Заметный рост цен на жилье прекратится к декабрю, пишут «Известия».
За последний год средние цены на новостройки в России выросли почти на 12%, вслед за ними увеличилась и стоимость вторичного жилья – на 8%. Об этом свидетельствуют данные «Авито Недвижимость» по крупным городам. «Известия» ознакомились с документом. Тенденцию роста подтверждают и аналитики Центробанка. Подорожание произошло в связи с переходом строительной сферы на проектное финансирование – эскроу-счета, отмечают опрошенные «Известиями» эксперты. Осенью цены продолжат увеличиваться, так как в это время традиционно растет спрос на квартиры, но к декабрю заметный рост прекратится. Параллельно банки уменьшают ставки на ипотеку, ко второй половине 2020-го они могут достичь рекордно низкого уровня – 8,7%, отметили в ДОМ.РФ.
Воспользовались фоном
С августа 2018 года по сентябрь 2019-го средняя стоимость новостроек в российских городах увеличилась на 11,9% – до 72,8 тыс. рублей за 1 кв. м, сообщили «Известиям» в аналитическом центре «Авито Недвижимость». Цены на вторичное жилье реагируют на рыночную ситуацию и увеличиваются вслед за новостройками схожими темпами – за год вторичка подорожала в среднем на 8%, до 65,8 тыс. рублей за 1 кв. м.
Самый большой всплеск произошел в ноябре 2018 года, сказал руководитель направления вторичной недвижимости «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов. Тогда увеличились ипотечные ставки – с 9,41% в сентябре до 9,52% в ноябре. По его словам, опасения людей, что проценты снова вырастут, спровоцировали более динамичные продажи жилья. Это повлекло и рост стоимости недвижимости, подчеркнул он.
Также цены увеличились в преддверии грядущего перехода на проектное финансирование (эскроу-счета). Сам переход состоялся 1 июля, теперь девелоперы не могут привлекать деньги дольщиков для строительства домов, а должны получать для этого кредиты в банках. Деньги покупателей при этом необходимо хранить на эскроу-счетах, застройщики не имеют права использовать их до завершения строительства. Для части проектов сделаны исключения – дома, степень готовности которых равна 30% и в которых продано не менее 10% площадей, позволили достроить по старым правилам.
Тенденция подтверждается данными Банка России. В его аналитической записке «Жилищное строительство», опубликованной 4 октября, говорится, что цены на новостройки и вторичное жилье растут с конца 2017-го – начала 2018 года. По данным Росстата, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке выросла с 56 тыс. рублей за 1 кв. м в 2017-м до 62 тыс. в 2019-м. На вторичном – с 53 тыс. до 56 тыс.
Цены на жилье в новостройках растут опережающими темпами, что может быть вызвано увеличением издержек застройщиков, в том числе под влиянием произошедшего повышения НДС и происходящих изменений в законодательном регулировании долевого строительства, отмечается в записке ЦБ.
Как пояснил «Известиям» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, рост цен на жилье спровоцирован несколькими ключевыми факторами. Это увеличение инфляции к сентябрю, которое повлияло на стоимость строительных материалов, техники, услуг подрядчиков. На ценах сказалось и увеличение НДС с 18 до 20% с начала 2019 года, а также переход на проектное финансирование, то есть на эскроу-счета, согласен Алексей Попов. Но рост цен на жилье, по мнению эксперта, был обусловлен не столько реально увеличившимися затратами девелоперов, связанными с переходом, сколько соответствующим информационным фоном, которым они успешно воспользовались. Застройщики подняли цены уже в ожидании перехода на новые правила, поскольку схема продаж через эскроу-счета более затратная, пояснил генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
– Увеличение было отмечено не только в проектах, которые теперь работают по новым правилам, но во многих других новостройках. Это так называемый спекулятивный рост стоимости, – уточнил генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
За квартирой зимой
По прогнозам «Авито Недвижимость», пока цены продолжат расти. Рынок еще отыгрывает обозначенные тенденции, говорит Руслан Закирьянов. Осень – традиционное время увеличения спроса. Многие компании провели плановое повышение цен, в некоторых проектах это произойдет 1 ноября, добавила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Рост цен на квартиры завершится к декабрю, поскольку происходящие на рынке изменения, то есть переход на эскроу-счета, уже отразились на стоимости жилья, прогнозируют аналитики «Авито Недвижимость». По оценке экспертов, в конце года стоимость 1 кв. м вторичной недвижимости составит примерно 66 тыс. рублей, новостроек – до 75 тыс. рублей. В нынешней макроэкономической и геополитической конъюнктуре резких скачков цен на недвижимость не ожидается, уточнил Алексей Попов.
– Пока резерв для роста цен исчерпан, поэтому даже если они и продолжат повышаться, то не такими высокими темпами, – полагает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Однако в долгосрочной перспективе цены всё же будут расти, полагает эксперт. Практика уже показала, что новостройки, которые строят по новым правилам, обходятся застройщикам на 10–15% дороже. Как только «старые» объекты заменятся «новыми», средние цены могут вырасти в такой же степени, объяснил Кирилл Игнахин.
Для сдерживания роста цен властям стоит предоставить застройщикам возможности для снижения расходов, считает Алексей Перлин. Самый главный вопрос – это уменьшение кредитных ставок по мере сбора определенной суммы средств на эскроу-счетах, уточнил он.
Кроме того, стоит избегать монополизации рынка, которая также ведет к росту цен на жилье. Хотя бы на первых этапах необходимо поддерживать небольшие компании, особенно в регионах, где наиболее вероятен массовый уход инвесторов с рынка. В результате объем предложения на первичном рынке может значительно сократиться, что приведет к дальнейшему росту цен на жилье. Это произойдет, по оценкам Алексея Перлина, через 3-4 года, когда около трети всех сегодняшних застройщиков РФ (а это около тысячи компаний) могут уйти с рынка.
В Минстрое на момент публикации не ответили на запрос «Известий».
В ДОМ.РФ «Известиям» сказали, что ключевой тенденцией последних месяцев также стало снижение ставок на ипотеку. В августе впервые в этом году они упали ниже 10% и составили в среднем 9,91%, а на новостройки – 9,35%. По прогнозам аналитического центра ДОМ.РФ, в первой половине 2020 года ипотечные ставки впервые в истории устойчиво утвердятся на уровне ниже 9%, а во втором полугодии достигнут 8,7%.
Мария Перевощикова
Газета «Известия», 00:01, 08.10.2019
