Сегмент торговой недвижимости Воронежа, несмотря на общую неблагополучную экономическую ситуацию в стране, продолжает развиваться. В 2009-м кризисном году ситуация на рынке аренды торговых площадей несколько ухудшилась, но это ухудшение не идет ни в какое сравнение, например, с положением дел в смежном секторе аренды офисных площадей. С учетом строящегося Сити-парка «Град» в 2010 году объем арендно-пригодных торговых площадей в Воронеже вырастет фактически в два раза — с 225 тыс. до 450 тыс. кв. м. Однако, несмотря на активное строительство объектов, никто не даст гарантий, что сразу несколько новых крупных торгово-развлекательных центров будут одинаково успешными.
Оптимизм vs коррекция
Сегодня уже можно констатировать, что ситуация с торговой недвижимостью в регионе оказалась более оптимистичной, чем со многими другими секторами коммерческой и жилой недвижимости. Конечно, это не идет ни в какое сравнение с периодом 2005–2008 гг., когда в городе быстрыми темпами осуществлялось строительство большого количества крупных объектов: торгово-развлекательный центр «Московский Проспект», ТЦ «Аксиома», ТЦ «Армада», ТЦ «Европа», ТЦ «Карусель», ТЦ «Метро», ТЦ «Твой Дом», ТЦ Пассаж «Солнечный рай», ТЦ Castorama, ТРЦ «Галерея Чижова». Арендные ставки в этот период держались на привычно высоком уровне, имея тенденцию к повышению. Например, в ТРЦ «Московский Проспект» арендная ставка на первом этаже поднялась до 4–5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. В ТЦ «Россия» и ТЦ «Солнечный рай» — в районе 3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Широко распространена была практика заключения предварительных договоров аренды в еще строящихся зданиях, причем нередко в расчете на будущий рост компании. Условия, как правило, диктовал арендодатель, и при этом количество арендаторов только росло. Главными катализаторами роста аппетитов инвесторов и девелоперов служили выгодное географическое положение города-миллионника, наличие свободных заемных средств на финансовом рынке и стабильно растущий потребительский спрос населения.
Кризис и последовавшая за ним рецессия серьезно скорректировали излишне смелые планы. Множество проектов будущих торговых центров, судя по всему, останутся только на бумаге. Однако те проекты, которые изначально были запланированы на 2009–2010 гг., либо уже сданы (например, первая очередь «Галереи Чижова»), либо с большой долей вероятности будут реализованы в обозначенные сроки, и уже одно это обстоятельство можно считать очень серьезным достижением для нашего региона. Помимо «Града» общей площадью 208 тыс. кв. м, в Воронеже строятся ТРЦ «Максимир» (106 тыс.), «Арена» (64 тыс.), а также вторая очередь «Галереи Чижова» (вместе с первой очередью — 134 тыс. кв. м). Кроме того, шведский концерн IKEA намерен сдать в эксплуатацию воронежский ТРЦ «Мега» в первом полугодии 2012 года. Напомним, IKEA завершила сделку по покупке участка площадью около 100 га в Новоусманском районе в начале 2009 года. Позже состоялась встреча вице-губернатора Александра Ганова и представителей концерна Стефана Гросса и Хокана Перссона. Стороны предварительно договорились о реализации проекта «Мега Воронеж» площадью порядка 176 тыс. кв. м с объемом вложений на уровне 4,5 млрд рублей. Специалисты рынка считают дату запуска ТРЦ оправданной, хотя и не исключают, что она будет скорректирована.
Делайте ваши ставки, господа арендаторы
Пошатнувшееся финансовое положение многих ритейлеров заставило их пересмотреть свои программы развития и арендные отношения в сторону сокращения, что, в свою очередь, отразилось на спросе торговой недвижимости. Увеличилась доля вакантных площадей, и в ряде случаев несколько снизились ставки аренды. Произошел некоторый отток арендаторов в объектах, с плохо продуманной концепцией и слабой маркетинговой политикой. Теперь уже сами арендаторы зачастую начали диктовать свои условия управляющим компаниям. Сегодня главные проблемы торговых центров — это неудачный (или просто недостаточный) состав арендаторов и малый рекламный бюджет. Например, несмотря на запуск в конце 2009 года так долго простоявшего в бездействии ТЦ «Европа», там до сих пор окончательно не решена проблема с подбором арендаторов, почти отсутствует его реклама и, соответственно, поток покупателей довольно скромный. Хотя, с другой стороны, по словам руководителя отдела рекламы ТЦ Пассаж «Солнечный Рай» Екатерины Коскиной, вакантных площадей в наиболее успешных торговых центрах Воронежа почти нет: «В 2009 году из «Солнечного Рая» ушел сетевой продавец бытовой техники «Мир», но освободившиеся площади быстро были заполнены. Стоимость аренды осталась примерно на том же уровне, что и год назад. Ставка для арендатора определяется в зависимости от расположения и привязана к существенным колебаниям валютного курса. В абсолютном выражении, например, на 1-м этаже это 3–3,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя дневная посещаемость в нашем центре — порядка 17000 человек. Концепция Пассажа была рассчитана на покупателя со средним уровнем достатка, и в стратегическом плане это решение оказалось совершенно правильным».
