Воронеж. 17.06.2021. ABIREG.RU – Эксклюзив – Евгений Хамин является одним из самых заметных девелоперов Воронежской области – активно участвует в благотворительности, социальной жизни региона, а недавно даже стал блогером. Как упомянул сам бизнесмен, занялся «эпистолярным девелопментом». Но, помимо этого, интерес к его персоне вызывают его многопрофильный бизнес, активная застройка города, а также возможность поднимать цены на торгах за участки под застройку до космических сумм. По итогам 2019 года, тогда еще господин Хамин был депутатом облдумы, он стал третьим после коллег-строителей Анатолия Шмыгалева и Александра Цыбаня по уровню заработка (197,75 млн у него и 138,77 млн рублей у его супруги Елены). Понятно, что такие доходы может приносить лишь рентабельный бизнес, но 2020 пандемийный год мог переиграть ситуацию в худшую сторону. «Абирег» решил изучить, во сколько можно оценить бизнес Евгения Хамина, в рубрике «Финансовый анализ».
Группа компаний Хамина работает на рынке с 1993 года и специализируется на строительстве жилья и коммерческой недвижимости, а также занимается ресторанным и развлекательным бизнесом. За это время компания построила и эксплуатирует Сити-парк «Град», торгово-развлекательный центр «Московский проспект», жилые комплексы «Олимпийский» и «Пять звезд» и еще ряд крупных объектов. ГК Хамина помимо строительства занимается ресторанной деятельностью (сеть «Ресторантс Групп»), предоставляет фитнес-услуги («Триэль» и Publica Fitness), а также услуги развлекательного характера (океанариум, боулинг, детский городок «КидБург», Парк аттракционов, кинотеатры Star&Mlad). Все развлекательные объекты находятся в торговых центрах Евгения Хамина. В Сити-парке «Град» также расположены один из крупных концертных залов Event-Hall и площадка для выставок и мероприятий Expo Event-Hall.
Судя по всему, Евгений Хамин очень амбициозный человек и постоянно желает масштабировать свой бизнес и застраивать новые «лакомые» участки. За право выкупить землю на торгах бизнесмен борется до последнего, повышая цену максимально, чтобы перебить предложения конкурентов. Так, вблизи скандально известных яблоневых садов он приобрел под застройку участок в 3 га за полмиллиарда рублей, где сейчас возводится новый жилой комплекс «Бунин». Также девелопер лоббирует проект «социального узла» с различными социальными объектами на территории, расположенной севернее улицы Ломоносова. В прошлом году воронежская компания ООО «Недвижимость 36» в интересах господина Хамина приобрела за 1,2 млрд рублей акции опытной сельскохозяйственной станции, владеющей 18,5 га земли рядом с садами. Вскоре после сделки Евгений и Елена Хамины стали владельцами компании.
Девелопер также пытался победить в аукционе на право аренды самих яблоневых садов. Однако победу урвал Домостроительный комбинат, который при начальной цене в 1,05 млн рублей предложил ежегодную плату за участки в размере 1,7 млрд рублей. Действующая от ГК Хамина компания ООО «Партнер» стала второй, остановившись на предложении 1,68 млрд рублей. Группа не один раз заявляла о своем видении развития перспективной площадки, но, по всей видимости, Евгению Хамину придется довольствоваться участками вблизи садов.
Неудачным опытом для ГК Евгения Хамина стала попытка выкупить с торгов участок на Чапаева, где расположена признанная объектом культнаследия Романовская башня. Александр Матурин, действующий в интересах господина Хамина, в конце ноября прошлого года приобрел на первых торгах 1,08 га земли за 141,2 млн рублей при начальной цене в 36,97 млн рублей, но из-за планов профильного управления расширить защитную зону памятника бизнесмен не стал заключать договор купли-продажи и потерял 7 млн рублей задатка. В итоге в ходе второго аукциона участок выкупил глава ГК «Развитие» Сергей Гончаров за куда меньшую цену – 37,7 млн рублей.
Исходя из вышесказанного, Евгений Хамин не жалеет средств на застройку и старается реализовать как можно больше новых проектов. «Абирег» постарался более пристально изучить структуру группы, долговую нагрузку и приблизительно оценить, сколько стоит бизнес.
Для финансового анализа сгруппировать бизнес Евгения Хамина по дивизионам довольно сложно, так как холдинги девелоперов всегда имеют сложную структуру. Зачастую юрлица создаются для реализации конкретного проекта, после чего закрываются. Эксперты «Абирега» отмечают, что сложностей добавляет масса непрофильных направлений деятельности, а также то, что девелопер занимается новыми проектами на территории своих же торгово-развлекательных площадей.
Совместно с экспертами «Абирег» проанализировал деятельность более 50 компаний, напрямую принадлежащих Евгению Хамину, его семье, а также аффилированных юрлиц по косвенным признакам (в случае если учредители или директора являются топ-менеджерами группы). Скорее всего, это далеко не все компании, так как мы могли упустить распространенные в строительном бизнесе организации-однодневки. Или же это могли быть компании без столь явной связи с Евгением Хаминым, например ИП, оформленные на сотрудников ГК. В связи с этим оценка будет иметь приблизительный характер. Более того, стоит учитывать, что почти все ключевые направления бизнеса группы пострадали в коронакризис, за исключением строительства жилья на продажу. Поэтому эксперты советуют рассматривать показатели 2020 года для группы как результат стресс-теста.
