Белгород. 28.05.2024. ABIREG.RU – Аналитика – В январе текущего года на заседании правительства губернатор Белгородской области Вячеслав Гладков поручил АО БИК увеличить долю продажи земельных участков коммерческого назначения. Чтобы помочь потенциальным инвесторам определиться с направлением для развития бизнеса, ипотечная корпорация провела опрос среди жителей микрорайонов ИЖС по всей области о том, какую инфраструктуру они хотели бы видеть в шаговой доступности.
Что в топе
Всего в исследовании приняли участие более тысячи человек, живущих в 20 микрорайонах ИЖС. Их мнение определило Топ-5 социальных и коммерческих объектов, которые сделают микрорайоны комфортнее и снизят трафик людей в города.
Сетевой продуктовый магазин хотело бы видеть в шаговой доступности абсолютное большинство респондентов. На втором месте с небольшим отставанием несетевой продуктовый магазин / мини-рынок с местной продукцией. Примерно одинаковое число голосов набрали торгово-развлекательный / торговый центр и строительный / бытовой магазин. Также в топе кафе или кофейня, а замыкает пятерку фитнес-клуб. Потребность в других объектах, например салоне красоты, школе или автомойке, менялась в зависимости от микрорайона.
Пойдем своим путем, но зная цели
ООО «ГЛОБУС ГРУПП» занимается комплексной застройкой земель в Липецкой области. Директор по развитию и связям с общественностью Алексей Хвалин отмечает, что желания жителей по наличию объектов инфраструктуры в непосредственной близости от земельных участков, осваиваемых девелоперами, угадать крайне сложно. В первую очередь в шаговой доступности хотят видеть детские сады и школы, поликлиники, остановки общественного транспорта и продуктовые магазины, то есть объекты социальной инфраструктуры. Проектирование и строительство подобных новых социальных объектов ложится целиком на городские и региональные власти.
«Глобально планирование социального сектора – это преференция муниципальных органов власти, отвечающих за развитие города. Какие именно магазины и, к примеру, кафе или фитнес-клубы появятся в обозримом будущем рядом с новостройками – на этот вопрос никто из застройщиков не может ответить точно. Задача девелопера в том, чтобы город прирастал новыми жилыми домами, максимально удобными для людей и органично дополняющими окружающее пространство», – подытожил господин Хвалин.
АО «БИК», как региональный земельный оператор, также нацелено, прежде всего, на реализацию земель и формирование комфортной среды внутри микрорайона, которая отвечала бы повседневным потребностям жителей.
С 2022 года совместно с управлением архитектуры Белгородской области БИК начал переход на комплексное развитие при формировании новых микрорайонов ИЖС. С учетом всех нормативов и требований к зонированию и обеспечению социальной и транспортной инфраструктурой на душу населения. Помимо социальных объектов и территорий общего пользования формируется коммерческий кластер, где смогут локализоваться сетевой ретейл и микробизнесы разных направлений и форматов.
«Всё это оформляется в градостроительной документации и утверждается соответствующими инстанциями. Таким образом исключены дальнейшие манипуляции, которые имели место ранее, когда, например, участки под детские площадки и парки превращались в ИЖС и реализовывались. Мы направили работу на систематизацию и формализацию очень важного процесса – сделать так, чтобы людям было комфортно жить в частном секторе, чтобы в загородном доме не приходилось отказываться от привычного формата жизни в городских кварталах, где магазины, аптеки, школы, спортзалы и кафе в шаговой доступности. При этом, говоря о землях коммерческого назначения, для нас не менее важно, чтобы инвестор оправдал свои ожидания от реализации своих проектов. Поэтому было принято очень простое решение – спросить о потребностях потенциальных потребителей, то есть жителей микрорайонов, чтобы задать вектор для потенциальных инвесторов», – говорит генеральный директор компании Павел Деревянко.
Правильное соотношение
Заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин считает, что жилье и нежилье в идеале должны быть примерно в равных пропорциях, чтобы экономика развивалась. Об этом он рассказал в интервью РИА «Новости».
Из 175 млн кв. м недвижимости, которые вводятся в стране ежегодно, 135 млн – это жилье, и внутри этого показателя чисто жилая площадь – 110 млн кв. м. Остальное – парковки, первые этажи, места общего пользования.
