Воронеж. 19.04.2010. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика – Строительная отрасль, по утверждению участников рынка, начала постепенно приходить в чувство. Но никто из застройщиков не станет утверждать, что кризис обошел его компанию стороной – весь вопрос только в величине потерь.
Компания «Строительно-Финансовая Группа» - девелопер ряда проектов жилой и коммерческой недвижимости (квартал «Три Богатыря», бизнес-центры «Бизнес-парк "Московский"» и «Премьер», жилой комплекс «Метрополь», липецкий проект «Орхидея» и др.). О состоянии дел в компании и на рынке, о проблемах и перспективах рассказывает генеральный директор холдинга Тимофей Солоневич.
- Проблемы у всех девелоперов общие – падение спроса на рынке и уменьшение кредитования отрасли. Другое дело, что разные компании по-разному из них выходят. Это объясняется тем, какой багаж был наработан до кризиса. Кому-то просто не повезло. А для других кризис стал только катализатором краха.
Конечно, кризис серьезно сказался на бизнесе нашей компании: в 2009 году нам не удалось получить никакой прибыли, по итогам 2010 года рассчитываем получить небольшую прибыль. А к 2011 году надеемся на полноценное восстановление рынка. Но наши текущие проблемы носят рабочий характер, они не затрагивают клиентов и подрядчиков. Проблемы решаются.
Сейчас уже можно сказать, что Холдинг СФГ кризис пережил, сохранив основные активы – материальные и нематериальные. И это самое главное. Нам удалось сохранить компанию, команду. Мы ни одного участка и проекта не продали и не передали в счет задолженностей. Нам удалось сохранить доверие наших клиентов, арендаторов, партнеров и городских властей – они видят в нас компанию, с которой можно конструктивно работать.
Мы продолжаем процесс реорганизации бизнеса, который начали еще до кризиса. По ее завершению СФГ будет представлять собой классический холдинг. У нас будет три направления - девелопмент жилья и коммерческой недвижимости, управление коммерческими объектами и управление жильем. Наша цель – во всех этих сегментах стать одним из лидеров черноземного рынка.
- В СМИ пару раз проходила информация о претензиях и судебных исках банка «Петровский» к одному из активов холдинга – Бизнес-парку "Московскому". Как на данный момент складываются отношения с банком?
- Если говорить откровенно, то нам достаточно сложно выстраивать с этим банком отношения, поскольку там уже в третий раз за последнее время сменилось руководство. И мы вынуждены каждый раз начинать переговоры с нуля.
Во время кризиса банк повел себя не совсем по-партнерски. В одностороннем порядке нам были повышены процентные ставки. Во-вторых, банк начал требовать досрочного погашения кредитов. Также в одностороннем порядке были закрыты достаточно крупные кредитные линии. Поэтому мы вынуждены отстаивать свои права. Надеюсь, суд нас в этом поддержит. И мы закроем этот вопрос - реструктуризируем задолженность, но с учетом нашего мнения: СФГ – достаточно хороший клиент для «Петровского». Мы большую часть кредита погасили. У нас реальные объекты. И в банке это не могут не понимать. Отдавать в зачет квадратные метры мы не планируем, хотя об этом тоже шли переговоры. Сегодня мы видим возможности погасить долг денежными средствами в течение непродолжительного времени под нормальные проценты.
- Давайте закроем еще одну тему, касающуюся СФГ, которая мелькала в прессе одно время. Агентство страхования вкладов (АСВ) приобрело блокирующий пакет акций СФГ или нет? Чем все-таки закончились переговоры, если закончились?
- Объективно ситуация сложилась таким образом, что стороны пришли к выводу: это не функция госкорпорации АСВ – входить в уставный капитал коммерческих организаций, за исключением банков. Этот вопрос на сегодняшний день закрыт.
- И как же теперь будете справляться с тем немалым количеством проектов, заявленных в Черноземье? Средства откуда возьмете?
