Воронеж. 25.11.2019. ABIREG.RU – Аналитика – В качестве заставки на дисплее телефона у Виталия Горбанева, основателя «ПГС проекта», стоит Топ-3 целей на год, записанных от руки. Он говорит, что не видит себя в компании через пять лет и делает всё, чтобы вывести ее на самоуправление. Но сегодня Виталий очень глубоко погружен в работу своей команды. «Абирегу» он рассказал о плотности городской застройки, специфике воронежского рынка услуг проектирования и вечных конфликтах проектировщиков и застройщиков.
– «ПГС проект» давно вышел на внешний рынок – работает в Крыму, Москве, Тюмени и других городах. А с кем вы конкурируете на внутреннем рынке?
– На сегодняшний день мы не позиционируем себя ни как проектный институт, ни как проектная организация. Мы позиционируем себя как инжиниринговая компания. В инжиниринг как раз входит работа, связанная с формированием исходно-разрешительной документации, а также техзаказ. В тот момент, когда мы стояли перед выбором, кто мы – проектная или инжиниринговая организация, мы ориентировались на опыт крупных проектных институтов. Некоторые из них и сегодня работают в соответствии с актуальными тенденциями, оставаясь конкурентоспособными. Хотя многие аналогичные проектные организации за последние пару лет закрылись.
– Какие, например?
– Например, «Гипропром» и «Военпроект» рухнули, потому что использовали старую, неактуальную модель управления, хотя отвечали всем требованиям действующих нормативов. Это очень тонкая грань. Мы в какой-то момент просто оторвались от воронежского рынка и стали предлагать абсолютно другую услугу. В большинстве проектных организаций проект заканчивается на моменте подписания акта выполненных работ и сдачи документации, а у нас он только начинается, когда застройщик выходит на объект и начинает копать котлован. Мы даже рабочую документацию изначально разрабатываем не в полном объеме, потому что на этапе строительства происходит много оптимизации за счет требований самого застройщика. И если делать документацию наперед, то, во-первых, она будет неактуальна, а во-вторых, у застройщика неизбежно возникнут допиздержки на оплату дополнительной работы проектировщиков. Один из наших плюсов в том, что мы не любим выставлять «допы», а если и приходится, то они минимальные.
– Когда общественность видит неудачный объект, часто летят копья в сторону проектировщиков. Кто на самом деле виноват: проектировщики, которые плохо работают, или застройщики, диктующие им условия в рамках ТЗ?
– Я думаю, эта проблема возникла не сегодня. Необходим диалог архитектора, проектировщика и застройщика. Почему мы говорим, что проект начинается с котлована? Потому что здесь компетенции проектировщика зависят не от того, какого качества документацию он выдал, а от скорости срабатывания на внесение изменений. Большинство организаций бьются за качество, но делают это на бумажном этапе. А когда приходит строитель, появляется огромное количество замечаний и изменений, причина 90% которых в техзадании, где изначально не были учтены все условия.
Конфликт происходит из-за чего? Из-за того что проектировщик не должным образом реагирует на требования заказчика, а строитель не прощает проектировщику ошибки. Этого конфликта можно было бы избежать, если бы стороны шли друг другу навстречу. Мы со своей стороны стараемся подстраховать заказчика. Понимаем, что будут изменения, и проектируем изначально правильно.
– Какие наиболее важные проекты вы бы выделили сейчас на внешнем рынке?
– Мы уходим в Москву, например, работаем с ГК «ПИК». В первую очередь потому, что там интересные проекты. Финансовый аспект даже отходит на второй план. Так, недавно мы заключили контракт с московской компанией «Град-девелопмент» и проектируем небоскреб в центре Москвы.
– Поздравляем. Какова стоимость проекта?
– Цена разработки проекта на московском рынке в среднем на 15-20% выше, чем в Воронеже. В целом в Москве и Крыму мы себя чувствуем вполне комфортно и уверенно и смело беремся за сложные проекты. Взять ту же «Крымскую розу». Это уникальный и сложный проект, который мы делали вместе с супругой блогера-урбаниста Ильи Варламова Любовью.
– У вас в портфолио есть такое направление, как планирование территорий. Насколько оно перспективно? Возможно, в будущем «ПГС проект» будет заниматься генпланами городов?
– В этом направлении мы начали развиваться пять лет назад и заняли такую узкую нишу, как разработка проектов планировки территорий, то есть небольших участков. Глобальными проектами вроде Генерального плана мы не занимаемся. Нам это неинтересно.
– И не планируете?
– Не планируем. Одно из топовых направлений, в котором мы двигаемся, – это проекты комплексного устойчивого развития территорий. Например, сейчас мы работаем над таким проектом в Тюмени.
