Черноземье. 26.05.2021. ABIREG.RU – Аналитика – В последние годы запросы россиян к новой недвижимости претерпевают изменения. Потенциальные покупатели при выборе жилья опираются не только на качество дома, планировку квартиры и цену, но и на социальную инфраструктуру жилого комплекса. Так, основные требования, которые предъявляются к застройщику, – наличие детских садов, школ, медицинских учреждений и спортивных объектов. «Абирег» разобрался, кто и за какие средства должен возводить соцобъекты в жилых комплексах и какие требования у власти и жителей к детсадам, школам, поликлиникам и фитнес-клубам.
Требования к социальным объектам
В январе 2021 года в Федеральный закон 494-ФЗ и Градостроительный кодекс внесли изменения. В них появилось понятие комплексного развития территорий и их благоустройства, а это значит, что нельзя строить жилые комплексы без социальных объектов, дорог и зеленых зон. Согласно данным правительства РФ, строить по-новому будут в двух десятках регионов. Теперь вместо точечных сносов аварийного жилья и точечной же застройки «свечками» – застройка микрорайонами с инфраструктурой.
Впрочем, изменения в законодательстве не поменяли ситуацию – жилье без детских садов, поликлиник и школ рядом и так не пользуется спросом. По результатам многочисленных опросов аналитиков, наличие образовательных учреждений возле дома – один из основных запросов при выборе жилья. Примерно у 60% в первой пятерке запросов значится наличие социальной инфраструктуры. Детские сады и школы стоят в тройке важных критериев при выборе жилья. В постановлении правительства РФ установлено, что на 1 тыс. жителей в районе должно быть от 105-120 мест в общеобразовательных школах и 46-63 места в детских садах. Однако на деле застройщики обязаны компенсировать нагрузку на социальную инфраструктуру и возводить новые образовательные объекты. Многие девелоперы отмечают, что у жителей новостроек большим спросом пользуются частные детские сады и центры развития детей. Это вынуждает застройщиков проектировать подобные образовательные объекты на территории своих ЖК.
Кто финансирует строительство соцобъектов?
Возведение образовательных учреждений на территории новых жилых кварталов ложится на плечи застройщика. За последние годы в сфере строительства социальной инфраструктуры сформировались три основных механизма финансирования. В первом случае девелопер сам строит социальный объект за свой счет и на безвозмездной основе передает его городу. Во втором – застройщик отдает в аренду готовый объект до полного или частичного возврата инвестиций. Третий механизм предусматривает выкуп школы и детского сада за счет средств муниципальной казны. Но бывают кейсы гибридной модели финансирования. Например, когда строительная компания за свой счет проектирует объект, а также вкладывает деньги в подключение объекта к коммуникациям и благоустройство территории, а строительство проводится исключительно за счет бюджетных средств.
По мнению генерального директора липецкой ГК «Ремстройсервис» Павла Тучкова, появление эскроу-счетов может кардинально изменить ситуацию и облегчить застройщикам задачу.
«В рамках проектного финансирования можно получить кредит на строительство социальных объектов. Затраты на возведение образовательных учреждений включают в кредитные линии на каждый дом жилого квартала», – поясняет управленец.
Запросы на спортивную инфраструктуру
Помимо образовательных учреждений покупатели смотрят и на наличие спортивных объектов в жилых комплексах. По данным сайта Единого ресурса застройщиков РФ, в Черноземье высокий рейтинг имеют новостройки с многофункциональными всесезонными спортивными площадками (для занятий футболом, хоккеем и баскетболом). Подобные спортивные зоны есть более чем в 90% представленных ЖК. Многие застройщики указывают наличие бассейна (в шаговой доступности или на территории жилого квартала). Так, например, в селе Ленино Липецкой области (15 мин. от города) в поселке клубного типа Romanovo city располагается двухэтажный спортивный комплекс со СПА-зоной, самым большим в области подогреваемым бассейном (50 м) и теннисными кортами. Таким образом, Romanovo city представляет собой новый подход к комплексной застройке, где строительство жилья идет рука об руку с развитием инфраструктуры.
Количество спортивных объектов в общей инфраструктуре зависит от размера жилого комплекса, количества жителей, а также наличия рядом муниципальных физкультурных центров. Например, в Воронежской области в 2017 году строительная компания «ВДК» отреставрировала построенный в 1980-х советский спортивный комплекс «Энергия», а рядом с объектом возвела жилой комплекс «Гран-при». В спортивном клубе располагаются известный в столице Черноземья скалодром, секции для занятий мини-футболом, гандболом, баскетболом, волейболом, художественной гимнастикой и спортивными танцами, а также площадки для единоборств (кикбоксинга, тайского бокса, карате, тхэквондо, дзюдо, греко-римской борьбы).
Стоит отметить, что на сегодняшний день в жилых комплексах в минимальный перечень спортивных объектов входят детские игровые зоны, workout-площадки, беговые и велосипедные дорожки, прогулочные зоны, площадки для групповых видов спорта и катки. Часто застройщики отводят для фитнес-клуба помещения, расположенные на нижних этажах или на эксплуатируемых кровлях.
Впрочем, государство не устанавливает жестких требований, которые могли бы обязать застройщиков создавать спортивную инфраструктуру в жилых комплексах. В большинство девелоперских проектов уже заложены расходы на создание спортивных объектов по ряду причин: во-первых, такие проекты пользуются спросом у покупателей (для некоторых потенциальных жителей наличие собственного спортивного клуба может стать решающим факторов при выборе недвижимости), а во-вторых, застройщик, возводящий такие объекты, получает большую лояльность муниципальных властей.
Подводя итог, можно сказать, что, несмотря на позитивные тенденции в строительной отрасли, проблема нехватки социальных объектов стоит остро. Решить ее застройщикам и муниципальным властям помогут позитивные изменения в законодательстве, в частности проектное финансирование и недавнее введение в Градостроительный комплекс понятия комплексного развития территорий и их благоустройства.
