Девелопер Евгений Хамин — о проекте «Град»
Строительство в Рамонском районе сити-парка «Град» близится к завершению. В интервью «ВК» его инициатор, депутат Воронежской облдумы Евгений ХАМИН рассказал о том, что получат воронежцы от комплекса на площади около 50 га.
— Вы генеральный менеджер «Града». Кто еще участвует в проекте?
— «Град» создается предприятиями, входящими в группу компаний Евгения Хамина: девелопмент и управление объектом осуществляет ВДК, генподрядчик — «Стройком», эксплуатацию «Града» возьмет на себя компания «Экри». Кредитные средства предоставил Центрально-Черноземный банк Сбербанка России, а инвесторами выступаем мы совместно с Николаем Послухаевым (депутат облдумы, основной владелец холдинговой компании «Мебель Черноземья». — Л. Д.). Его я в свое время приглашал в качестве инвестора на реализацию проекта ТРЦ «Московский проспект». Результатами работы центра он остался доволен и согласился принять участие в «Граде».
— В чем состоит отличие «Града» от других торгово-развлекательных центров, которых в Воронеже за последние годы открылось немало?
— Его концепция разрабатывалась и совершенствовалась почти 2,5 года. Основная идея «Града» — создание «города в городе», в котором можно провести уикенд с семьей и найти абсолютно все в одном месте, на территории 50 га. Общая площадь комплекса — 209 тыс. кв. м. Мы не ставим задачу воспитывать у наших посетителей чисто потребительское отношение к жизни. Мы хотим, чтобы здесь каждый мог почувствовать себя в «новом городе» с новым качеством жизни, но в то же время со своей родной богатой культурой и славной историей. Поэтому там будут и парк, и музей, и мемориальная композиция «Бронзовый солдат. Воронеж. Памятник Русскому воинству». Рядом с сити-парком уже ведется строительство храма, названного во имя святых благоверных князя Петра и княгини Февронии Муромских.
— Как удается реализовывать проекты такого масштаба в условиях глобального финансового экономического кризиса? Повлиял ли он на проект?
— Конечно, кризис кардинально изменил условия реализации объектов коммерческой недвижимости. Рынок мирового ритейла, в том числе российский, был практически остановлен. Все потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию и задерживали принятие решения о заходе в новые торговые центры, что осложняло реализацию проектов, так как у каждого оператора существуют свои требования к помещению, и тот или иной комплекс строится с учетом особенностей каждого магазина. Некоторые международные компании вообще уходили с российского рынка, как, например, сеть продуктовых гипермаркетов Carrefour, которая не выдержала конкуренции с компанией Auchan. К тому же Сбербанк был вынужден повысить процентные ставки по кредитам, но хочется отметить, что все же сохранил свою позицию, поддержал нас в ответственный период и продолжил финансирование кредитуемых им ТРЦ. Общая ситуация в России сложилась так, что из всех заявленных к строительству проектов 40% были заморожены, а из всех строящихся 95% перенесли запуск на срок от двух до четырех лет.
Ситуацию в Воронеже, как мне представляется, по праву можно считать настоящим достижением местных девелоперов. Все заявленные до кризиса торговые центры строятся, заполняются арендаторами и открываются с совершенно незначительным переносом запланированной ранее даты открытия, что традиционно в девелопменте даже не считается переносом. В 2009 — 2010 годах запустили три крупных объекта — ТРК «Арена», ТРЦ «Максимир» и первую очередь многофункционального комплекса «Галерея Чижова». В августе 2010 года откроется сити-парк «Град». Создание в одном городе одновременно такого количества масштабных центров в принципе уникальная ситуация, а если учесть, что они реализовывались в период кризиса... Тут, конечно, надо отметить совместную работу банка, власти и девелоперов.
— Как удалось в условиях кризиса привлечь в «Град» крупнейших мировых ритейлеров и, в частности, компанию Auchan и семью Мелье?
