Воронеж. 29.04.2021. ABIREG.RU – Аналитика – Загородное жилье долгое время было принято считать элитным, однако сегодня, особенно после прошлогоднего локдауна, желающих переехать за город становится всё больше. Так, по данным аналитиков ЦИАН, в 2020 году спрос на аренду и покупку загородной недвижимости возрос в шесть-семь раз. Поддерживая интерес россиян к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), государство запускает льготные ипотечные программы, а также внедряет в сегмент строительства проектное финансирование и схему эскроу-счетов. Редакция «Абирега» разбиралась в нюансах кредитов на частные дома, в требованиях к недвижимости, а также в новых правилах строительства.
Кредитные программы
В 2020 году даже после снятия антиковидных ограничений запрос на загородную недвижимость оставался выше, чем в 2019 году, на 60%. По прогнозам экспертов ЦИАН, в 2021-м интерес к ИЖС у россиян сохраняется. Для поддержания спроса на загородную недвижимость государство делает ипотеку на ИЖС более доступной.
По данным госкомпании «ДОМ.РФ», на начало 2021 года средние ставки по кредитам на ИЖС на 2-3% выше, чем на квартиры. Связано это с высокими кредитными рисками и операционными расходами, к тому же сами частные дома – неликвидная недвижимость как предмет залога для банка.
Программы льготного кредитования практические не влияют на рынок ИЖС, так как имеют различные ограничения. Например, запущенные в 2020 году дальневосточная и сельская ипотека, хоть и оказались весьма востребованы у россиян, но не стали массовыми.
В апреле федеральные власти утвердили программу льготной ипотеки на строительство частных домов, соответствующее постановление подписал премьер-министр Михаил Мишустин. Политик выразил надежду на то, что возможность взять кредит под 6% на покупку земельного участка и строительство дома поможет более 20 тыс. семей улучшить свои жилищные условия. Так, по оценке Михаила Мишустина, площадь построенного в рамках программы льготного кредитования ИЖС может составить 2,8 млн «квадратов». Но есть и нюансы – кредит по льготной ставке в 6% на срок до 30 лет смогут получить только семьи, где в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился второй ребенок (или последующие дети). Господдержку могут получить и семьи с единственным ребенком, но у которого есть инвалидность. Еще одно важное условие – все члены семьи должны иметь российское гражданство, а строительство дома должны вести компании или индивидуальные предприниматели по договору подряда. Лимит суммы кредита для российских регионов составляет 6 млн рублей, для Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос по кредиту составляет 15% от стоимости участка и цены строительства дома по договору.
В прошлом году Банк ДОМ.РФ запустил пилотный проект льготного ипотечного кредитования на индивидуальное жилищное строительство под 6,1%. Программа позволит отработать механизм поддержки строительства частных домов и повысить популярность данного ипотечного продукта, так как она распространяется на всю территории России и ее можно использовать для покупки готового дома с земельным участком и для строительства нового жилья. Программа действует до сентября 2021 года. Получить ипотеку в рамках пилотного проекта Банка ДОМ.РФ могут россияне в возрасте до 35 лет с несовершеннолетним ребенком. Первоначальный взнос – не менее 20%, а срок кредита – 20 лет.
Эскроу-счета для ИЖС
Российские власти постепенно внедряют схему эскроу-счетов и проектного финансирования в сферу ИЖС с целью привлечь к строительству частных домов профессионалов. Кроме того, нововведения смогут заинтересовать банки в сегменте индивидуального жилья. По мнению вице-президента ПАО «Сбербанк» Сергея Бессонова, развитию рынка кредитования ИЖС может способствовать переход к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками. В марте 2021 года Сбербанк заключил пилотную сделку в сегменте ИЖС с липецким застройщиком ООО СЗ «Ремстройсервис Романово» (входит в группу компаний «Ремстройсервис»). Банк предоставил компании 503 млн рублей на три года для строительства ЖК Romanovo City. В селе Ленино Липецкой области построят 23 блокированных жилых дома общей площадью 19 тыс. кв. м. Липецкий девелопер первым в России подписал соглашение о сотрудничестве с банком в части кредитования малоэтажного жилья в соответствии с 214-ФЗ с применением эскроу-счетов. В рамках договора для покупателей устанавливается льготная ставка по ипотеке.
«Сбербанк заинтересован в развитии ИЖС и ведет эту работу совместно с Минстроем и Центробанком. Мы уже в пилотном режиме запустили «коробочный» продукт, удобный и доступный как для застройщика, так и для покупателя. Продажи жилья в проекте Romanovo City будут осуществляться с использованием механизмов эскроу, а покупатели смогут приобрести площади в ипотеку по сниженной ставке от 6,2% годовых при электронной регистрации сделки. Проект «Ремстройсервиса» участвует в программе льготного кредитования субъектов МСП, а льготная ипотека увеличит покупательский спрос, благодаря чему застройщик сэкономит на процентах и сможет быстрее погасить кредит», – прокомментировал Сергей Бессонов.
Первая очередь застройки ЖК Romanovo City стартовала в 2007 году и включала 120 коттеджей. На сегодняшний день она находится на завершающей стадии строительства, отметили в компании застройщика.
«То, что Сбербанк одобрил нашу заявку на проектное финансирование, говорит о высоком доверии к нам как к застройщику», – считает генеральный директор группы компаний «Ремстройсервис» Павел Тучков.
Требования к частным домам под ипотеку
Стоит отметить, что банки, участвующие в пилотном проекте, предъявляют ряд требований к частным домам и земельным участкам, на которые оформляют ипотечный продукт. Так, к земельному участку, на котором строится или построен дом, должен быть круглогодичный доступ. Кроме того, для получения кредита общая площадь жилого дома по проекту должна быть не менее 70 кв. м и не более 300 кв. м, а его фундамент по проекту – каменный, (бутобетонный или кирпичный), железный, железобетонный или свайный с ростверком. После окончания строительства дом должен быть пригоден для круглосуточного проживания. Проектная документация должна предусматривать подведение газа, центрального электричества и водоснабжения (или бурение скважины с автоматизированной подачей воды), центральной или локальной канализации. Также важно, чтобы категория земель была для сельхозназначения, вид разрешенного использования – для жилищного строительства, а размер участка не превышал 4 тыс. кв. м.
На земельном участке, который планируется приобрести, должны отсутствовать здания, строения и сооружения, кроме строящегося аккредитованной Банком компанией по типовому проекту, а его стоимость по договору купли-продажи не должна превышать 40% от общей стоимости объекта недвижимости.
Предполагается, что строительством частного дома должны заниматься аккредитованные компании, так как банкам важно минимизировать риски некачественного строительства или недостроя. Согласно требованиям, опыт в ИЖС должен составлять от двух лет. Банки будут обращать внимание на отсутствие негативной информации (банкротство, неисполненные обязательства, судебные иски).
В качестве итога можно сказать, что в России постепенно исчезает миф о том, что загородную недвижимость могут позволить себе только успешные и богатые россияне. Так, в сегменте ИЖС представлены ипотечные продукты, которые подойдут людям с разным уровнем заработка. Нельзя исключать и государственную поддержку, которая делает мечту о загородной недвижимости доступнее для простых россиян.
