Главный итог первого года кризиса в том, что лопнул пузырь на земельном рынке. Со снижением цен на землю появляется возможность для строительства действительно нужного и доступного жилья. Интеллектуальные и финансовые ресурсы высвобождаются для реального освоения территорий вместо спекулятивных, в большинстве своем невостребованных "городов для миллионеров". Старые принципы девелопмента перестают работать. Начинается время поиска новых, эффективных решений в сфере градостроительства, архитектуры и строительства. В моду входят малобюджетные и инновационные способы развития территорий.
Что же делать девелоперу в новой реальности? Ответ парадоксально прост – менять установки раньше, чем эти изменения начнутся в обществе. И перед тем как окунуться в сложный административно-проектный процесс, необходимо провести тщательный анализ природно-климатических и техногенных условий, исключительных свойств рельефа, почвы, и, наконец, ментальности, системы управления и существующего окружения.
Подсказки территории:
Хорошо, если эту работу сделают специалисты, из опыта уже знающие с чего начинать, где копнуть поглубже, где пройтись широким захватом, а что вообще игнорировать. То есть, в отличие от стандартных консалтинговых компаний, работающих по однажды разработанной методике, проведут выборочный (прицельный) анализ. Это значительно сократит сроки, повысит качество работ и удобство пользования материалом. Такими специалистами являются опытные градостроители с хорошей базой теоретических и исследовательских работ. Они сами определят необходимых профильных специалистов (инженеров, демографов, экологов и других) для качественной оценки территории, выявления возможностей и ограничений.
Места часто сами подсказывают идеи:
– изучение рельефа определит зоны его сохранения и конверсии, а, значит, и зоны уплотнения и разрежения застройки; или подскажет, может ли здесь быть задуманное гольфполе;
– знание розы ветров укажет направление будущих улиц и разрывов между зданиями;
– анализ почвы даст представление о фундаментах, определит максимально возможную высоту застройки и необходимость возведения подпорных стен;
– анализ грунтовых вод – меру использования подземной части;
– анализ озеленения – возможность включения существующих деревьев в новый ландшафт;
– анализ топографии – направление пешеходных потоков и места городских площадей;
– изучение ближайшего окружения позволит использовать преимущества и компенсировать недостатки новым проектом;
– анализ транспортных связей подскажет наиболее эффективное размещение функций на территории;
– анализ внешних связей определит новые функции.
Этот длинный список подсказок, которые дает сама территория, можно продолжить, но всякий раз он определяется свойствами конкретного места. Территория до всякого девелоперского вмешательства содержит возможности и ограничения, достоинства и недостатки.
Составляем список административных и нормативных ограничений и приступаем к следующему шагу – разработка сценария и образа жизни на территории.
Программирование территории
Важно запрограммировать востребованность жилой территории, ее конкурентоспособность. Для этого нужно понять, какие внешние связи эта территория способна поддер-жать, какие из недостающих способна вместить. Какими способами это можно достичь. Какая новая функция могла бы здесь быть, какие инновации здесь уместны.
Программирование территории укладывается в общем несложный алгоритм: описать комфортное функционирование среды и заложить его в проект. Алгоритм несложный – исполнить сложно.
Выбор базовой функции. Для начала необходимо определить основную функцию территории – жилая, общественная, рекреационная, административная, производственная, сельскохозяйственная или иная другая. Это отнюдь не означает жесткого деления на спальные, производственные или общественные территории – так городской среды не получится, поскольку такой подход предполагает централизацию территории с привлекательным центром и непопулярной периферией.
Нельзя весь город застроить по одному принципу. Даже если принцип кажется идеальным. Тщательно выверенное смешение разных старых и новых городских систем, подобранных под условия конкретного фрагмента территории, способно обеспечить необходимый баланс между устойчивостью, внятностью городской среды, ее подвижностью, смещением устоявшейся нормы.
Однако определить превалирующую функцию надо, чтобы в точности просчитать использование каждого квадратного метра – то есть заставить его работать. Скажем, для территории, где основная функция жилая, – определить перечень магазинчиков, кафе, социальных и медицинских учреждений, прачечных, химчисток, словом, всего, что обеспечивает быт.
Функции жизнеобеспечения. Например, безопасность. Практически в любом техническом задании на проектирование можно встретить готовое решение – длинное описание системы видеонаблюдения, заборы, охрана, пропуска. Необходимость в той или иной степени контролировать территорию и выставлять охрану в общественных зданиях есть. А вот заборы, бесчисленная охрана в жилой застройке вполне заменяются:
– правильным планировочным решением: например, здание, окружающее двор вместо забора. В этом случае один консъерж заменяет и полк охраны, и камеры.
