Воронеж. 15.07.2019. ABIREG.RU – Аналитика – Проблема обманутых дольщиков в России за последние годы сдвинулась с места. Но тем не менее достаточно часто появляются сообщения в прессе о новых случаях банкротства застройщиков и оставшихся без жилья людях. Всего в стране насчитывается порядка тысячи случаев недостроев. За этой цифрой – судьбы граждан, вложивших в будущее жилье все свои сбережения, взявших кредит или ипотеку и теперь вынужденных годами ждать обещанные квартиры.
Долгое время официальная статистика по долгостроям, формируемая региональными властями, не отражала реальной ситуации. Но год назад Госдума привлекала к решению проблемы самих обманутых дольщиков. Сразу после многочасовой встречи была создана межфракционная рабочая группа по защите прав участников долевого строительства.
По словам координатора инициативных групп дольщиков России и члена рабочей группы в Госдуме Лоры Митт, в 2018 году был принят ряд важных законов, которые помогают дольщикам бороться за свои права.
Например, с 1 июля 2018 года все обманутые дольщики получили право пользоваться средствами Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Изначально подразумевалось, что Фонд будет защищать только тех дольщиков, по объектам которых застройщики начали перечислять средства в фонд с 20 октября 2017 года.
Также 3 августа прошлого года президент Владимир Путин подписал закон № 339-ФЗ, регулирующий проблему самостроя. Теперь этот закон защищает собственников жилья в многоквартирных домах, которые были построены на землях, выделенных под строительство индивидуальных домов.
Дольщики во главе с председателем комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николаем Николаевым создали интерактивную карту, в которую включены все строительные объекты страны. Она доступна на сайте ДОМ.РФ. Долгострои на ней обозначены красным цветом. Также для каждого дома сделали карточку объекта, чтобы строительные компании, выступающие в роли «застройщиков-спасателей», сразу могли понять для себя экономику проекта.
Кроме того, приняты законы, которые ужесточают ответственность региональных властей за непредоставление или искажение данных, которые они подают для внесения объектов в интерактивную карту. К ней прикреплена дорожная карта, которую нужно исполнять. Иначе региональные власти рискуют нарушить поручения президента № 1520 и № 1329, которые обязывают их решать вопросы обманутых дольщиков, а также информировать инициативную группу дольщиков о выполнении дорожных карт. Эти поручения подразумевают личную ответственность губернаторов за достройку объектов.
Всего в РФ в реестр обманутых дольщиков включены более 34 тыс. жителей России. По итогам второго квартала 2018 года в стране, по официальной статистике, насчитывается 880 проблемных объектов. Эта проблема касается 90,6 тыс. договоров долевого участия и более 34 тыс. граждан. Согласно официальным данным Минстроя России на 1 января 2019 года, в 17 субъектах РФ отсутствуют проблемные дома и обманутые дольщики. В их числе – Воронежская и Курская области. В Черноземье хуже всего обстоят дела в Липецкой и Тамбовской областях – 26 и восемь проблемных домов соответственно. В Белгородской области насчитывается шесть недостроев, в Орловской – четыре проблемных объекта.
Казалось бы, векторы взаимоотношений между властью, застройщиками и дольщиками определены и документально зафиксированы: нужно лишь выполнять договоренности. Однако, похоже, правительство решило раз и навсегда избавить россиян от обмана в сфере жилого многоэтажного домостроения. Новой точкой отсчета стал принятый 1 июля закон о переводе жилищного строительства на проектное финансирование и введении эскроу-счетов.
Цель реформы – снизить риски реализации проектов строительства, исключить возможность возникновения обманутых дольщиков.
Минстроем России перед регионами поставлена задача провести реформу максимально «плавно», поэтапно, не допустить случаев банкротства строительных организаций из-за снижения рентабельности строительства, а также предотвратить возникновение новых пострадавших граждан – участников долевого строительства.
Суть проектного финансирования состоит во включении кредитных организаций в отношения по долевому строительству жилья между организациями-застройщиками и гражданами-дольщиками. Заключая договор долевого участия, гражданин вносит деньги не на счет застройщика, как это было раньше, а на специально открываемый в банке счет эскроу. Денежные средства на этом счете принадлежат гражданину и застрахованы государством в лице Агентства по страхованию вкладов. Только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию средства со счетов эскроу перечисляются банком застройщику.
Банк, в свою очередь, осуществляет проектное финансирование строительства по согласованному с застройщиком графику независимо от сроков поступления денежных средств от граждан-дольщиков.
Добавим, что продажи квартир по договорам долевого участия влияют на процентную ставку за использование предоставляемых банком денежных средств. Чем больше договоров и проданных квартир, тем ниже процентная ставка по кредиту.