- Средства уже есть. Сейчас. Это средства собственные и наших партнеров-инвесторов, которые изъявили желание участвовать в наших проектах. В частности, у нас есть московские партнеры, которые готовы финансировать наши проекты. Холдинг СФГ доказал свою работоспособность. Построенные объекты можно, что называется, потрогать. И это одна из причин, почему инвесторы согласились работать с нами. Проанализировав ситуацию, они пришли к выводу, что компания дееспособная и грамотная.
- Вы за это что обещаете инвесторам?
- Естественно, они будут участвовать в прибыли компании.
- И какова будет доля их участия в ваших объектах?
- Конкретные пропорции собственных и привлеченных средств разные, в зависимости от проекта. В любом случае, сегодня это гораздо выгоднее, чем банковское кредитование. Во-первых, это доступно. Во-вторых, у нас всегда есть возможность рассчитываться квадратными метрами. И это оговорено с партнерами.
- Можно сказать, что не слишком положительный опыт общения с «Петровским» сказался на вашем теперешнем нежелании работать с банками? И поэтому вы предпочли сотрудничество с инвесторами.
- Это так. Мы на практике убедились, что в тяжелое время банк может повести себя неконструктивно.
- С деньгами разобрались – они есть. Куда собираетесь их инвестировать?
- Начнем с нашего главного продукта – жилого квартала «Три Богатыря». Если помните, изначально компания заходила на воронежский рынок именно для реализации этого проекта. На сегодня из 12 объектов площадью более 200 тыс. кв. метров 8 мы сдали и заселили, 2 объекта находятся в активной стадии строительства, и темпы работ уже превысили докризисные. Летом мы планируем сдать эти дома в эксплуатацию. А в следующем году рассчитываем построить два последних дома в квартале.
Этот проект близится к финалу. И с его завершением в Воронеже впервые будет реализована концепция комплексной инфраструктурной застройки в центре города. Здесь проведены современные коммуникации, есть подземные паркинги, придомовые территории охраняются, в каждом доме работают консьержи, управление ведет профессиональная УК.
Другой реализованный проект, уже в области коммерческой недвижимости - Бизнес-парк "Московский" (БПМ). В прошлом году он был признан лучшим региональным проектом в России в категории «Бизнес-центр класса «Б» (CRE Federal Awards). БПМ оценен арендаторами – у нас стабильная высокая заполняемость (более 90%).
- Насколько, по-вашему, восстановился рынок жилой недвижимости? Как повысился покупательский спрос?
- По нашей статистике, до кризиса у нас было 25-30 обращений в день и 10-15 просмотров объектов. В самый кризисный период доходило до 2 обращений в день и одного просмотра в два дня. Сейчас же у нас порядка 20 обращений и 10 показов в день. И выручка относительно кризисных времен увеличилась на порядок. Люди прежде всего психологически оправились от финансового кризиса. С другой стороны, в центре квартир становится все меньше и меньше. А Холдинг СФГ строит в центре. Много клиентов приходит по рекомендации друзей и знакомых, которые уже приобрели квартиры у нас и довольны покупкой. Кроме того, в любом случае есть риск инфляции. Поэтому те, у кого есть возможность, сегодня снова покупают.
- Кризис отступил. А какова судьба жилого комплекса «Метрополь», который вы начинали строить еще до кризиса?
- Этот проект мы полностью перерабатываем. Ведь его концепция создавалась на этапе роста рынка. И если бы "Метрополь" был реализован в изначальном виде, мы были бы вынуждены продавать квартиры по цене от 100 тыс. рублей за 1 кв. метр. Что сейчас просто нереально для воронежского рынка. Поэтому новая концепция будет более практичная. Это не значит, что в центре Воронежа появится еще одна стандартная многоэтажка. "Метрополь" предполагается как красивый качественный комплекс категории бизнес-класса. Там не будет сверхдорогих фасадов и витражных систем, роскошных лифтов, бассейнов, очень дорогой инженерии.
- Получится что-то вроде "Трех Богатырей"?
