Покупка коммерческой недвижимости в докризисный период считалась одним из самых выгодных вложений капитала. За последние полтора года ситуация на рынке изменилась коренным образом. О нынешнем его состоянии и возможных перспективах мы побеседовали с Анатолием Васильевичем Бойко, председателем совета директоров инвестиционно-строительной компании «Недвижимость и Кредит».
Анатолий Васильевич, в последнее время часто приходится слышать из разных источников противоречивую информацию о состоянии недвижимости в регионе. Некоторые заявления даже напоминают попытку вызвать искусственный ажиотаж. Какова сейчас ситуация на рынке коммерческой недвижимости Воронежа?
Динамика рынка недвижимости — это один из важнейших показателей состояния экономики страны. Если растет спрос на недвижимость, то это напрямую отражается и на экономике. Справедлива и обратная зависимость. В сравнении с докризисным периодом цены на коммерческую недвижимость на сегодня упали в среднем на 30 %. Причем в отдельных сегментах рынка снижение составило 50%.
Главный аналитик на сегодня — это рынок, и цену объектов определяет их востребованность. Многие владельцы не готовы продавать недвижимость по актуальной рыночной цене. Таким образом, сейчас наступил такой момент, когда продавцы не готовы расстаться с недвижимостью по нынешней цене, а покупатель еще не готов покупать по такой цене, ожидая, что цены будут продолжать падать. В результате на рынке произошел провал, который можно наблюдать до настоящего времени.
Во многих компаниях из сектора недвижимости говорят о некотором оживлении на рынке. В Вашей компании его также наблюдают?
Оживление на рынке коммерческой недвижимости в начале этого года, о котором часто можно слышать, — это, скорее, его мониторинг, прощупывание цен, изучение существующих возможностей. Но в целом можно отметить и определенное увеличение количества сделок, касающихся, в первую очередь, производственных площадей.
Если же говорить о торговой недвижимости, то, включая ту, что будет введена в этом году, — торговые центры и комплексы «Максимир», «Арена», «Град» — на ближайшие десять лет в Воронеже ее количество будет с избытком удовлетворять существующие и возможные потребности. Следует понимать, что покупателей больше не станет, просто торговые центры будут вынуждены перераспределять их между собой. Для покупателей в этом случае появляется больше преимуществ — людям не придется ездить из одного района в другой, так как они смогут совершать требуемые покупки непосредственно вблизи своего места жительства. При этом, конечно, все будет зависеть от платежеспособности населения. Чудес не бывает, если покупательская способность будет расти, будет расти и этот рынок. Но то, что рынок торговой недвижимости уже сейчас полностью насыщен, — это бесспорный факт. А при вводе в этом году в эксплуатацию упоминавшихся выше торговых центров наш город выйдет на европейские показатели соотношения торговых площадей к количеству населения.
Это касается и торговых площадей малого формата?
Нет, по торговым площадям небольшого формата ситуация немного другая. Многие ритейлеры в последнее время начали развивать именно это направление, то есть открытие сетей магазинов шаговой доступности с товарами первой необходимости. В этом секторе на сегодня существует некоторый запас для роста рынка.
Вообще, стоит отметить, в настоящее время арендные ставки для целого ряда магазинов таковы, что их торговая деятельность не дает им возможности окупать даже аренду, не говоря уже о какой-либо прибыли. В кризис спрос на их товары ввиду падения покупательской способности населения резко снизился. Совокупность этих факторов и привела к тому, что сейчас большое количество торговых площадей, в том числе и в центре города, сдается в аренду.
Как Вы считаете, можно ли ожидать падения арендных ставок в торговле? Есть ли какой-либо предел?
Предел наступает, когда торговые компании перестают окупать стоимость аренды. Если затраты на аренду выше дохода, то тогда нет смысла и работать. И многие магазины в прошлом году просто закрылись, ушли с этого рынка. Сейчас, конечно, арендная ставка упала очень сильно. На торговые площади, расположенные на центральных улицах города с высокой проходимостью, — улица Плехановская, проспект Революции — она упала меньше, примерно на треть. Но в других местах она снизилась вполовину. И на сегодня сдается большое количество площадей, а арендаторов на них найти сложно. Кроме того, недавно городские власти тоже сделали переоценку муниципальной недвижимости, но в сторону повышения. В результате сейчас те, кто арендовал площади, находящиеся в муниципальной собственности, также не выдерживают новых ставок и часто уходят с рынка.