– правильным функциональным зонированием – сбалансированное размещение общественных функций на первых этажах. Тогда один и тот же охранник контролирует и магазин, и примыкающий отрезок улицы, а свет от витрин освещает тротуар. Одно верное решение снимает комплекс вопросов, сокращает вложения в строительство и расходы на эксплуатацию.
Определение способов функционирования территории, обеспечивающих финансовую доступность жизни для разных категорий жителей. На первый взгляд, в этом нет необходимости, если территория рассчитана исключительно на средний и высокий класс. Но пример престижных районов современного Лондона наглядно демонстрирует провал такого подхода – деньги есть, жилье есть, а хлеба купить негде – булочник не выживает в экономических условиях района и перебирается в более доступные для жизни места. Один из способов достижения доступности – разработка взаимоподдерживающих сценариев активности: если на территории осели рыбаки – постройте рядом рыбный ресторан и минимальное жилье – обе стороны от такого соседства выиграют.
Транспорт на пике развития городских активностей всегда превращается в неизбежное зло. Сколько пиков развития переживает город, столько раз он сталкивается с пробками: в виде толп людей или в виде повозок и карет и, наконец, – автомобилей. Несложно спрогнозировать, что необходимость в физическом перемещении в пространстве с развитием коммуникативных технологий уменьшится. Однако кое-что исправить можно уже сейчас. Большая часть людей перемещается на автомобиле вовсе не из необходимости – что стоит пройтись пешком 15-20 минут вместо того, чтобы гораздо дольше стоять в пробке? Ответ – в автомобиле комфортнее. Для градостроителя это сигнал – данная городская среда для пешехода агрессивна настолько, что он предпочитает тратить, а не экономить время. Агрессивна, в том числе, и из-за количества припаркованных на тротуарах и площадях автомобилей. Для жилой застройки необходим удобный паркинг. Многоярусные наземные гаражи квартального значения себя не оправдывают – дискомфорт их удаленности от дома очевиден – в лучшем случае 30 минут в день занимает путь из гаража и обратно – проще бросить машину у дома. Многоярусный наземный гараж должен быть тем или иным способом встроен в структуру дома – тогда и двор, и тротуар достанутся людям. Общий квартальный гараж допустим в общественных местах или деловых районах.
Небольшие магазинчики, кафе, конторки, галереи, интегрированные в структуру жилого дома, обеспечат экономическую стабильность территории: чем мельче нарезка таких помещений, тем более адаптивна к экономическим изменениям городская среда, тем большего разнообразия услуг и функций можно достичь – создать уютную и комфортную для жителя среду.
Диверсификация на мелкие торговые блоки позволяет избавиться от расходов на администрирование крупных торговых или офисных образований. Если один магазинчик перестал существовать, то его легко можно заменить другим. А вот если закрывается торговый центр, то окружающее пространство автоматически превращается в территорию распада.
Данный градостроительный подход предопределяет установление специфической связи между жителем дома и его личным булочником. Продавец знает вас по имени, а это очень важный фактор человеческого взаимодействия и непременное условие формирования городского сообщества.
Фасад жилого здания – это некая стена, между личным и городским пространствами. В советских спальных районах, попадая в городское пространство, человек чувствует себя несколько одиноко, особенно в ночное или вечернее время суток. Если же существует торговая улица, то первые этажи зданий фактически представляют собой витрины, и у пешехода возникает ощущение, что в любую секунду можно открыть дверь и куда-то зайти. То есть, увеличивается зона контакта и, как следствие, качество среды. А с ростом качества среды повышается и престижность самого жилья.
Функция контакта. Эта функция жизненно важна для территории любого назначения, любого статуса и класса. Город – это прежде всего контакт, его обязательное свойство – собственно то, ради чего люди в городах живут. Нет контакта – нет города.
Прекрасный опыт Торонто в организации подземных общественных пространств, связанных в целые улицы с круглогодичным теплым климатом, стоит рассмотреть при планировании новых территорий. Комфортная среда провоцирует человека ходить, а значит, хотя и частично, способна избавить от необходимости перемещения на автомобиле. И не только это: чем больше горожанин ходит пешком, тем больше он контактирует, тем чаще становится участником широкого спектра городских, в том числе экономических процессов.
Можно внедрять элементы ландшафтного уплотнения, не разбивкой грядок и клумб, а путем перехода городского пространства от частного двора к коммунальному двору, а через коммунальный двор к формированию междворового пространства, в котором создаются элементы провокации естественного и случайного контакта жителей.
Прописать функции, обеспечивающие разные уровни контакта – от доброго соседского, случайного общегородского до рабочего – значит сконструировать костяк городских активностей. В рыночных терминах – значит создать привлекательные для бизнеса точки.
