Воронеж. 06.10.2021. ABIREG.RU – Аналитика – Управляющих компаний год от года становится все больше, но новым игрокам пока не тесно на рынке услуг ЖКХ. При этом заметно меняется его внутренняя структура: большинство крупных девелоперов создают свои управляющие организации. Аффилированность уже никто не утаивает, как это бывало ранее, наоборот, она может стать конкурентным преимуществом в глазах собственников жилья.
Владимир Тучков, вице-президент Российского союза строителей противопоставляет обычным «управляшкам» специализированные компании от застройщиков и видит в них эволюционный путь развития коммунального рынка.
«Еще 15 лет назад, когда я работал начальником управления архитектуры и строительства Липецкой области, – рассказывает господин Тучков, – мы проектировали новые микрорайоны, например, Университетский, Елецкий, и уже тогда хотели видеть строительство этих кварталов одним застройщиком. Более того, рассматривали и вариант создания единой для всех домов управляющей компании. Но тогда эта идея была преждевременной – на ранке управляющих компаний появлялись совершенно случайные люди».
Сегодня же, по мнению вице-президента строительного союза, участие застройщика в управлении домом воспринимается как норма и даже гарантия качества. Если строитель понимает, что ему это здание эксплуатировать в течение многих лет, он еще на этапе проектирования отберет лучшие материалы, оборудование и приборы учета, найдет добросовестных подрядчиков.
«Исходили из потребности сохранить наши дома в первоначальном виде»
«Определенная доля жилья, которое мы строим – это сегмент премиум-класса, – объясняет мотивы появления в строительном холдинге еще и управляющей единицы генеральный директор тамбовской «Строительной компании Жупиков» Антон Карганов. – Когда мы создавали УК, то в первую очередь отталкивались от естественной потребности сохранить наши дома в надлежащем качестве – в том виде, какими мы их и построили. С собственной УК мы знаем, что и через пять лет, и через десять у нас будет предсказуемый результат по обслуживанию домов, который также сработает на имидж компании».
Управляющая компания «Юг» появилась в Тамбове в 2018 году, обслуживает 20 домов. Была создана чуть позже головной, строительной компании, которая работает на рынке пять лет.
Получилось так, что культура и стандарты обслуживания распространились и на дома более демократичного сегмента. Если, например, в одном дворе персонал ухаживает за деревьями и носит брендированную одежду, то компания транслирует эти стандарты и в других жилых комплексах. «Так мы начали завоевывать имя на рынке. И постепенно люди сами начали к нам обращаться», – комментирует генеральный директор.
Строительство ушло от точечной застройки, дома возводят очередями и жилыми комплексами. Поэтому сдав дом, застройщик никуда не уходит – он возводит следующий. В этом случае ресурсы строительной и управляющей организаций проще объединить, чтобы довольно продолжительный процесс передачи квартир и заселения жильцов проходил без ущерба для самого дома.
«На вручение ключей мы приглашаем всех, кто может оказать содействие собственнику, – поясняет заместитель директора по качеству УК «Юг» Анна Путилина. – Это главный инженер, технический надзор (у нас есть специальное подразделение, которое отвечает за качество строительства), подрядчики. И уже в рамках знакомства жители решают свои вопросы, например, по окнам или котлам. Более того, мы не просто выполняем заявку от потребителя, а стараемся максимально ускорить ее выполнение. В чем-то идем на опережение, например, после сдачи дома в обязательном порядке обшиваем внутренние поверхности лифтов. После многочисленных ремонтов в квартирах они все равно выглядят как новенькие, чего не скажешь, например, о домах, которые попадают к нам от других застройщиков».
«Мы добились повышения качества построенных домов»
В состав белгородской корпорации ЖБК-1 входят сразу две управляющие компании: «Экомир ЖБК-1», которая обслуживает жилой фонд 60-80-х годов, пришедший из других управляющих компаний, и «Жилищное управление ЖБК-1», обслуживающее жилищный фонд, построенный застройщиком «УК ЖБК-1». В целом на обслуживании обеих управляющих компаний находится 115 многоквартирных домов, в которых проживают 19 тыс. человек.