А как Вы охарактеризуете состояние рынка офисной недвижимости?
Что касается офисной недвижимости, то там примерно та же ситуация, что и в сегменте торговой — для Воронежа ее площадей уже более чем достаточно. А при вводе в эксплуатацию БЦ «Премьер», бизнес-центров на Московском проспекте в районе автовокзала и на улице Кирова (все это не считая офисных площадей малого и среднего форматов классов «B», да и «С», которые сейчас активно востребованы ввиду своей цены), будет наблюдаться переизбыток офисной недвижимости.
Офисный центр «Премьер» в этом году, как Вы полагаете, будет достроен и введен в эксплуатацию?
Об этом лучше поинтересоваться у владельцев здания. Они сейчас испытывают, насколько я знаю, проблемы с кредитованием. Но если кредит будет получен, конечно, «Премьер» сразу же будет достроен и станет одним из лучших офисных центров в городе как по месту расположения, так и по формату.
Классность его при этом не будет понижаться? Как Вы считаете, он останется бизнес-центром класса «A»?
Проект утвержден, и на этой стадии строительства (фактически отделки) уже ничего не будет меняться. На мой взгляд, владельцам этого бизнес-центра желательно будет отрегулировать свою ценовую политику. Если бы она была с самого начала правильной, «Премьер» уже давно был бы и построен, и заселен.
Какой из сегментов рынка коммерческой недвижимости быстрее всего выйдет из кризисного состояния?
В коммерческой недвижимости сейчас можно говорить о востребованности только в сегменте производственных и складских площадей. Тем более, что ситуация здесь проще, чем в торговой и офисной недвижимости. Площади многих заводов, которые сейчас в Воронеже не работают, можно переоборудовать путем их реконструкции под производственно-складские помещения. При этом все заводы в Воронеже, которые были построены в советские времена, располагаются в черте города. Большая часть из них, конечно, уже перепрофилирована под складские или офисные помещения, однако мало кто занимался их капитальной реконструкцией. Поэтому многие из них нуждаются в серьезном ремонте. В то же время коммуникаций, уже подведенных к ним, вполне хватает для работы складов и отдельных производственных предприятий. Ввиду этого строительство за городом подобных производственно-логистических комплексов потребует гораздо больших затрат на устройство инфраструктуры, чем переоборудование уже существующих заводских площадей в помещения класса «B» и «C».
А как Вы в этом случае оцениваете потенциал таких проектов, как технопарк «Масловский» или производственно-логистический комплекс «Перспектива»?
Такие технопарки в Воронеже сооружаются впервые, и занимаются ими не воронежские инвесторы, а зарубежные, которые располагают огромными денежными ресурсами. Такие инвесторы способны провести очень серьезные исследования, они просчитывают свои проекты на десятилетия вперед. И если они посчитали возможным запуск этих технопарков в нынешних экономических условиях, то я склонен доверять их оценке.
Как кризис затронул земельный рынок?
К сожалению, он оказался в числе наиболее пострадавших. В предкризисные годы земля была хорошо востребована под загородное строительство, коттеджные поселки. Но сейчас там все приостановлено. Ни один коттеджный поселок не «пошел», повторюсь, ни один. Для того чтобы коттеджный поселок заработал, он должен быть построен от начала и до конца. Причем не на деньги дольщиков, а на свои или кредитные. Специфика загородного строительства такова, что инвестор должен самостоятельно построить не менее чем 70 % от числа всех домов. Посмотрите на подмосковные коттеджные поселки — они строились именно по такому принципу. Их там около двадцати, и все они востребованы. В Воронеже идея загородного строительства, по моему мнению, просто испорчена. Идеи у всех девелоперов очень красивые, но только на бумаге. Когда же приезжаешь на предполагаемое место строительства, то выясняется, что или ничего совсем нет, или построено от силы 3-5 домов. Кроме того, в этом виде недвижимости все очень сильно зависит от ее месторасположения. Многие инвесторы ошибочно полагают, что если им за бесценок досталась земля, то автоматически на ней может быть возведен пользующийся спросом коттеджный поселок. На самом же деле практика продаж показывает, что именно место и инфраструктура в первую очередь определяет востребованность подобных коттеджей, а отнюдь не цена.
