Воронеж. 11.03.2021. ABIREG.RU – Аналитика – По данным Центробанка, объем средств, размещенных воронежскими участниками долевого строительства на счетах эскроу, за год увеличился в пять раз и на 1 января 2021 года превысил 11 млрд рублей. Интересно, что по этому показателю Воронежская область заняла одну из лидирующих позиций в ЦФО, уступив только Москве и Московской области. Статистика свидетельствует о том, что застройщики адаптируются к новым условиям работы с использованием эскроу-счетов. О том, как изменился рынок жилого строительства, «Абирег» решил узнать у участников рынка.
Как новая система вошла в жилищное строительство Воронежа
Несмотря на непростой для всех отраслей период, показатели жилищного строительства демонстрируют позитивную тенденцию. По данным Центробанка, интерес застройщиков к проектному финансированию устойчиво растет. Общий лимит действующих кредитных договоров, заключенных банками и застройщиками Воронежской области, за год вырос более чем в два раза и на 1 января составил 13,1 млрд рублей. При этом 6,3 млрд рублей со счетов эскроу по завершенным проектам строительства уже перечислено застройщикам или направлено на погашение полученных ими кредитов на строительство объектов.
Серьезную поддержку в период пандемии жилищное строительство получило благодаря программе льготной ипотеки. По данным Центробанка, на начало осени 2020 года из 15 тыс. выданных в Воронежской области ипотечных кредитов 7 тыс. приходилось на период действия программы. Общий объем задолженности населения области по жилищным ипотечным кредитам составил 106,5 млрд рублей и увеличился по сравнению с началом года на 12%.
Напомним, новые правила финансирования строительства стали обязательными для российских застройщиков с 1 июля 2019 года. Ранее 214-ФЗ позволял привлекать финансирование напрямую от дольщиков, что давало возможность свободно перераспределять поступившие денежные потоки между своими строительными проектами, но усиливало риски их недофинансирования. С 1 июля 2019 года «котловой» метод финансирования строительства был запрещен на законодательном уровне. По новым правилам, деньги граждан привлекаются строительными компаниями не напрямую, а аккумулируются на специальных банковских счетах эскроу, покрытых гарантией Агентства по страхованию вкладов (АСВ). Застройщики получат доступ к этим средствам лишь после сдачи дома в эксплуатацию.
Риск того, что девелопер не выполнит свои обязательства перед дольщиками, полностью исключен, так как финансирование строительства осуществляется и контролируется банком. Кроме того, защищен и подрядчик, поскольку выполненные им работы не могут быть не оплачены. Министерство строительства вводило изменения поэтапно: часть проектов достраивалась по старой схеме.
Отметим, что первой компанией в России, построившей дом по новой системе еще весной 2019 года, оказалось воронежское АО «СЗ «ДСК». В компании пояснили, что тогда было решено использовать неполную схему проектного финансирования – объект возводился за счет собственных средств застройщика с привлечением эскроу-счетов. Гендиректор компании Андрей Соболев отметил опыт как положительный и рассказал: «Основная цель реализации пилотного проекта с внедрением новой системы заключалась в отработке механизмов взаимодействия застройщика с банковскими и государственными учреждениями. Важно было наладить коммуникацию, выстроить систему электронного документооборота, что позволило дольщикам с наименьшими проблемами и временными затратами приобретать и оформлять недвижимость».
Точки роста
Некоторые участники рынка отмечают, что система по-прежнему сохраняет риски.
«В случае банкротства застройщика покупатель квартиры может вернуть себе средства с эскроу-счета, – отмечает член совета директоров крупного воронежского девелопера ГК «Крайс» Наталья Казенновая. – Однако потребитель не имеет гарантии на приобретение аналогичного жилья из-за инфляции». Впрочем, по словам эксперта, недоработки закона постепенно устраняются.
Свои опасения высказал также генеральный директор ДСК Андрей Соболев: «Реформа привела рынок жилищного строительства к более цивилизованной форме. Если раньше застройщик на свой страх и риск определял и экономику проекта, и стартовые цены, то сегодня для выхода на рынок он должен получить решение банка о готовности финансировать проект. Если проект не выдерживает стресс-сценария, в котором заложены риски 20%-го падения продаж, вряд ли застройщик получит одобрение банка на финансирование. Отсюда обратная сторона вопроса – немногие проекты выдерживают столь жесткий подход к оценке банками».
Сложности возникли и при освоении уже застроенных территорий – ветхих кварталов. Девелоперы обращали внимание на техническую недоработку новой системы – до расселения жителей ветхих кварталов невозможно получить финансирование. Генеральный директор ДСК Андрей Соболев даже предложил «выступить с инициативой в облдуму и Госдуму, чтобы оставить развитие территорий в рамках старого механизма, иначе система работать не будет».
Однако некоторые девелоперы относятся к нововведениям достаточно оптимистично. Так, в своем интервью «Абирегу» председатель совета директоров строительного холдинга ПАО «Орелстрой» Александр Рогачев отметил, что введение эскроу-счетов можно отнести к «сильным сторонам отечественного жилищного строительства».