- Нет, однозначно выше класса. Но это будет нечто разумное за разумные деньги. В любом случае жильцы получат максимальный набор функций за те деньги, которые они заплатят. У нас сохраняется изначальная концепция высотного престижного жилья, хорошая обеспеченность паркингом, интересные планировки и достаточное количество компактных квартир. Мы отказываемся от вещей, которые значительно удорожают проект и на сегодняшний день не актуальны для покупателей. К примеру, если раньше мы декларировали, что в этом доме будет все вплоть до мойки для собачек, то сейчас нужно понимать, что клиентские предпочтения изменились. Мы выйдем на рынок с адекватными ценами. Возможно, уже осенью возобновим строительство.
Кстати, аналогичную работу ведем и в Липецке. Там у нас был интересный проект – жилой комплекс «Орхидея». Мы привлекли к участию в нем иностранных архитекторов, собирались нанять западного генподрядчика. Проектировались квартиры с отделкой, уникальными для рынка планировками (например, квартиры 70 кв. метров в двух уровнях с панорамными окнами). Концепция "Орхидеи" разрабатывалась на взлете рынка. Наши амбиции были продиктованы еще и тем, что на тот момент липецкий рынок был интереснее воронежского – и по цене, и по спросу. Сейчас мы пересматриваем этот проект, чтобы сделать его более простым и понятным.
- А липецкий рынок упал больше, чем воронежский?
- Да. Ведь липецкий рынок очень специфичен – он во многом зависит от НЛМК. Был момент, когда в течение нескольких месяцев рынок там полностью стоял, чего не было в Воронеже даже на пике кризиса. В то же время липецкий рынок быстрее восстанавливается. И там очень низкое предложение в сегменте бизнес-класса. Городские власти принципиально пошли по пути развития новых микрорайонов на окраинах с типовым жильем. А центр практически не охвачен. Хотя с участками в центре Липецка тоже очень сложно, как и везде.
- Вы не рассказали про еще один ваш объект, по которому остается неясность – бизнес-центр "Премьер". Сроки его сдачи неоднократно переносились. Когда ждать открытия? И в чем причина задержки?
Вообще, "Премьер" – несколько нетипичный проект для СФГ. Если по всем другим объектам мы ведем полный цикл девелопмента, то по "Премьеру" мы изначально выступали как инвесторы. А процесс строительства в основном вели наши партнеры (компания «Гарант-инвест»).
На сегодняшний день ситуация такая: мы ведем переговоры с нашими партнерами с целью довести наш пакет акций до 100%, чтобы взять на себя полностью строительство и управление объектом. Как только вопрос решится, мы достаточно быстро доведем объект до логического завершения.
Там осталось дофинансировать порядка 10-15%. Остекление выполнено на 85%. Внутренние коммуникации смонтированы на 100%. Осталось завершить фасад, провести отделочные работы, подключиться к сетям - и можно запускать.
- Насколько я понимаю, в ближайшей перспективе вы хотели бы сосредоточиться на жилой недвижимости?
- Наш профиль – в основном жилье. Жилья по-прежнему не хватает, и через год-два спрос еще больше усилится. С другой стороны, наши площадки очень удачны, и те концепции, которые мы разрабатываем, надеюсь, найдут понимание на рынке.
Что касается коммерческой недвижимости (в частности, торговой, офисной), я считаю, что рынок заполнен. Когда будут завершены все объекты, которые сейчас находится в высокой степени готовности, на рынке коммерческой недвижимости может наступить большая пауза. На сегодня региону достаточно бизнес- и торговых центров.
- Хорошо. Построите на тех площадках, которые у вас сейчас есть. Что дальше? Есть еще площадки?
- У нас впереди достаточно большой объем работ – «Три Богатыря», «Метрополь», еще один жилой комплекс БПМ, проект в Липецке. Дальнейшее развитие будет зависеть от состояния рынка – насколько быстро он восстановится, какой будет рост и т.д. Но мы рассматриваем возможности приобретения дополнительных площадок. Сегодня практически все площадки в городе находятся в частных руках. Мы ведем переговоры с владельцами этих участков. Но пока о какой-то конкретике я сказать не могу.