На сегодняшний день можно утверждать, что отрицательная динамика оборота розничной торговли в Воронеже и ухудшение макроэкономической конъюнктуры в целом носят умеренный характер, а проблемы большинства арендаторов оказались вполне преодолимы. «Стабилизация арендных ставок в торговых помещениях произошла уже довольно давно, по большей части помещений более года назад, — считает руководитель направления коммерческой недвижимости агентства «Адвекс» Алексей Калинин. — Но по некоторым объектам, где арендаторы имели запас прочности или арендодатели были менее сговорчивы, переговоры не завершены и сегодня. Обычно перемещение арендаторов происходит в начале каждого года, когда заканчиваются очередные договоры аренды и стороны пытаются изменить условия новых договоров. Если арендодатели пытаются увеличить ставку, арендаторы ищут новое помещение, и часто все заканчивается переездом. Доля вакантных площадей постоянно колеблется и осенью 2009 года находилась в довольно широких границах от 8–10% до 40% от всей арендной площади ТЦ. В конце 2009 года и начале 2010 года доля свободных площадей в ТЦ несколько уменьшилась из-за небольшого притока арендаторов, рассчитывающих захватить период новогодних праздников, 23 февраля и 8 марта. Скорее всего, затем доля свободных помещений опять уменьшится примерно до значений осени 2009 года».
Мировые бренды идут к нам
Что касается влияния появления новых торговых центров на общую ситуацию в городе и их относительной успешности, то здесь, как ни странно, в приватных разговорах большинство экспертов и представителей рынка недвижимости настроены оптимистично. Во всяком случае, «Граду» в один голос все пророчат успешное будущее. «В настоящий момент полностью сформирован пул якорных арендаторов — лидеров мирового ритейла: Auchan, «АШАН Сад», Leroy Merlin, Decathlon, Kika, MediaMarkt, INDITEX Group (Zara, Pull&Bear, Bershka, Oysho, Stradivarius), — сообщает Мария Запольских, ритейл-директор Сити-парка «Град». — Профессионалам рынка понятно, что подобный пул операторов в сочетании с уникальной концепцией проекта (беспрецедентные зоны развлечений и рекреации) обеспечат высочайшие посетительские трафики. Этим обусловлен повышенный интерес к проекту Сити-парка «Град» со стороны местных и федеральных операторов. На сегодняшний день заполняемость проекта достигла 72 %. Следует отметить, что часть операторов будут представлены в Центрально-Черноземном регионе впервые, что свидетельствует о высокой конкурентоспособности Сити-парка «Град». И хотя для Воронежа пока еще довольно непривычно заниматься шопингом далеко за пределами города, но, думается, что здесь свое дело сделают масштабная кампания по продвижению и сарафанное радио. «Те люди, которые раньше ездили или хотели бы поехать за покупками в Москву, теперь смогут отправиться в Сити-парк «Град», если, конечно, там будут в наличии заявленные новые бренды, — считает Екатерина Коскина. — Причем это не обязательно VIP-персоны, в первую очередь речь идет о нашем среднем классе. Будет востребована и развлекательная часть. Кроме того, у «Града» удобное местоположение — туда поедут не только воронежские покупатели, но и люди из других городов». Что касается влияния на существующий рынок аренды торговой недвижимости, то, по мнению Алексея Калинина, открытие «Града» и «Максимира» мало отразится на заполнении уже работающих ТЦ: «Скорее, это касается крупных и средних арендаторов, которые могут попробовать поменять место расположения. Арендаторы же небольших помещений в ТЦ, вероятнее всего, останутся на прежних местах и постараются открыть свои точки в новых центрах».
В начале 2009 года аналитики неоднократно пессимистично высказывались о перспективах воронежского рынка коммерческой недвижимости, прогнозируя новым крупнейшим объектам большие проблемы с подбором арендаторов, но, по большому счету, этого не произошло. И одной из основных причин высокого интереса ритейлеров (иногородних и зарубежных) к воронежским торговым центрам является их высокая стадия готовности и активно продолжающиеся строительные работы. Дело в том, что из-за кризиса по всей России осталось не так уж много крупных перспективных проектов, которые продолжают готовиться к запуску, а некоторые сети, особенно западные, хотят развиваться дальше уже сегодня. Зарубежные ритейлеры с известными именами охотно идут на переговоры с нашими девелоперами, отстаивая при этом максимально приемлемые для себя условия аренды.
Догонит ли спрос предложение?
Теперь, пожалуй, наиболее интересным вопросом становится способность города в 2010-м «переварить» физическое удвоение объема торговых площадей. И здесь главным фактором успеха станет даже не решение проблемы заполняемости арендаторами (причем желательно «свежими» для Воронежа), а, скорее, начало роста (или хотя бы прекращение падения) общего потребительского спроса. К сожалению, на этот глобальный показатель не смогут оказать влияние ни наличие достойных брендов, ни хорошая навигация и грамотное функциональное зонирование, ни мощная рекламная кампания новых ТРЦ. По привычке нам придется с огромной долей заинтересованности (и при этом полной отстраненности) взирать на валютные курсы, цены на нефть и положение дел в макроэкономике.
Сергей Серин
Федеральное Деловое Издание "ИН" №30, февраль 2010