Ухаживают за территориями около 150 сотрудников. Чтобы оперативно реагировать на заявки жильцов, внедрена умная система «Дом. Контроль». Жители через мобильное приложение обращаются в УК. Выполнение заявки легко отслеживается.
«До создания своей управляющей компании нам периодически поступали жалобы от сторонних УК, которые обслуживали построенные нами дома. Они переадресовывали нам все обращения жителей без выяснения, кто виноват – застройщик или УК. Мы пытались разобраться в каждом случае индивидуально, но это требовало отвлечения специалистов и времени. И зачастую выяснялось, что причиной жалоб была недобросовестная работа управляющей компании. Но в результате все равно страдала наша репутация. Именно это, в первую очередь, и подвигло нас к созданию собственной УК, – рассказывает генеральный директор ООО СЗ «Управляющая компания ЖБК-1» Александр Селиванов. – Мы не планировали получать с помощью управляющей компании какую-то прибыль. Директору созданной компании ставили задачу, чтобы все жителей были довольны сервисом УК, и у них не было причин для жалоб. Созданные нами управляющие компании должны максимально качественно обслуживать тот жилищный фонд, который мы построили».
Очевидными плюсами от создания новой структуры в корпорации считают возможность тесного взаимодействия застройщика и управляющей организации, а также контроль со стороны УК на всех этапах строительства и приёмки жилых домов в эксплуатацию.
«У представителей обслуживающей организации есть допуски на строящиеся объекты. И они уже в процессе возведения жилого дома смотрят, например, как укладывается утеплитель стен, как прокладываются коммуникации, как выполняется отмостка и так далее. Строители не могут просто проигнорировать дополнительный контроль со стороны управляющей компании. Когда мы сдаем дом в эксплуатацию, то его принимает специальная комиссия, в которую также входят представители УК, которые наиболее требовательны к качеству построенного дома, так как им потом его обслуживать. В итоге с помощью управляющей компании мы добились повышения качества строительства», – комментирует Александр Селиванов.
Для отслеживания качества работы управляющих компаний в Белгородской области в 2020 году был создан специальный рейтинг, который обновляется каждый квартал. Считается, что публичная оценка стимулирует здоровую конкуренцию между УК, ведь компании будут пытаться попасть в «зеленую зону» качества обслуживания, как это удается «Экомир ЖБК-1» и «Жилищному управлению – ЖБК-1».
Сегодня именно строительные компании становятся двигателем развития рынка ЖКХ-услуг, благодаря им появляются новые дома, и благодаря им же растёт качество услуг и конкуренция. Но уже и этого мало.
«Мир завоевывают новые подходы к строительству. Это Building Information Modeling, – комментирует вице-президент Российского союза строителей Владимир Тучков. – BIM-технологии рассматривают каждое новое здание как информационную модель, а взаимоотношения с людьми в нем становятся неотъемлемым элементом системы. В этом случае перед управляющей компанией открываются невиданные перспективы».
По прогнозу эксперта, время, когда типовые для УК вопросы клининга и ухода за придомовыми территориями будут отлажены, рано или поздно наступит. Вот тогда, по мнению Владимира Тучкова, функционал «управляшек» сможет значительно расшириться. Доставка еды, отдых выходного дня, образовательные услуги на дому – любая обслуживающая организация сможет стать настоящим гипермаркетом услуг. Ведь она находятся совсем рядом с потребителем – общается с ним в его же доме.
А в случае, если российский рынок жилой недвижимости будет развиваться по западному сценарию, где, по словам Владимира Тучкова, до 80% многоквартирных домов в собственности девелоперов и сдаются в наем, то у аффилированных застройщикам управляющих компаний работа будет только прибавляться.