«Получается, вся остальная недвижимость в стране, которая приносит рабочие места и налоги, – всего 40 млн «квадратов», или 25% ввода. Это ненормальное соотношение. Нормальным соотношением жилья и нежилья было бы, чтобы экономика развивалась, примерно 50 на 50. В хорошем раскладе. При этом Москве, например, удалось выйти где-то на соотношение 60 на 40. А во многих регионах соотношение такое: 90% – жилье, 10% – нежилье. Губернаторы должны улучшать инвестиционный климат и делать всё, чтобы строилась недвижимость, помимо жилой еще и нежилая. Потому что это налоги, это рабочие места, это перспектива. И мы сейчас губернаторам эти вопросы задаем», – говорит он, подчеркивая, что у муниципалитетов два основных источника поступления средств в бюджет: налог на имущество и землю и подоходный.
Микрорайоны под Белгородом, которые застраивались первыми в начале 1990-х, прошли долгий путь в развитии, оно носило, скорее, хаотичный характер: инвесторы брали участки и на свой страх и риск открывали то, что считали нужным. Так сформировалась торговая и социальная инфраструктура в ближайших пригородах Белгорода, ныне самых обустроенных и оттого дорогих для жизни: Дубовое, Таврово, Северный. Но и в них соотношение жилой застройки и инфраструктуры далеко от идеальных 50 на 50.
«В первых микрорайонах при реализации первых коммерческих проектов случился перекос в сторону автосервисного направления: мойки, заправки, а уже затем придорожная зона обрастала магазинами стройматериалов и садовыми центрами. Только последние 5-7 лет здесь начали открываться сетевые магазины и точки продажи товаров повседневного потребления, а требования к архитектурному облику коммерческих зон стандартизировали. Мы хотим продолжить этот вектор и предложить качественное системное решение с учетом баланса интересов и потребностей жителей и предпринимателей», – продолжает Павел Деревянко.
Свободные земли
Всего на продажу сейчас выставлен 101 участок, из которых 85 – в Белгороде и Белгородском районе. Активнее всего голосовали жители микрорайона Майский – 80. Помимо перечисленного в Топ-5, здесь нужны салон красоты и автомойка. Сейчас в продаже в этом микрорайоне три свободных участка общей площадью 20 соток.
Жители шебекинского микрорайона Северный-2 отметили необходимость открытия аптеки. Здесь свободен участок площадью 5,4 тыс. кв. м. В Зарубино 62.17 Белгородского района среди ответов добавили вариант про укрытия. Респонденты из микрорайона Озерки Старооскольского городского округа написали, что им нужна дорога.
Жители микрорайонов Юго-Западный 2.2, Ближняя Игуменка 16.3 и Стрелецкое 23 оказались не очень активны в опросе, и напрасно. Именно в этих микрорайонах сейчас наибольшее количество участков под застройку и под коммерческие объекты.
Даешь молодежь!
Эксперты рынка ИЖС отмечают «омоложение» покупателей загородной недвижимости. Так, в столичном регионе 50% аудитории – люди 21-38 лет, тогда как несколько лет назад этот показатель едва превышал 5%. Такие цифры приводит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Тренд общероссийский, и аналогичная тенденция наблюдается в Белгородской области. При этом для людей в возрасте до 40 лет важным критерием выбора участка является наличие развитой инфраструктуры, и это дает бизнесу дополнительный стимул к развитию.
Трудности временны, земля постоянна
Ключевыми для всей деловой жизни региона остаются вопросы безопасности. Однако, как показывает опыт прошлого года, при выборе земель решающими становятся другие факторы.
«По итогам 2023 года не наметилось повышенного спроса на участки в более тихих северной и западной частях Белгорода и его пригородах. Поэтому можно сказать, что решающим фактором при покупке земли под коммерческий объект остается степень заселенности микрорайона и перспективы его роста, а не оперативная обстановка. Бизнес понимает, что нынешняя сложная ситуация временна, она закончится, а земля – ресурс постоянный, и, покупая ее, оценивает прежде всего возможности для возврата инвестиций», – отмечает генеральный директор БИК.
В 2023 году Белгородская ипотечная корпорация реализовала 47 участков коммерческого назначения. Из них восемь общей площадью 10 тыс. кв. м выкупили в микрорайоне Юго-Западный 2.1, который находится в городской черте Белгорода. Здесь активно развивается торговля и сфера услуг, прокладываются инженерные сети для нового микрорайона, где запланированы многоквартирные дома. Шесть участков купили в Таврово-7, возле которого строятся квартирные дома микрорайона Московский. Три участка были выкуплены в Яковлевском городском округе, а остальные – в микрорайонах ИЖС Белгородского района.
Очевиден ориентир не только на приращение территории, занятой жилыми кварталами, но и на создание комплексных объектов, идеальных для жизни граждан разного возраста, социального статуса и рода занятий.