Таким образом, повторюсь, падение затронуло весь сектор коммерческой недвижимости и падение очень серьезное — от трети до двух раз.
Цены на коммерческую недвижимость и землю будут, на Ваш взгляд, продолжать падать?
Нет. Падать уже дальше некуда, потому что себестоимость площадей на сегодня практически сравнялась с их продажной стоимостью. Падение на рынке, главным образом, произошло вследствие того, что с этого рынка ушли инвесторы, которые приобретали коммерческую недвижимость на быстрорастущем рынке. С их уходом, а в общей массе они составляли примерно треть всех покупателей, рынок и «просел». Сейчас коммерческая недвижимость покупается только в том случае, если она действительно необходима для деятельности компании. Как инвестиция недвижимость, которая на сегодня не приносит ежемесячную прибыль большинством инвесторов не рассматривается. Хотя, должен отметить, есть часть потенциальных инвесторов, считающих, что ценовое дно уже достигнуто и в коммерческую недвижимость следует вновь начинать вкладывать деньги. Но и они находятся в некотором ожидании, наблюдая за нынешней динамикой рынка.
На что ориентируются потенциальные инвесторы? На какие макроэкономические показатели?
Рост недвижимости и является для них главным сигналом. Как только она начинает расти, это и является главным побуждающим фактором.
То есть вероятен следующий сценарий: в ближайшие месяцы начнется некоторое увеличение продаж, которое потянет за собой и определенный рост цен. Ввиду этого будет расти и интерес к недвижимости у покупателей-инвесторов?
Да, скорее всего, так все и будет происходить. Но на ажиотажный спрос уже нельзя будет рассчитывать. Просто будет идти небольшой, но стабильный рост. У потенциальных инвесторов начнут появляться деньги, их нужно будет во что-то вкладывать. И вкладывать они их будут не в золото же (что с ним потом делать?), а, естественно, в недвижимость. Поэтому и рост будет, и покупательский спрос будет увеличиваться. На жилую недвижимость, я думаю, он будет меньше расти, потому что ее будут покупать только те, кто планирует в ней жить. В целом все будет происходить не так, как раньше: «уже есть три квартиры, куплю еще пару — про запас, а нужны будут деньги — одну квартиру продам, причем продам дороже, чем купил»…
А вот коммерческая недвижимость — это, в ближайшей перспективе, по-прежнему хороший инвестиционный инструмент. Коммерческая недвижимость приносит своему обладателю ежемесячную прибыль от аренды, кроме того, ее стоимость, хоть и медленно, но постоянно растет. Часто такая недвижимость требует достаточно небольших вложений для получения стабильного дохода от ее сдачи в аренду или использования для развития собственного бизнеса. К другой категории недвижимости относятся земельные участки. Но девелоперы в настоящее время не спешат их приобретать из-за отсутствия проектов, а рассчитывать на получение прибыли только от роста цен на землю сейчас не приходится.
Насколько за последний год изменились условия по выходу на окупаемость проектов коммерческой недвижимости?
Увы, прошли те времена, когда мы могли закладывать в бизнес-планы 100 % годовых и ставили задачи окупить проекты за три года, за пять… Все это уходит в прошлое. Я думаю, что нормальной может считаться цифра окупаемости проекта в пределах 7 лет, разумеется, в зависимости от того, какие цели ставит перед собой инвестор, приступая к реализации проекта: быстро заработать деньги и уйти с этого рынка или развивать его. И потом, в последнее время в мире настолько все стремительно меняется, что невозможно все просчитать на годы вперед. Мало кто ведь ожидал, что нынешний экономический кризис окажется настолько масштабным, так отразится на рынке недвижимости и затронет в целом весь мир. Поэтому остается только оперативно реагировать на меняющуюся конъюнктуру рынка, именно она диктует все наши шаги. Конечно, будем надеяться, что таких кризисов в ближайшие годы больше не будет, тем более что это первый кризис такого масштаба, который затронул Россию в ее новейшей экономической истории. Обычно нам приходилось сталкиваться со своими внутренними кризисами, из которых экономике более-менее быстро удавалось выбираться. А сейчас слишком многое зависит от геоэкономических факторов, на которые наше государство не в силах повлиять.
Как Ваша компания пережила прошлый год?