В целом найденные нами компании с учетом изобилия указанных видов деятельности можно разделить на три условных блока, связанных со строительством, арендой и управлением имуществом, а также различными услугами и торговлей. Непосредственно самому Евгению Хамину подконтрольны 15 компаний, среди которых ООО ГК Хамина (выручка в 2020 году – 90,85 млн рублей), ООО «Воронежская девелоперская компания» (121,7 млн рублей), АО «Профи-С» (управляющая компания Сити-парка «Град» с оборотом 1,3 млрд рублей), ООО ТЦ «Московский» (412,98 млн рублей), ООО «Гостиничный комплекс», ООО «Технополис имени Вильгельма Столля», ООО «Проект 36» и др.
Супруга девелопера Елена Хамина контролирует примерно столько же юрлиц, специализирующихся на деятельности коммерческого управления (ООО «Заказчик»), ресторанов (ООО «Дискавери»), фитнеса (ООО «Публика фитнес») и даже предоставлении услуг туроператора (ООО «Воронежский путешественник»). Также она является совладельцем благотворительного фонда «Центр социальных проектов». Стоит отметить, что на фоне локдауна выручка «Воронежского путешественника» сократилась с 7,7 млн до 97 тыс. рублей, а ООО «Публика фитнес» – с 10,6 млн до 2,5 млн рублей.
Сыну Евгения Хамина Глебу полностью подконтрольны три компании: ООО «Ритейл-Инвест» (5,4 млн рублей выручки), ООО «Орион-Инвест» (7,07 млн рублей), ООО «Недвижимость встроенно-пристроенная» (45,96 млн рублей). Эти компании специализируются на управлении и аренде имущества. Более десятка юрлиц-застройщиков подконтрольны топ-менеджеру группы Дмитрию Осипову. Одни из крупнейших – это ООО «Партнер» с оборотом в 92,14 млн рублей и чистой прибылью в 20,7 млн рублей, а также ООО «Энергия» (301,42 млн рублей выручки, 81,8 млн рублей чистой прибыли). Еще часть юрлиц совпадает по адресам «прописки» и аффилированным лицам группы.
Как обычно, эксперты «Абирега» оценивают капитал компании тремя методами – на основе выручки, стоимости чистых активов и чистой прибыли. Самый логичный метод анализа по выручке в случае с девелоперами не работает из-за непрозрачности денежных потоков и специфики момента ее признания. Эксперты считают, что корректнее оценивать арендный бизнес ГК Хамина, который приносит порядка 1,9 млрд рублей. Эту величину необходимо умножить на коэффициент (на практике от 6 до 10) и вычесть долги этого бизнеса в размере 12 млрд рублей. Исходя из этого, цену арендного бизнеса можно оценить от нуля до 7 млрд рублей. По оценке экспертов, цифра находится примерно на уровне 2-3 млрд рублей.
Кроме того, торгово-развлекательные центры, сфера услуг и стройка приносят еще до 1,3 млрд рублей (при коэффициенте в 1,3-1,5 к оценке добавляется еще около 1,8 млрд рублей). Но как мы уже отмечали, вероятно, мы выявили не все строительные компании, поэтому реальные суммы могут быть выше. Но в совокупности, даже при самых оптимистичных прогнозах, вряд ли получится 7-8 млрд рублей. По оценке экспертов – наиболее реальный показатель – на уровне 5 млрд рублей.
Один из традиционных методов оценки компании на основе чистых активов с повышающим коэффициентом дает менее позитивную картину. По подсчетам экспертов, два крупнейших актива АО «Профи-С» и ООО ТЦ «Московский» имеют отрицательный собственный капитал, превышающий 2 млрд рублей. Другие юрлица тоже не могут похвастаться крупными чистыми активами. В целом по выявленной нами группе имеют место отрицательный собственный капитал и, соответственно, отрицательные чистые активы. Таким образом, на основе собственного капитала бизнес можно оценить на уровне нуля.
При анализе на основе чистой прибыли мы сталкиваемся с проблемой высокой закредитованности двух основных активов, которые вынуждены платить проценты по значительным долгам. Согласно отчетности, по итогам 2020 года заемные средства «Профи-С» и ТЦ «Московский» в совокупности составляют 12,5 млрд рублей. В итоге эти две структуры в прошлом году сгенерировали убыток в размере более 52 млн рублей. При этом ТЦ «Московский» в 2019 году показал прибыль в 24,8 млн рублей по сравнению с убытком в 2020-м в размере 3 млн рублей. Убыток «Профи-С» и в 2019 году составлял 40,9 млн рублей (в 2020-м – 49,85 млн рублей). В целом прибыль по всей группе приближается к 85 млн рублей, что при норме доходности в 8% дает оценку стоимости ГК в 1 млрд рублей.
Как видно, оценки на основе разных методов сильно отличаются друг от друга. Эксперты в данном случае объясняют это большой зависимостью от внешнего финансирования для амбициозных проектов. Большие кредиты придают структуре финансирования нестабильность и в определенный момент могут привести к катастрофическому сценарию.
Однако необходимо учитывать удар коронавируса по всем направлениям группы. Эксперты «Абирега» предполагают, что в условиях отсутствия ограничений финансовые результаты ГК будут гораздо лучше. «Впрочем, структура финансирования еще долго будет сложным моментом для данного бизнеса. Слишком большие заимствования и несоответствие структуры капитала требованиям устойчивости сгубили очень многих. И пока этот риск в ГК Хамина очень велик», – отметил эксперт «Абирега» в банковской сфере.
Для того чтобы получить более объективную информацию о капитале и оборотах ГК Хамина, «Абирег» обратился в компанию. Однако там предпочли не комментировать свои финансовые результаты. Как говорится, деньги любят тишину.
Фото из соцсетей Елены Хаминой и с сайта компании