– У нас много говорят, что регион преодолевает точечную застройку и двигается к комплексной. Вы согласны, что этот подход реализуется?
– Нет. Это вообще сложно реализуемо в нашем регионе, потому что Воронеж очень уплотненный: у нас осталось очень мало земельных участков, которые можно было бы рассматривать комплексно с какой-нибудь прилегающей территорией.
– Хотелось бы еще поговорить о плотности застройки. Илья Варламов критикует Воронеж за это, а городская администрация, напротив, говорит, что мы еще плотных городов не видели.
– Воронеж – неплотный город. Но из-за того, что у нас сокращаются земельные участки, которые можно было бы развивать комплексно, мы возвращаемся к точечной застройке. Нельзя однозначно сказать, хорошо это или плохо. Я вижу много правильных решений по точечному развитию в плане соответствия нормам и восприятию. Нам нужно прийти к тому, чтобы застройщики создавали места притяжения – плейхабы, которые сейчас распространены в Москве (в качестве примера можно привести ЖК «Бунинские луга», жилые комплексы ГК «ПИК»). Даже на маленькой площади можно сделать многофункциональное пространство. Просто нужны условия, при которых застройщик не «хапает» квадратные метры, а полностью вкладывается в объект и его инфраструктуру. Выбирая концепцию проекта, ориентируется на портрет будущего потребителя квадратных метров.
– А крупные застройщики на это вообще способны?
– В этом как раз и тонкость. Им интересна окраина города, потому что в центре уже нечего взять. Они строят высотки в поле, и всё. А вообще я согласен с Варламовым в том, что городам нужно развиваться в сфере малоэтажной застройки (5-6 этажей). Такие дома комфортны не только для проживания, но и для визуального восприятия. 5-этажки для человека дружелюбнее 17-этажных домов.
– Бренд «ПГС проект» сегодня объединяет четыре направления. Головная структура занимается проектированием и подготовкой рабочей документации, другие отвечают за разработку концепции, новые строительные технологии, работу с молодыми специалистами. В чем смысл такого разделения?
– В первую очередь чтобы мои заместители взяли на себя больше ответственности. Таким образом у топ-менеджеров появляется личная мотивация, и люди начинают работать эффективнее. Я же осуществляю общее руководство и отвечаю за стратегию. Сейчас компания бурно развивается, я и сам не ожидал такого резкого скачка. Например, подводя итоги прошлого года, я рассчитывал существенно увеличить штат. Но всё идет такими быстрыми темпами, что я, оказывается, перевыполнил план, и к концу года количество участников нашей команды вырастет со 128 до 150 человек.
Сейчас наша компания развивается в двух направлениях – на внутреннем и внешнем рынках. В первом случае я имею в виду воронежский, во втором – рынки других регионов страны. Когда в конце 2014 года грянул кризис переизбытка квадратных метров, в Воронежской области произошел резкий спад проектирования и строительства. Если в 2010-2012 годах мы забирали крупные проекты около 200 тыс. кв. м, то на сегодняшний день хороший проект в Воронеже – это 30-40 тыс. кв. м. Для нашего коллектива это мертвому припарка. Мне пришлось принимать решение – либо уменьшать компанию для работы в Воронеже, либо расширяться. Так как мои амбиции не давали мне отступить назад, я решил масштабировать бизнес и полетел в Крым. Первые наши проекты там были небольшими (около 10 тыс. кв. м), однако за год мы выросли до 100 тыс. кв. м. Как показали прошедшие два-три года, сделав ставку на внешний рынок, я принял очень правильное управленческое решение. Мы пошли развиваться и в Москву, и в Тюмень. Сейчас активные переговоры ведутся с Санкт-Петербургом. И от масштабирования бизнеса я кайфую больше, чем от получения прибыли.
– Какие перспективы вы видите для компании в Воронеже?
– Наше присутствие на воронежском рынке заключается в участии в крупных проектах, связанных с сельским хозяйством и производством. Сейчас мы ведем масштабный проект группы компаний «Ангстрем» – строительство завода по производству мебельных фасадов, на котором «обкатываем» функцию технического заказчика, полностью сопровождающего организацию стройки. Мы не выступаем в качестве генподрядчика, а занимаемся сопровождением генподрядчика и самого застройщика на всех этапах строительства, работаем с органами муниципальной власти. Если проще – обслуживаем застройщика. Вот это и есть вектор, с которым мы связываем свои перспективы в Воронежской области.
– Расскажите о своих планах на будущее.
– Если забегать вперед, то через пять лет я не вижу себя в компании. Надеюсь, что буду просто учредителем, позиционирующим себя как основатель «ПГС проект», который всегда будет моим детищем. Что касается целей компании, то я стараюсь вывести ее на самореализацию, самоокупаемость и самоуправление.
