Есть ли надежда на снижение цен на жилье, разбирались «Известия».
Теперь среднему россиянину копить на квартиру придется дольше: девять лет вместо восьми, подсчитали в Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве (АКРА). Эксперты сравнили скорость накопления средств в 2019 году и в прошлом году. С чем это связано, рассказали «Известиям» аналитики.
АКРА подготовило рэнкинг субъектов РФ, подсчитав, жители каких регионов могут быстрее накопить на жилье. Изучались доходы российских граждан и средние цены на недвижимость. В качестве объекта для покупки эксперты выбрали квартиру на вторичном рынке площадью 33 кв. м. «С 2017 года по 2019 год условный житель РФ со среднедушевым доходом мог бы накопить средства на условную квартиру за восемь лет. В 2020 году доля его накоплений снизилась бы на 11,3 процентного пункта по сравнению с 2019 годом, а копить на такую квартиру пришлось бы почти на год дольше», – подсчитали в АКРА.
При этом цены на квадратный метр жилья на вторичном рынке в регионах показали значительный прирост: за 2020 год в среднем по России 9,7% к уровню 2019 года.
Интересно, что в ряде регионов срок накопления не увеличился, а даже уменьшился, но такие в меньшинстве. Например, в Калужской области рассматриваемый срок за 2020 год снизился почти на год, а в Калмыкии – более чем на пять лет.
Влияние коронакризиса
«В течение 2020 года и в начале 2021 года весь мир находился под воздействием пандемии. В нашей стране для поддержки спроса и строительного рынка в апреле 2020 года была введена льготная ипотека, срок ее действия до июля 2021 года. Льготная ипотека, снижение ключевой ставки на 2 пункта в 2020 году, падение курса рубля и снижение ставок по депозитам вызвали почти ажиотажный рост цен на жилье», – рассказала «Известиям» завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Елена Иванкина. По ее словам, под влиянием одновременного роста цен и снижения реальных доходов срок накопления средств на квартиру увеличился.
«Цены на жилье в среднем по стране выросли более чем на 13%», – сказала Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.
По словам аналитика ГК «Финам» Алексея Коренева, причин удорожания квартир много, в том числе инфляция издержек, подорожание строительных материалов и другие. «Наши сограждане стали в массовом порядке забирать средства с банковских депозитов, практически переставших приносить доход, и покупать жилье. Кто-то в силу действительной необходимости, кто-то – в качестве инвестиций. Удивительно, но даже сильно выросшие цены не остановили большинство тех, кто рассматривает вложения в жилую недвижимость как самые перспективные инвестиции», – сказал Алексей Коренев.
Льготная ипотека
Льготная ипотека стимулировала спрос, свидетельствует старший преподаватель кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов, при этом предложение так быстро вырасти не смогло. «Соответственно, льготная ипотека не могла оказать влияние на этот показатель. По сути, льготная ипотека лишь стимулировала спрос в моменте», – отметил эксперт.
С этим не согласна Татьяна Школьная. «Напомню, что изначально программа льгот была рассчитана на несколько месяцев. И эта мера поддержки сработала прекрасно. Продление же программы до 1 июля этого года привело к сильному смещению баланса в сторону спроса при ограниченном предложении, что подстегнуло рост цен на жилье. Так или иначе, льготы оказали существенную поддержку, помогли многим семьям улучшить жилищные условия, поддержали строительную и смежные с ней отрасли, сгладили спад экономики», – отметила она.
По ее словам, льготы по ипотеке – это эффективный инструмент. «Программу стоит сохранить, но применять этот инструмент необходимо в строгом соответствии с ситуацией в конкретном регионе», – отметила эксперт.
Какие еще инструменты
Кирилл Сиволапов из РАНХиГС считает, что требуется комплексный подход. «Прежде всего для изменения этого показателя должны расти доходы населения», – отметил эксперт.
Татьяна Школьная полагает, что практически никакой инструмент не даст моментального результата. «Необходимо поддерживать рост предложения: поощрять конкуренцию среди застройщиков; вводить в оборот больше земельных участков, оснащенных транспортной и инженерной инфраструктурой», – сказала она «Известиям».
Отдельно стоит обозначить проекты комплексного развития территорий, отметила Татьяна Школьная. «Начиная с середины лета этого года строительная индустрия войдет в фазу борьбы за эффективность процессов. Государство поможет стабильности отрасли и росту ВВП, если окажет масштабную поддержку в развитии образовательных программ, внедрения передовых технологий управления и новых строительных технологий», – считает эксперт.
Рынок так называемого индивидуального развития имеет много проблем, но вместе с тем и огромный потенциал для развития. Системные меры поддержки развития данного направления позволят существенно улучшить показатели доступности жилой недвижимости и обеспеченности населения жильем, отметила Татьяна Школьная.
«Если мы говорим про обеспечение устойчивого роста рынка недвижимости, то необходимо использовать весь перечисленный инструментарий», – резюмирует она.
Будут ли снижаться цены
«Прогноз – дело неблагодарное, но каких-либо драйверов для снижения стоимости жилья на рынке я не вижу», – заявил Кирилл Сиволапов.
Татьяна Школьная, напротив, считает, что с июля 2021 года будет наблюдаться резкое замедление темпов роста цен. «А начиная с конца сентября этого года, вероятно, нас ждет коррекция цен на жилую недвижимость. Резкого роста ставок по ипотеке мы пока не ожидаем, даже после корректировки программы льгот», – отметила она.
«Галопирующие цены, полагаю, должны уйти в прошлое. Отчасти за счет исчерпания спроса, так как ниша ограниченная, отчасти из-за окончания срока действия льготной ипотеки. Так что рост цен должен хотя бы замедлиться», – считает Алексей Коренев из «Финама».
Снижению цен может способствовать рост объемов строительства, что требует привилегий для строителей (снижения налогов, обеспечения стройплощадок инфраструктурой и коммуникациями), считает Елена Иванкина из РАНХиГС. «В 2021 году ожидается рост цен на жилье, но меньшими темпами, чем в прошлом году», – резюмирует эксперт.
Софья Смирнова
Газета «Известия», 00:02, 03.06.2021