— Наши французские партнеры — Мелье одна из самых богатых и влиятельных семей во Франции — честно говоря, долго принимали взвешенное решение. Тщательно изучался наш город и регион, наши потребители, сам проект. О степени подготовки к заключению сделки свидетельствует количество страниц договора — их около 500. Нам удалось заключить контракт сроком 24 года на докризисных условиях. В итоге в «Граде» впервые в Центральном Черноземье откроются гипермаркеты трех крупнейших мировых компаний, принадлежащих семье Мелье, — Auchan (продовольственные товары), Leroy Merlin (товары для дома и ремонта) и Decathlon (спортивные товары). И у нас будут два других ритейлера мирового, по сути, значения — Kika, главный конкурент шведского концерна IKEA, который вышел на российский рынок только год назад, и MediaMarkt под новым для России брендом «Сатурн».
Уже к настоящему времени в сити-парке мы собрали, может быть, лучший в регионе пул модных универмагов, в том числе бутики известной компании Inditex: Bershka, Pull and Bear, Stradivarius, Oysho и Zara — мирового лидера индустрии моды. Всего в «Граде» будет работать 270 различных магазинов.
Создавая такую концепцию и формируя такой пул арендаторов, мы рассчитываем привлечь не только жителей Воронежа и области, но и близлежащих городов и областей. И многие операторы, принимая решения о вхождении в наш проект, заявили, что не будут открываться в соседних областях.
— Каковы сроки открытия сити-парка? Что именно и когда будет запущено?
— В соответствии с бизнес-планом, принятым Сбербанком в начале реализации проекта, открытие комплекса было запланировано на июль-август 2010 года. По внутренним планам запуск «Града» был намечен на 1 апреля. Несмотря на кризисные явления, реализация проекта продолжалась по графику. По просьбе семьи Мелье, владельцев компаний Auchan, Leroy Merlin, Decathlon, сроки открытия были возвращены на август. Leroy Merlin начнет свою работу 30 июля. Открытие комплекса, в том числе продуктового гипермаркета Auchan, запланировано на 18-19 августа. До конца сентября будет открыто 80 — 85% магазинов. С сентября по ноябрь откроются все объекты развлечений: в сентябре — детский досуговый центр, в октябре — каток и боулинг-центр, в ноябре — парк аттракционов и мультиплекс. В декабре мы надеемся запустить океанариум, хотя, учитывая сложность проекта, его открытие может сместиться на январь-февраль 2011 года. Гипермаркет бытовой техники MediaMarkt (входит в Metro Group AG, представлена в Воронеже одним MediaMarkt в ТРК «Арена» и оптовым магазином METRO CASH & CARRY. — Л.Д.) и гипермаркет мебели Kika начнут свою работу в ноябре-декабре текущего года, но, впрочем, возможна ситуация, что Kika откроется в феврале 2011 года.
Сейчас мы удовлетворены заполняемостью арендных площадей «Града». А постепенный запуск таких крупномасштабных проектов — традиционная схема. Например, в Москве не так давно один из известных молов (Vegas) открылся с заполняемостью 10%.
— Какое количество рабочих мест создаст «Град»?
— В общей сложности около 7 тыс. рабочих мест. Сферы занятости населения охватят более 20 отраслей. Тут найдется работа для людей всех возрастных категорий — планируется трудоустроить около 1,4 тыс. человек в возрасте от 18 до 25 лет и более 1 тыс. человек в возрасте старше 45 лет.
— Как оцениваются объемы налоговых поступлений от сити-парка?
— Регулярные налоговые платежи и сборы в областной и местный бюджеты перечисляются с начала строительства: в 2009 году — 55 млн рублей, в 2010-м составят около 365 млн, а в 2011 и 2012 годах — около 800 млн. Например, только налог на имущество будет составлять около 200 млн в год. А на этапе строительства только в кризисный период нами было потрачено порядка 4,5 — 5 млрд рублей на работы и поставку материалов для строительства. Основные материалы мы закупаем у местных производителей, в основном привлекаем подрядчиков воронежского региона. Управлением Федеральной налоговой службы нам была поставлена задача своим ресурсом способствовать тому, чтобы подрядчики из других федеральных образований регистрировались в ИФНС в качестве обособленных подразделений, что обязывает их платить часть налогов в бюджет именно нашей области. Кроме того, значительные суммы составляют проценты по обслуживанию кредита Сбербанка на проект, с них тоже идут налоговые отчислений.
— При планировании «Града» вы, вероятно, учитывали тяжелую транспортную обстановку в Воронеже, прежде всего — на Московском проспекте. Вы рассчитываете, что достаточное число людей физически смогут доехать до «Града»?