Главный вопрос, который волнует, в первую очередь, покупателя недвижимости – будет ли после перехода на проектное финансирование повышаться стоимость квадратного метра жилья. К слову, мнения финансовых аналитиков, представителей компаний-застройщиков и федеральных и региональных чиновников разделились.
Так, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев считает застройщиков, собирающихся в ближайшее время повысить цены, «опережающими события», а их действия – «маркетинговым ходом».
«Это не более чем маркетинговый ход. Основная масса застройщиков, по большому счету, еще не получила проектное финансирование, и повышать цену, закладывая те проценты, которые они еще не платили, – это опережать события», – заявил министр в интервью порталу «Будущее России».
Губернатор Воронежской области Александр Гусев поддержал своего федерального коллегу – он также не согласен с тем, что рынок недвижимости ожидают негативные изменения и рост цен: «Да, есть инфляционные процессы, и они за собой потянут увеличение стоимости, но в наших условиях это 3-4%. Привлечение заемных средств не должно быть переложено на жителей. У застройщика есть маржа, и надо ей начинать делиться. Потому что рост на 10%, 12%, 15% наверняка сразу понизит спрос. И они должны понять, что в этой вилке находятся – увеличение стоимости и падение спроса. Давайте мы за этим тоже будем следить».
Отметим при этом, что, согласно данным Воронежстата, рост цен на первичном рынке жилой недвижимости за первый квартал 2018 года – первый квартал 2019 года составил 5,3%.
Однозначно, новый закон подхлестнул интерес потребителя к рынку первичной недвижимости. Застройщики подготовились к этому заранее и на волне ужесточения закона о долевом строительстве подняли цены – в апреле стоимость квадратного метра выросла примерно на 1%. Правда, в последующие два месяца отмечалась отрицательная динамика темпов прироста общего индекса.
«Рост цен на недвижимость выдыхается, об этом говорит нисходящая динамика с апреля месяца. Бюджетные объекты, объекты с хорошим сочетанием цены и качества вымылись с рынка. Те, кто опасался роста цен после 1 июля, уже купили. Большинство воспользовалось хорошей ставкой по ипотеке еще в прошлом году. Остальные копят средства и ждут еще большего снижения ипотечных ставок. Осенью ожидаем сезонное оживление рынка, плюс ему может помочь снижение ключевой ставки 6 сентября, на следующем заседании ЦБ РФ», – пояснил управляющий единой базой недвижимости Infoline Ярослав Лавриненко.
Воронежские застройщики, напротив, заявляют о грядущем повышении цен на квартиры.
«Можно с уверенностью говорить, что именно введение эскроу-счетов значительно «подогреет» цены на жилье. При совокупном влиянии всех факторов прогнозируемый рост стоимости недвижимости составит от 5% до 15%. Безусловно, с введением системы эскроу-счетов у покупателей квартир исчезает риск стать обманутыми дольщиками, однако одновременно с рисками исчезают и прежние цены на недвижимость», – считает председатель совета директоров СК «Инстеп» Анатолий Шмыгалев.
Председатель воронежского Союза строителей Владимир Астанин связывает грядущее повышение на 5-15% с подорожанием стройматериалов и искусственным сдерживанием стоимости квадратных метров за счет сокращения прибыли девелоперов.
В нескольких ведущих строительных компаниях Липецка и Курска тоже признаются, что планируют повышать цены в ближайшее время и прогнозируют рост в среднем по рынку на 10-15%.
Но проектное финансирование – это всё же задел на перспективу. А проблема недостроя по-прежнему актуальна. Каковы же реальные механизмы достройки объектов?
Чаще всего региональные власти, занимающиеся проблемами замороженных объектов, помогают добросовестному застройщику взять кредит в банке для завершения строительства. Кроме того, создаются условия, позволяющие осуществить достройку за счет, например, изменения проекта дома (увеличение этажности, возможность построить дополнительное здание на выделенном участке), оптимизации технических условий с целью экономии на подключении к коммунальным сетям. Новому застройщику власти обещают льготные условия по выделению земли под другие строительные площадки, если он за собственный счет завершит брошенное строительство.
В случае мошенничества и исчезновения виновных в недострое лиц производится отбор среди строительных компаний, предложивших наиболее выгодные условия, и им переуступаются проблемные объекты. Работы при этом обычно ведутся за счет нового застройщика, который применяет вышеуказанные способы по оптимизации и изменению проекта.
Зачастую проекты доводят до конца и сами дольщики, объединяющиеся для таких целей в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), товарищества собственников жилья (ТСЖ), некоммерческие партнерства (НП). Стоимость достройки разнится и зависит от степени готовности дома, его площади и прочих характеристик.
