Девелопер Андрей Колочинский специально для «Известий» – о том, почему сдерживание роста цен на новостройки может привести к их дефициту.
Российское правительство не раз заявляло, что будет добиваться сдерживания роста цен на жилье, в частности на новостройки, которые подорожали больше всего за прошлый год. Глядя на пищевую промышленность, в отношении которой уже был принят пакет мер, направленных на стабилизацию и снижение цен, становится ясно, что это не пустые слова. В скором будущем строительную отрасль, которая только оправилась от реформы 214-ФЗ, может ожидать государственное регулирование в сфере ценообразования.
Идея ограничить рост цен на жилье возникла на фоне беспрецедентного удорожания новостроек в прошлом году. Среди слагаемых этого роста в основном упоминают льготную ипотеку, ажиотажный спрос и желание застройщиков воспользоваться ситуацией. При этом забывают о других более важных факторах, среди которых: рост цен на строительные материалы, составивший за год 6,2% (заметнее всего подорожала металлопродукция, цены на арматуру выросли на 70%), повышение заработных плат рабочих на фоне дефицита трудовых мигрантов, продолжающийся переход на эскроу-счета, а также удорожание импортных позиций из-за ослабления рубля. Получается, что аппетиты застройщиков вроде бы и ни при чем, но государство собирается их ограничить. Рассмотрим в теории, а затем и на практике, что из этого может получиться.
Каждый, кто более-менее знаком с основами экономической теории, знает главный принцип ценообразования в условиях рыночной экономики: изменение цен на товары и услуги формируется под действием спроса и предложения, при этом стоимости цен ограничивается конкуренцией на рынке, которая возможна лишь в условиях свободного ценообразования. Попытка государства административно регулировать цены имеет благие намерения – повысить для наших граждан доступность товаров, а если речь идет о строительной отрасли – доступность жилья. И такая политика действительно имеет смысл в отношении монопольных рынков. Но в таких высококонкурентных отраслях, как пищевая промышленность и жилищное строительство, справедливые цены могут устанавливать только сами участники. Результатом любого вмешательства извне в долгосрочной перспективе в лучшем случае станет ухудшение качества товаров, в худшем – их дефицит.
Если заставить застройщиков продавать дешевле, чем обусловлено рациональными соображениями, они либо откажутся продавать в прежнем количестве, либо станут рассматривать другие пути выхода из кризиса. Например, можно использовать тактику скрытого повышения цен. По аналогии с производителями продовольственных товаров, которые уменьшают объем фасовки при сохранении стоимости большего объёма, снижают качество сырья для производства продуктов, застройщики продолжат уменьшать площадь квартир и станут использовать некачественные строительные и отделочные материалы.
А те, кто дорожит своей репутацией и не хочет строить человейники с малогабаритными квартирами, просто остановят продажи и будут выводить на рынок квартиры в уже построенных домах по завышенной стоимости. Учитывая продолжающееся снижение объема столичных новостроек в экспозиции (в Москве за год он сократился на 20%, став минимальным с осени 2015 года), такая стратегия приведет к дефициту предложения, а его последствием станет неизбежный рост цен после отмены регулирования. В конечном итоге попытка установить ценовой потолок ударит не только по застройщикам, но и покупателям.
Чтобы этого не допустить и в то же время сдержать дальнейший рост цен на новостройки, который неизбежен в преддверии завершения программы льготной ипотеки, государство может использовать не административные методы, а рыночные рычаги. Например, снижать издержки застройщиков, затраты на проектное финансирование, налоговые выплаты, субсидировать строительство социальной инфраструктуры и т.д.
Вообще проблема, с которой мы столкнулись, заключается не только в высоких ценах на новостройки, но и в низкой покупательной способности наших граждан, доходы которых непрерывно снижаются с 2014 года. Чтобы не ограничивать искусственно цены во всех отраслях, нужно обеспечить рост благосостояния населения, тогда и волки будут сыты и овцы целы.
Прежде чем принять решение относительно принудительного снижения стоимости новостроек, необходимо учесть, что любое дополнительное регулирование строительной отрасли способно навредить. Так уже было в случае с реформой долевого строительства, последствия которой в виде уменьшения девелоперской активности мы наблюдаем до сих пор. Всё, о чем просят застройщики, – дать возможность работать в прогнозируемых условиях и согласно своим бизнес-планам, которые строились на прогнозах рыночной ситуации, без учета возможных директив в отношении уровня цен.
Автор – управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора.
Андрей Колочинский
Газета «Известия», 08:00, 13.04.2021