«Это нововведение дает дополнительную нагрузку на представителей строительной отрасли, но является гарантией для покупателя, который может быть уверен, что получит свою квартиру», – прокомментировал господин Рогачев. Он также отметил большую важность введенных Министерством строительства послаблений. Решение о раскрытии эскроу-счетов до момента первой регистрации права собственности на объект долевого строительства, по его мнению, стало одной из самых эффективных мер поддержки: «Благодаря ему застройщики получили возможность возвращать вложенные в строительство средства на три месяца раньше, – высказал свою точку зрения Александр Рогачев. – Это важно не только в условиях пандемии, так как снижает финансовую нагрузку на компанию».
Важность послаблений отметил и гендиректор ДСК Андрей Соболев: «Необходима помощь на федеральном уровне, разработка мер, способствующих обеспечению финансовой устойчивости застройщиков. Так, с момента перехода на проектное финансирование обсуждается возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов с учетом поэтапного освоения строительных объемов. На наш взгляд, такой вариант является безопасным с точки зрения завершения строительства и ввода объектов. Последнее слово и главная функция контроля останутся за банками. Они будут оценивать целесообразность и возможность раскрытия счетов в соответствии с этапом строительно-монтажных работ».
Как дорабатывалась система
«Надо отдать должное эффективной работе ведущих банков, которые нарастили ресурс квалифицированных кадров и сделали упор на максимальную автоматизацию процессов, что помогло быстро преодолеть многие трудности», – отметила член совета директоров ГК «Крайс» Наталья Казенновая.
На заседании комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства «Строительная отрасль – 2020: время перемен» отмечалась важность того, что финансовые организации стали полноправными участниками девелоперских проектов. С ними согласовывается план продаж, график производства работ, разрешительная документация и себестоимость, проводятся стресc-тесты проектов. Таким образом, партнерство застройщика и банка еще больше повышает надежность жилищного строительства.
В начале перехода на проектное финансирование некоторые застройщики сталкивались с проблемами при получении кредитов. В Банке России полагают, что чаще всего компаниям отказывают из-за неполного пакета документов, предоставляемого вместе с заявкой. Однако в банках, лидирующих по выдаче в этой сфере, уверены: при индивидуальном подходе к проектам особых сложностей не возникает.
К примеру, ПСБ предлагает оптимальную структуру финансирования с учетом особенностей проекта. Мезонинное финансирование, используемое банком, позволяет привлекать дополнительные заемные средства, увеличивающие общую доступную сумму или частично замещающие собственные средства. Проекты финансируются по средневзвешенной ставке, которая зависит от объема средств на счетах эскроу. Застройщик может управлять стоимостью финансирования проекта через реализацию собственной стратегии продаж. А минимальная ставка финансирования составляет 0,01% годовых. Максимальная ставка, применяемая чаще всего к субъектам малого и среднего бизнеса при отсутствии остатков на счетах эскроу, не превышает 7,5%.
При структурировании сделок банк использует механизмы государственной поддержки, что позволяет снизить стоимость финансирования для застройщиков и компенсировать повышенные риски по проектам.
«Реализуя проект с ПСБ, застройщик получает ожидаемую ставку финансирования, поскольку банк не капитализирует проценты при отсрочке их уплаты, а также возможность защиты процентных ставок от увеличения в случае негативных изменений экономической конъюнктуры, – рассказывает заместитель регионального директора ПСБ в Воронеже Денис Векленко. – Отсутствие комиссий и дополнительных расходов, связанных с рассмотрением проекта, делает такое сотрудничество более эффективным для застройщика. Кроме того, банк самостоятельно осуществляет оценку коммерческой привлекательности проекта, проводит строительный аудит и мониторинг».
Широкое применение эскроу-счетов
В качестве итога можно сказать, что девелоперы постепенно переходят на новую систему. Региональное управление Росреестра отметило рост договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), обеспеченных счетами эскроу – 6,6 тыс. за 2020 год, что почти в шесть раз превышает аналогичный показатель за 2019 год (1,2 тыс. договоров). Всего в области было зарегистрировано 13,7 тыс. ДДУ. Количество заключенных ДДУ в 2020 году примерно соответствует показателю 2018 года, когда в регионе было зарегистрировано 12,8 тыс. договоров.
Позитивную тенденцию отмечает и гендиректор ДСК Андрей Соболев: «Система, которая была разработана и внедрена в рамках новшеств трансформации законодательства о долевом строительстве, доказала свою жизнеспособность. На текущий момент система эскроу-счетов широко применяется компанией ДСК – порядка 85% от общего объема строительства».
Впрочем, многие участники рынка опасаются, что новые правила строительства по ДДУ на начальном этапе могут привести к уходу с рынка мелких игроков.
«Если до июля 2019 года компания не смогла сформировать кредитную историю, то есть не пользовалась банковскими кредитами, то процесс получения проектного финансирования может затянуться на долгий период и вхождение в новые проекты затормозится, – считает член совета директоров ГК «Крайс» Наталья Казенновая. – Благодаря здоровой конкуренции, крупные девелоперы перестроятся и будут вводить в свои линейки продукты разного формата».
