость, исходя из объемов бизнеса, можно оценить в 1,7-2,5 млрд рублей. Учитывая, что строительный бизнес в настоящее время стагнирует, ориентироваться следует скорее на нижнюю границу.
Оценка на основе прибыли зачастую дает не слишком обнадеживающие результаты. Традиция сокрытия прибыли и ее увода на ИП или офшорные центры очень развита в отечественной практике. В группе компаний «Выбор», даже если прибыль и прячут, то далеко не всю. В целом консолидированный финансовый результат составил почти 120 млн рублей. Если заложить в качестве нормы доходности вполне приличные по нынешним временам 8% годовых, то получаем стоимость группы в 1,5 млрд рублей.
Третий способ оценки – по чистым активам холдинга – является одним из самых традиционных. Данный финансовый показатель составляет для «Выбора» 782,9 млн рублей (без учета компаний с отрицательными чистыми активами). Это означает, что, с учетом поправочных коэффициентов, стоимость бизнеса составляет 1-1,3 млрд рублей.
Таким образом, в целом Александра Цыбаня вполне можно считать рублевым миллиардером. Оценка его бизнеса уж точно соответствует этой границе и, скорее всего, должна быть не ниже 1,5 млрд рублей. Впрочем, строительная отрасль переживает непростые времена и далеко не факт – с учетом значительной роли «политических» факторов, – что «Выбору» удастся сохранить свою долю и место на рынке. Спасти его может неплохая диверсификация, которую источники на рынке называют международной. По слухам (в данном случае более подходящим словом является «легенда»), господин Цыбань участвует в строительстве гостиницы в Объединенных Арабских Эмиратах. Эту информацию многие источники на рынке считают правдивой, однако более-менее достоверно подтвердить ее не удалось. Как бы то ни было, даже в случае неправдивости этой истории Александр Цыбань в список богатейших людей региона входит вполне заслуженно, ведь его бизнес не только большой, но и прибыльный.
