Как безграничная ценность под Воронежем выживает собственников с земли

Воронеж. 31.07.2020. ABIREG.RU – Аналитика – «Абирег» уже разбирался в истории воронежского девелопера Игоря Кухаренко, который несколько лет боролся с правовой ловушкой из-за невозможности начать строительство на собственных участках из-за внезапно (через десятки лет) всплывшего объекта археологического наследия. Начать стройку без дорогостоящих исследований невозможно. Но, как уверяют власти, если эксперты опровергнут наличие на участке следов древности, строить можно. Однако если застройщики могут позволить себе такое удовольствие, просто включив стоимость исследования в статью затрат, то простые граждане – нет. После публикации текста об истории господина Кухаренко, в редакцию обратились собственники земельных участков в селе Гудовка Семилукского района, которые не могут приступить к стройке из-за барьеров со стороны управления по охране объектов культурного наследия и местных властей. Чтобы разобраться в ситуации «Абирег» поговорил со всеми участниками конфликта.

Начало конца

Десятки физических лиц в 2008 году приобрели участки в селе Гудовка с торгов у Администрации Семилукского района. Прежде чем их выкупить, люди заказали выписки из ЕГРПН, чтобы проверить, нет ли каких-либо обременений на земле. Согласно документам, участки относятся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием под личное подсобное хозяйство, что подразумевает возможность строительства небольшого дома. Ипотеки, ареста, охранной зоны и других обременений не было выявлено.

Лелея мечту о собственном доме, жители провели на участки газ и свет, почти десяток лет копили деньги на стройку. Осталось преодолеть последний барьер – получить разрешение на строительство. Жители подали соответствующие заявления в администрацию района в конце прошлого – начале этого года. Однако все до единого владельцы участков получили отказ.

В основном им отказали по двум основаниям: из-за невозможности строительства в зоне сельскохозяйственного назначения и вероятного нахождения в селе Гудовка объекта археологического наследия в виде древнего поселения. На данный момент в производстве Семилукского районного суда находятся десятки исков от собственников земельных участков к администрации с требованием признать незаконным отказ в выдаче разрешения на строительство. По словам представляющего интересы истцов юриста Дмитрия Шилова, судьи не удовлетворяют требования его клиентов, так как в градостроительном плане, утвержденном после покупки участков, не установлено, что строительство домов разрешено.

Вопросов больше, чем ответов: юристы и жители разводят руками. Так, администрация в правилах землепользования и застройки поменяла категорию на сельскохозяйственные земли (СХ2) и блокирует выдачу разрешения, хотя в своих же отказах пишет, что на этих землях можно возводить в том числе личные подсобные хозяйства (ЛПХ). В самих же реестрах за участками числится статус земель населенных пунктов. Согласно ч. 2 ст. 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, производственных, бытовых и иных зданий, а также для возведения жилого дома. Более того, у жителей есть градостроительные планы на участки, где прописаны предельные характеристики потенциальных построек. И это не теплицы и сараи, как трактуют ЛПХ власти, а дома не более 8 м высотой, площадью застройки не более 40% от площади самого участка.

Безграничная ценность

Неразбериха с разрешенным использованием земли не главный камень преткновения на пути к стройке заветных домов. При получении от граждан заявления для разрешения на строительство, администрация должна обратиться в региональное управление по охране объектов культурного наследия с соответствующим запросом, чтобы удостовериться нет ли на участках какого-либо охраняемого объекта. Как оказалось, на территории села был обнаружен объект археологического наследия «Поселение у села Гудовка». На этом основании администрация также отказывает в выдаче разрешения, указывая, что на спорных участках может находиться поселение, предлагая гражданам провести дорогостоящую историко-культурную экспертизу и разработать документацию в части обеспечения объекта в сохранности и согласовать это с управлением. Однако, как следует из писем управления жителям, их земельные участки находятся вне зон охраны и вне защитных зон объектов культурного наследия. К тому же сам объект не имеет установленных границ.

Древнее поселение не только не имеет границ, но и не зарегистрировано в специализированных реестрах. Единственным документом является отчет археологической экспедиции Воронежского государственного университета 1986 года. Тогда студенты исследовали бассейн реки Ведуга. Согласно их отчету, поселение относится к раннему железному веку (началу 1 тыс. до н. э. - 1-й половины 1 тыс. нашей эры). Кроме этого отчета, никаких доказательств наличия объекта археологического наследия нет. Более того, нет даже его примерного расположения. Выходит, что на протяжении почти 35 лет никаких исследований, экспертиз и попыток сохранить потенциальный объект археологического наследия управлением не принимались.

Владельцы земель сетуют на то, что должностные лица из управления по охране объектов культурного наследия и администрации предлагают им за свой счет провести историко-культурную экспертизу, стоимость которой оценивается в 100-300 тыс. рублей (что сопоставимо с ценой купленных участков). По словам жителей, для проведения экспертизы их направляют к двум конкретным компаниям, что не может не вызвать подозрения. Также появляются вопросы к формату проведения экспертизы. Как рассказали «Абирегу» собственники, на участок должна приехать буровая машина, просверлить два шурфа, чтобы выявить наличие или отсутствие признаков древнего поселения. «Это стоит до 300 тыс. рублей! Настоящая археологическая экспертиза стоит миллионы рублей. Специалисты вскрывают землю слой за слоем, работают с кисточками, просеивают почву, чтобы ничего не упустить. То, что предлагают сделать нам, кажется профанацией», – комментируют собственники.