В тех случаях, когда достроить проблемные объекты невозможно, региональные власти предлагают обеспечивать граждан квартирами в других домах. Кроме того, предлагается субсидировать ресурсоснабжающие компании, которые подключают к инженерным сетям проблемные дома.
Согласно данным Единого реестра застройщиков, объем незавершенного строительства застройщиков-банкротов в этом году впервые снизился – на 2,7%. На февраль 2019 года их общее количество составило 418 компаний. Застройщики, находящиеся в активных процедурах банкротства, возводят 490 жилых комплексов в 64 регионах РФ. Все они осуществляют свою деятельность при санации производства – комплексе мер, направленном на реорганизацию предприятия, стабилизацию его финансового состояния. Одним из крупнейших санитаров, занимающихся «оздоровлением» предприятий застройщиков-банкротов в Центральном Черноземье, является строительный холдинг ПАО «Орелстрой».
Компания, занимающая первое место по объему и вводу жилья в Орловской области, активно осваивает липецкий строительный рынок, где и столкнулась с проблемой недостроя и обманутых дольщиков. Для ее решения специалистам строительной корпорации ООО «ОДСК», приступившей к работе в Липецке в лице холдинга ПАО «Орелстрой», удалось разработать три стратегии. Каждую из них предстояло реализовать на разных объектах с учетом особенностей ситуации и сложности применения.
Подробнее о реализации стратегического планирования на липецком строительном рынке рассказал «Абирегу» операционный директор ООО «ОДСК» и заместитель председателя совета директоров ПАО «Орелстрой» Расул Умаров: «Первая стратегия – самая быстрая и относительно легкая, но в результате может оказаться самой ненадежной для инвестора, каким на этот раз стало ПАО «Орелстрой». Мы приняли решение выступить в качестве генерального подрядчика на объекте, приняв на себя все расходы по завершению строительства. После введения объекта в эксплуатацию, встали в реестр кредиторов к банкротящемуся застройщику. Основной минус – процесс возврата вложенных в достройку денежных средств непрост и занимает немало времени, кроме того, из спасателя обманутых дольщиков можно легко превратиться в обманутого кредитора с невзыскиваемой задолженностью. Данный вариант мы применяли, достраивая дома 22.3 и 10 в микрорайоне Европейский.
В основе второй стратегии – договор цессии с предыдущим застройщиком. Она более длительная, если говорить о сложности оформления. Сотрудники строительной корпорации ООО «ОДСК» собирали нотариальные согласия обманутых дольщиков, формировали договоры передачи прав на земельный участок, прав и обязанностей застройщика, а затем подавали сформированные пакеты документов в Управление липецкого Росреестра, где регистрировался переход прав и обязанностей застройщика к нашему строительному холдингу. Этот способ требует от дольщиков прямого вовлечения в процесс – оформления согласий на переход прав, а от нового застройщика – грамотной организации действий всех участвующих лиц. Прежде всего, руководствуясь предыдущим опытом, люди боятся, что их в очередной раз обманут. И это не единственное препятствие, которое необходимо было преодолеть на пути к завершению всех юридических процедур. Данная стратегия уже подразумевает прописанную в законе возможность получения инвестором компенсаций. По этому пути мы пошли, достраивая дома II-2 и II-9 микрорайона Елецкий и 32а микрорайона Университетский.
Третья стратегия актуальна, когда недобросовестный застройщик уже находится в процедуре банкротства. Она еще более «неизведанная», и определенные затруднения касаются сбора большого количества документов, их направления в Министерство строительства РФ на согласование, а также в Арбитражный суд, где на основании заключения Минстроя РФ выносится определение по передаче прав и обязанностей от застройщика-банкрота к инвестору. В соответствии с данной федеральной процедурой, инвестор имеет право получить компенсационные земельные участки. Оговорюсь, что именно третий процесс является самым надежным как для дольщиков, так и для нового застройщика. Именно его проработкой компания «Орелстрой» при содействии администрации Липецкой области занимается сейчас, чтобы беспрепятственно достроить дома 8 и 9 в микрорайоне Европейский, – прокомментировал топ-менеджер.
Безусловно, радует, что государство наконец нашло рычаги управления ситуацией, чтобы человек, отдав свои кровные, не остался на улице. Периодически население «балуют» снижением ставок по ипотеке как временной мерой для активизации рынка. Конечно же, риск – дело благородное, но только не в том случае, когда речь идет о приобретении единственного жилья. Однако для многих из нас эта перспектива с учетом недавних нововведений становится более долгосрочной и финансово затратной.