— Сложности с движением по городу традиционны не только для Воронежа, что, в том числе, делает популярными загородные комплексы. Люди предпочитают не толкаться по пробкам, а, преодолев их, выехать из города и уже там провести время с семьей, удовлетворив все потребности в одном месте. Для удобства посетителей, прибывающих на собственных автомобилях, перед зданием «Града» предусмотрена парковка на 5 тыс. парковочных мест. Чтобы обеспечить жителям доступность комплекса, мы создали собственную компанию-перевозчика, которая будет обслуживать несколько маршрутов. Уже закуплено 15 автобусов, а некоторые существующие маршруты городского транспорта будут продлены до «Града».
— В «Граде» планируется открыть океанариум и зоопарк. Не смущают ли вас проблемы, связанные с ввозом в Россию экзотических животных и рыб?
— Мы уже долгое время работаем над реализацией океанариума, бюджет которого составит приблизительно 7 млн долларов. Он разместится на площади 3,4 тыс. кв. м, в естественной среде обитания там будут содержаться тысячи рыб и животных со всех уголков мира. Даже в Москв нет такого объекта. Он есть в Санкт-Петербурге, где был реализован при поддержке правительства, и в Сочи, в рамках будущей зимней Олимпиады 2014 года. Если мы успешно преодолеем все трудности и проблемы — например, с таможней или со странами — поставщиками животных, такими, как Галапагос, Новая Зеландия, — то, в соответствии с директивным планом, мы запустим проект океанариума уже в декабре нынешнего года.
Зоопарка в общепринятом понимании у нас не будет. Мы реализуем интересный проект городского парка для активного отдыха детей и взрослых с организацией современной спортинфраструктуры. Разные зоны парка скомпонованы таким образом, что они как бы составляют связь времен, от первого упоминания о городе как о деревянной крепости, через эпоху Петра I, создававшего у нас Российский флот, через ярко выраженный классицизм Екатерины II и культуру XIX века к последним веяниям в среде современной молодежи и далее к нашему общему будущему. А в Детской зоне парка мы планируем создание интерактивного зоопарка, который предполагает создание мини-фермы и пони-клуба. Речь идет, конечно, о дотационных проектах. Сроки их окупаемости превышают десять лет, поэтому назвать их классически коммерческими нельзя.
— Вы, кроме всего прочего, известны как коллекционер живописи. В «Граде» планируется картинная галерея?
— Мы планируем разместить в сити-парке музейно-выставочный комплекс «Галерея изобразительного искусства им. Сергея Романовича», которая станет культурным центром «Града». Романович — знаковая фигура для Воронежа. Его произведения недоступны широкому кругу зрителей, несмотря на то что его ценили и ценят как величайшие художники прошлого века, так и самые серьезные современные искусствоведы. Мы не так давно вернули десять его работ, а также получили согласие от дочери Сергея Романовича, чтобы назвать его именем нашу «Галерею изобразительного искусства». В нее войдут музей работ наиболее интересных художников Воронежа и Центрально-Черноземного региона прошлого века и музей картин, написанных в направлении соцреализма — последний, безусловно, имеет право на самостоятельное существование. В музее будет экспонироваться собрание работ художников середины 1930-х — начала 1980-х годов: тематика картин включает революцию, коллективизацию, индустриализацию, Великую Отечественную войну, достижения народного хозяйства послевоенного периода и новейшее время.
— На ваш взгляд, не достиг ли Воронеж насыщения торговыми центрами?
— Большинство проектов было реализовано концептуально правильно, без серьезных ошибок и, что отрадно, в основном местными девелоперами. Вместе с открытием «Града» завершится формирование рынка торговой недвижимости: он достигнет насыщения. Обеспеченность населения качественными торговыми площадями в ТРЦ достигнет уровня лидеров по такому показателю и составит около 550 кв. м на 1 тыс. человек (для сравнения: Екатеринбург — 554 кв. м, Ростов-на-Дону — 530 кв. м, Уфа — 470 кв. м). Поэтому в ближайшие годы новые проекты в сфере торгово-развлекательной недвижимости реализовывать, по-моему, нецелесообразно.
Леонид Диденко
Воронежский курьер, № 72, 6 июля 2010 г.