В прошлом году продажи недвижимости снизились в несколько раз. За это время многие компании на рынке просто закрылись. Нам также пришлось перестраивать свою работу, снижать расходы на рекламу, больше уделять внимания работе нашего интернет-сайта. И я могу сказать, что у нас на сайте представлена лучшая база данных коммерческой недвижимости в Воронеже. Она настоящая, а не виртуальная, как у многих, в ней в реальном режиме времени представлено все, что продается в городе в нашем сегменте рынка.
Падение продаж на рынке коммерческой недвижимости началось прямо с начала 2009 года?
С весны и почти до конца года. Сейчас работы много, но пока результат оставляет желать лучшего. Хотя, могу отметить, что динамика продаж на сегодня достаточно обнадеживающая. Но если раньше коммерческая недвижимость часто приобреталась из оборотных средств предприятий, то в настоящее время покупки в большинстве своем совершаются на кредитные деньги.
Некоторое время назад было немало прогнозов о второй волне кризиса, ожидание которой связывали с возможным появлением на рынке недвижимости, оказавшейся в банковских активах? В реальности же пока этого не наблюдается. Почему так происходит, на Ваш взгляд? Этот фактор оказался переоценен?
В связи с кризисом в руках у банков действительно оказалась определенная доля таких активов. Так, с нашей компанией консультировался целый ряд банков в части формирования цены на эту недвижимость. Но дело в том, что многие финансовые учреждения и не спешат продавать эту недвижимость. Да, ходило немало разговоров о второй волне кризиса на нашем рынке, ожидалось, что будет выброшено значительное количество объектов, стоимость которых повлияет на цены на рынке. Но в этой связи я бы разделил недвижимость на две категории: хорошую, качественную недвижимость, правильно оцененную в свое время кредитными организациями, и недвижимость, которая непонятно как и кем оценивалась, и уже тогда было неясно, как под нее выдавались кредиты. Такая недвижимость не была востребована ни раньше, ни тем более сейчас. И если банки и тогда не знали, что делать с ней, не знают и сейчас. На мой взгляд, ее появление в продаже не сделает погоды на рынке. Даже если допустить, что у каждого банка есть по 3-5 таких объектов, выходит, что всего на рынке может появиться не более 100 объектов. Это не вызовет ажиотажа. У многих банков есть очень качественная недвижимость — магазины в местах с высокой проходимостью, хорошо оборудованные склады, земельные участки в центре города. Вот такая недвижимость будет всегда востребована, какой бы кризис ни произошел. Собственно, поэтому банки и не спешат с ней расставаться, цены на такую недвижимость будут расти.
Стоит ли ожидать строительства каких-либо новых объектов в ближайшее время?
В сегменте коммерческой недвижимости их строительство маловероятно. Если же оно будет происходить, то это будут комплексы, которые компании станут строить для собственных нужд, но никак не для продажи. Торговыми и офисными площадями Воронеж в ближайшее время будет перенасыщен. Производственные же площади требуют просто реконструкции. Поэтому строиться будет только жилье. Но уже другого качества, и именно такие квартиры, которые востребованы покупателем. А он сейчас очень хорошо разбирается в качестве жилой недвижимости. При этом надо сказать, что строители уже пересмотрели многие свои параметры доходности, и они, вероятнее всего, будут находиться в пределах 30-35%.
Хорошо известно, что в строительстве всегда был силен коррупционный фактор? Вы можете констатировать уменьшение его влияния на себестоимость строительства?
К сожалению, он очень силен и сейчас. Многие люди, напрямую не связанные со строительством, даже и не предполагают, насколько. На оформление только разрешительной документации сейчас нужно потратить год. А строить объект придется еще полтора-два года. За это время проекты успевают устареть. Но губернатор области Алексей Васильевич Гордеев сдвигает ситуацию в лучшую сторону. Все мы, люди занятые в сегменте недвижимости и строительства, очень надеемся на новую команду, желаем ей удачи. С ее приходом началась стабилизация в экономике области, подъем можно наблюдать в самых разных ее секторах.
Наша область географически расположена в очень хорошем месте, она связывает Москву и южные области России, и от нас всех зависит, насколько грамотно мы сможем распорядиться своими преимуществами, которые в связи с этим открываются. Поэтому поддержка властей регионального бизнеса очень важна и будет играть ключевую роль в развитии всего нашего региона.
Беседовал: Олег Бешенцев
Федеральное Деловое Издание "ИН" №31, март 2010
