Липецк. 19.03.2024. ABIREG.RU – В последнее время наблюдается ситуация, когда средства девелоперов на период строительства «замораживаются» на эскроу-счетах, а процесс приобретения участков для новых проектов не останавливается. Вопрос поиска и оптимального использования ресурсов обсудили эксперты «Абирега».
Основной источник средств дольщиков для первичного рынка – это льготная ипотека с субсидированной процентной ставкой. По сообщениям аналитиков ВЭБ.РФ, 80% сделок в комфорт-классе и 60% сделок в бизнес-классе заключается с использованием ипотеки. Есть вероятность, что скоро уже не только девелоперы, но и банковские организации будут предлагать гражданам взять кредит на приобретение жилья под низкий процент.
Однако такой привлекательный процент невозможен без выплаты комиссии. Более того, пока средства дольщиков остаются на счетах эскроу, девелопер получает пользу только в виде проектного финансирования. Возникают трудности, связанные с замедлением продаж и финансовых процессов. Кто-то находит решение в объединении кредитных сделок и формировании пулов, кто-то использует мезонинные и бридж-кредиты, а также кредиты под будущую прибыль. Все они дают застройщикам дополнительные возможности, поскольку их целью являются приобретение земли, долей в компании, разработка проектной документации.
«Переход на проектное финансирование перевернул рынок жилья и во многом обеспечил его стабильность во время экономического кризиса, вызванного пандемией коронавируса. Мы одними из первых адаптировались под модель эскроу. Этот механизм способствует непрерывному развитию рынка недвижимости и снижает риски для его участников. Для нас очень важно постоянное равномерное движение денежного потока от банка, чтобы не увеличивалась стоимость содержания и поддержания финансовой системы. Так мы можем не допускать срывов сроков строительства наших объектов», – прокомментировал директор по развитию и связям с общественностью застройщика ООО «Глобус Групп» Алексей Хвалин.
Однако повышение ключевой ставки сводит к минимуму выгоду покупки участка под застройку – прежде всего, потому что бридж-кредиты в таких целях выдаются под 20-21% и перспективы снижения в нынешних условиях отсутствуют.
«Сегодня почти во всех регионах Черноземья ситуация одинаковая – наблюдается незначительный спад объемов строительства в связи с ограничением льготной ипотеки, а значит, и снижением интереса со стороны потребителей. Для покрытия затрат застройщики вынуждены повышать цены на уже имеющиеся объемы, а замедление продаж снижает количество одобрений по новым проектам – банки боятся невозвратов и срывов графиков платежей», – рассказала доцент кафедры экономики и финансов Липецкого филиала Финуниверситета Юлия Иода.
В связи с этим эксперт считает актуальным рефинансирование разными банками, а также пересмотр и формирование новых условий обслуживания долга застройщика.
Классическая рыночная ставка начисляется и по предпроектным кредитам. Девелоперы увеличивают срок принятия решения, чтобы успеть протестировать модель на предмет устойчивости к процентным нагрузкам.
«С долгами всё сейчас достаточно просто и сложно [одновременно]. Есть всем известный механизм эскроу-счетов, есть проектное финансирование, у которого высокая стоимость из-за ставки рефинансирования 16%. Застройщики могут привлекать денежные средства по ставке от 17,5 до 20%. Нужно, чтобы проект выдержал высокую процентную нагрузку, а таких кейсов у нас мало. Соответственно, девелоперам необходимо либо искать партнеров, либо реализовывать проекты без участия банков», – прокомментировал ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России, член совета директоров Simple estate Артем Цогоев.
По его словам, источников финансирования у застройщиков всего два – долг и собственные средства. Сейчас девелоперы идут по пути привлечения долга.
Более-менее выигрышно смотрятся проекты, которые строятся на земле застройщика или по уже оформленному кредиту. Перспективной возможностью финансирования является fee-девелопмент. Его отечественный вариант предусматривает несколько форматов партнерства, например ведение проекта под ключ, управление строительством, подрядные работы. Чаще всего профильные компании привлекают для развития проекта с нуля. Специалисты отрасли проводят градостроительный анализ участков, озвучивают механизмы реализации потенциала и называют оптимальные форматы недвижимости.
Еще один инструмент – это выпуск облигационных займов. Такой вариант подходит только девелоперам с проектным финансированием. В ином случае выпуск облигаций обойдется гораздо дороже госкредита.
«На доходности от строительных облигаций отрицательно сказываются ожидание ипотечного пузыря и ужесточение условий со стороны Центробанка России. Сегодня около двух десятков компаний разместили на рынке второй и третий займы, но выгодно это пока только крупным игрокам с большой историей и достаточным объемом средств для самостоятельного развития проектов», – подтверждает госпожа Иода.
Наконец, застройщики нередко смотрят в сторону частных капиталовложений. Это связано с тем, что сегодня четверть покупок недвижимого имущества носит инвестиционный характер. Граждане «осторожничают» со своими средствами, но это позволяет надеяться на консервативный характер инвестиций в дальнейшем. Уже осенью 2024 года средства с депозитов физлиц могут быть обналичены и переведены в другой актив, причем явно не в ценные бумаги: фондовый рынок в последнее время существенно «просел».
«В недвижимость традиционно инвестируют оптимисты – люди, которые считают, что и ее стоимость вырастет, и арендная плата повысится», – отметил господин Цогоев.
Самым перспективным эксперт считает вариант, при котором сначала ведется поиск партнеров и инвесторов, а затем приобретается участок, оформляется разрешительная документация и, возможно, кредит в банке – если ставка рефинансирования к этому моменту снизится.
В феврале Банк России впервые за полгода не повысил ключевую ставку, а значит, такой прогноз можно считать реалистичным.