Функции "городских пустот". Высокая плотность застройки при верном решении – непременное условие связности городских функций и соразмерности дворов и улиц человеку. Вместе с тем, высокой плотности должны противостоять городские пустоты в виде площадей, бульваров, скверов и парков. Позитивный пример – Барселона, где плотность квартальной застройки уравновешивается бесчисленными площадями и скверами – от локальных треугольных, через квартальные площади, объединяющие группу кварталов к просторным площадям и паркам городского значения.
Для любого девелопера городская площадь, бульвар, парк или сквер – это лишь необязательные дополнения к проекту. Да и в московской ситуации – площадь превращается в парковку, бульвар или сквер – в клуб маргиналов или пустырь. Поэтому мотивации расходовать ценные куски земли на скверы, бульвары и площади нет. Однако, эти места можно заставить работать на отдачу, прописав программу функционирования. Повышение ценности территории может быть и незатратным: например, незастроенный парк, в который особенно никто ничего не вкладывал, повышает ценность близких к нему территорий.
Один из московских примеров – сквер на Болотной площади стихийно заселили фаермэны – они там тренируются. Это бесплатное огненное шоу собирает толпу зевак по вечерам. Результат – возле киосков собираются очереди, с успехом торгуют лоточники, были бы кафе вокруг – забиты были бы до отказа. Спланирует девелопер такое место – быстрее и с большей отдачей продаст торговые площади и площади под кафе.
Самое приятное в таких зонах – они требуют не столько вложения средств (вложения в эти зоны ничтожны в сравнении со строительством), сколько интеллектуальных усилий и интуиции, чтобы составить программу функционирования городских пустот.
Генерация новых функций. Для начала потребуется большие интеллектуальные усилия и социологические исследования – надо придумать новые функции, работающие на внешние связи с окружением, а еще лучше, ориентированные и на интересы международного сообщества. История Дельфта – наглядный пример. Некогда умирающий голландский городок Дельфт, расположенный на болотах, вернулся к жизни благодаря созданному там всемирному центру строительства на слабых почвах, специалисты со всего мира собираются здесь. И совсем неочевидная идея, реализованная в том же Дельфте – организовать всемирный центр подготовки поваров французской кухни для юго-восточной Азии – окончательно поставила городок на ноги, дважды встроив его в международный контекст.
Любое решение должно приносить пользу, то есть быть нужным. А не просто красивым, теплым и уютным – эти представления гораздо более изменчивы во времени – в долгосрочной перспективе на них нельзя рассчитывать. Польза в рамках градостроительного проекта не ограничивается применимостью лишь в частных интересах. Ее стабильность обеспечивается разномасштабной привлекательностью: девелоперу не нужно вкладываться в дополнительные украшения, если его программа обеспечивает активную жизнь не только жителей участка и горожан, но и жителей других городов. А если удастся предугадать и реализовать функции интернационального масштаба, то есть шанс достичь максимального уровня капитализации территории при меньшем вложении. Реализация такого проекта повышает кредит доверия и к другим объектам девелопера. Не только среди потребителей, но у инвесторов и банков.
Работа с администрацией, профильными специалистами и консультантами
Основные пункты программы, требуют дальнейшей детализации и отработки в живом диалоге девелопера с администрацией и профильными специалистами: градостроителями, архитекторами, инженерами, узкопрофильными консультантами и другими заинтересованными сторонами. Эта титаническая работа оправдана хотя бы уже тем, что когда еще только планируемый проект представляется обществу, о нем уже знают. И девелопер начинает получать представление о реальных нуждах и интересах будущих потребителей и обратную реакцию на свои решения еще до физической реализации проекта. Что дает возможность с наибольшей степенью точности прогнозировать степень отдачи.
Девелоперу понадобится не только список контактов специалистов, но и серьезная административная работа по организации командной работы этих специалистов – они должны не только в точности просчитать программы, прикинуть нагрузки, но и очень хорошо учитывать запроектированный контекст, хорошо его представлять. Этого можно достичь только большой семинарской работой с опытным градостроителем во главе.
В битве мечты с реальностью имеет шанс выиграть тот, кто владеет наиболее полной информацией об участке, его окружении, его связях с внешним миром. И наиболее приближен к победе тот, кто эту информацию осмыслил. А победа достается тому, кто правильно ее использовал.
Ирина Ирбитская
Архитектор, градостроитель, эксперт по градостроительным вопросам, Советник правления Союза архитекторов России, член Союза Московских архитекторов, соучредитель НП Гильдия Архитекторов и Инженеров, организатор, член совета Голландско-Русского архитектурного форума, руководитель архитектурного бюро «Платформа»