Представляющий интересы владельцев земли юрист Дмитрий Шилов указывает на то, что согласно закону об охране объектов культнаследия, финансирование и организация работ должны проводиться за счет казны. Если объект федерального уровня, то экспертиза проводится за федеральные средства, если местного – то соответственно за региональные средства, и так далее. Ни в одном нормативно-правовом акте не указано, что данная обязанность возложена на собственника земельного участка. В управлении по охране объектов культнаследия заявили, что заказчик работ должен оплачивать экспертизу. Однако опустили судьбоносную подробность – кто же все-таки должен выступать заказчиком.

Как рассказал Дмитрий Шилов, на одно из заседаний суд пригласил представителя управления, который запутался в показаниях на тему того, кто все-таки должен оплатить экспертизу – граждане или власти. Сначала он заявил, что это должны сделать сами собственники, затем – управление (за счет субвенций из федерального бюджета). Судья подловил его и спросил, законно ли уведомление замеле пользователей о самостоятельном проведении экспертизы? Представитель управления растерялся и попросил почитать это уведомление, после чего снова заключил, что оплачивать экспертизу должны граждане.

Впрочем, как рассказали «Абирегу» в управлении, если по результатам историко-культурной экспертизы будет установлено отсутствие объекта археологического наследия на конкретном земельном участке, то получение разрешения на строительство возможно. Интересно, что собственники участков, оббивающие пороги администрации, судов и других инстанций не однократно слышали фразу «разрешенное использование земли не причем, разбирайтесь с управлением».

Кто виноват?

Кто же все-таки виноват в том, что владельцы земельных участков не могут начать на них строительство домов? Правовой вакуум, человеческий фактор, пресловутая ошибка или некомпетентность должностных лиц?

Как пояснили «Абирегу» в управлении, согласно п. 4 ст. 9.2 и п. 6 ч. 2 ст. 33 Федерального закона «Об объектах культурного наследия», в его полномочия входит согласование решений органов исполнительной власти о предоставлении земель и об изменении их правового режима. Однако администрация Семилукского района предоставила спорные земли собственникам без согласования с управлением.

«В связи с чем, управлением в администрацию Семилукского района и администрацию Губаревского сельского поселения Семилукского района направлены письма о необходимости остановить работу по формированию и предоставлению земельных участков на территориях, обеспечить соблюдение требований Федерального закона», – отметили в управлении. Такой же позиции госорган придерживается и в суде. Однако, как отмечает господин Шилов, их доводы не подтверждаются ни судебными актами, ни другими документами.

Выходит, что управление перекладывает ответственность за сложившуюся спорную ситуацию на администрацию в части нарушения порядка предоставления участков в обход согласования с ведомством. В свою очередь, районная администрация, по словам жителей, просит самостоятельно разрешить противоречия с управлением и провести экспертизу.

Администрация Семилукского района по прошествии более двух недель так и не ответила на запрос «Абирега». Когда корреспондент в очередной раз позвонил в администрацию, чтобы уточнить судьбу ответа, удалось получить небольшой комментарий от начальника отдела архитектуры и строительства администрации Марины Золотаревой. По ее словам, гражданам неоднократно были предложены пути разрешения данного вопроса. «В управлении сказали, что строить можно. Только нужно вызвать специалистов, которые проведут экспертизу. Если вдруг что-то будет выявлено в локальном месте, там и будут действовать локальные ограничения. В целом участки могут быть использованы», – отметила госпожа Золотарева.

Также чиновница рассказала, что до 2010 года не было документов территориального планирования. «В 2010 году утвердилась первая редакция, которую составляли специалисты питерской проектной организации (тогда на спорных участках и была установлена зона СХ2, - прим. ред.) Они изучали земли затопления, объекты культнаследия и другие вопросы. Когда граждане купили землю, ее разрешенным использованием было ЛПХ. Тогда на ЛПХ ничего нельзя было строить. Можно только последние два-три года», – заключила Марина Золотарева, пообещав предоставить более обстоятельные сведения в ответе на запрос редакции.

Кроме того, власти предлагают владельцам провести экспертизу на участках, чтобы доказать наличие или отсутствие объекта архнаследия. Как пояснили «Блокнот Воронеж» в администрации, проведение экспертизы не входит в их компетенции. С точки зрения управления, в компетенции администрации Семилукского района и Губаревского сельского поселения входит как минимум определение границ древней деревни. Как следует из ответа управления на запрос, они предложили властям определить координаты архобъекта «в целях дальнейшего принятия решения о выделении гражданам земельных участков с учетом сохранения памятника археологии».

Также администрация выступает за то, чтобы внести изменения в градостроительный план, чтобы «утрясти» проблему с землей. «Мы предложили следующий порядок действий. Нужно внести изменения в генеральный план Губаревского сельского поселения. Жители делают проект за свой счёт, далее мы проводим процедуру утверждения, согласно нашим полномочиям. Как только утверждается генплан, жители подают нам заявление на уведомление о соответствии с приложенным заключением от управления по охране объектов культурного наследия», – рассказали «Блокноту» в администрации.

Вместо эпилога

Предложения властей владельцев участков не устраивают, так как они не хотят проводить экспертизу и делать проекты изменений за собственный счет. Несмотря на проигранные дела в Семилукском суде, они рассчитывают на удачу в апелляции. Они предполагают, что районные ветви власти не хотят вставать на разные стороны баррикад с управлением по охране объектов культнаследия, которое обладает авторитетом на региональном уровне. Поэтому подают жалобы на решения в Воронежский областной суд и просят губернатора Александра Гусева о помощи.

Также собственники участков предполагают, что, когда они купили землю в чистом поле, она была не привлекательна. После того как район стал модным и востребованным, некоторые лица заинтересовались ими и якобы решили, что участками можно и нужно поделиться.

Юридическое сообщество отмечает, что данная проблема имеет системный характер и распространена по всей территории Воронежской области. Поэтому, вероятно, продолжение истории следует.