Руководитель индустриального парка «Перспектива» Виктор Енин в авторский колонке для «Абирега» поделился своим мнением по поводу актуального положения дел вокруг промзон и рассказал, как современные индустриальные площадки меняют экономику и повседневную жизнь.
Российский рынок индустриальной недвижимости проходит через заметную структурную трансформацию. Крупные города и регионы активно перераспределяют промышленные функции, освобождая центральные территории для городской экономики, а производственные и складские процессы концентрируют на современных индустриальных площадках. Этот переход стал особенно заметен в последние годы.
В 2025 году на примере Казани стало очевидно, как бывшие промышленные территории становятся одним из главных резервов для нового городского развития. Промзоны и гаражные массивы рассматриваются как ценные участки для размещения жилья, деловых пространств и сервисной инфраструктуры. Это свидетельствует о смещении акцента: старые индустриальные кварталы постепенно уступают место форматам, которые отвечают потребностям современной городской экономики.
Параллельно растет рынок индустриальной недвижимости. По итогам первого полугодия 2025 года в России введено 2,7 млн м² новых складских площадей — на 22% больше, чем годом ранее. Значительную часть спроса формируют BTS-проекты, когда помещения строятся под конкретного заказчика. Это показатель того, что бизнесу требуется инфраструктура иного качества — энергоэффективная, стабильная, масштабируемая.
Для Воронежа этот тренд тоже важен, он напрямую объясняет текущие изменения: современная индустриальная экономика опирается на новые площадки, а старый городской промышленный фонд становится источником дополнительных издержек. Вопрос о судьбе промзон перестает быть локальной темой и становится частью более широкого экономического сдвига.
Старые промзоны перестают быть выгодными — и это видно по цифрам. Средняя ставка аренды в городской черте сегодня составляет 6000–7500 рублей за кв. м в год. На современных индустриальных площадках — около 4100 рублей. Разница почти в полтора раза обусловлена не маркетингом, а принципиально разным состоянием фондов. Старые здания потребляют больше тепла и электроэнергии, нуждаются в постоянных ремонтах и фактически содержатся за счет арендаторов. Для объекта площадью всего 1000 кв. м годовая экономия на коммунальных платежах, охране, инженерной поддержке, уборке территории, логистических операциях и прочих административных расходах может достигать до 1 296 000 рублей в год. С ростом площади эта экономия увеличивается пропорционально.
Но деньги — только часть картины. Старые сети неизбежно приводят к простоям, а каждый простой — это сорванные сроки, потерянные клиенты и снижение темпа работы. Для МСП это зачастую гораздо болезненнее, чем любые прямые расходы. В итоге средства, которые бизнес вынужден направлять на эксплуатацию устаревших площадей, напрямую вычитаются из оборота, фонда оплаты труда и возможностей расширяться. Старые промзоны становятся не точкой опоры, а постоянным источником скрытых потерь.
Проблема промзон — не только в экономике бизнеса, но и в повседневной жизни города. Старые промышленные территории создают нагрузку на транспорт: грузовики вынуждены проезжать через жилые районы, забивая и без того загруженные улицы. В некоторых районах шум, выхлопы и активность промышленных объектов соседствуют с детскими садами и новостройками. И это тоже издержки — теперь уже для жителей.
Устаревшие сети означают сезонные аварии, отключения и ремонтные работы. Горожане ощущают их так же остро, как и предприниматели. Когда промышленные функции постепенно выходят за пределы жилой застройки, выигрывает не только бизнес — город становится безопаснее, тише и комфортнее.
Что происходит с предприятиями, которые все-таки решаются на переезд? Несмотря на опасения, предприятия, которые уже перенесли мощности на современные площадки, видят схожие эффекты:
— расширение становится возможным без остановки старых процессов;
— скорость запуска новых участков уменьшается с месяцев до недель;
— исчезают проблемы с водой, теплом, вентиляцией;
— улучшается логистика — без въезда через жилые кварталы;
— уровень шума и нагрузки не вызывает конфликтов с соседями.
Переезд — это не только про деньги. Это про возможность работать спокойно, без страха, что завтра «отключат».
Почему многие продолжают оставаться в городе, несмотря на все сложности? Дело не в выгоде — дело в привычке. Переезд — это разовые расходы, бумажная работа и временная остановка части процессов. Для МСП это психологически сложный шаг. Но структуры расходов в промзонах таковы, что оставаться в них — значит платить за проблемы, которые нарастают каждый год.
Что город получает, если старые промзоны освобождаются для новых функций? Во всех крупных российских городах, где промышленные территории постепенно выводятся за пределы жилой застройки, освобожденные участки становятся тем, чего городу всегда не хватает: кварталами с жильем, офисами и деловыми центрами, технопарками и центрами образования, рекреационными зонами, спортивными площадками и парками.
Воронежу — городу, который растет быстрее, чем строится новая инфраструктура, — такие территории особенно важны. Освобождение промышленных площадей не «выдавливает» производственников. Оно просто позволяет разместить промышленность там, где она не мешает людям, а людям — жить там, где им безопасно и комфортно.
Главный вывод: старая промышленная инфраструктура больше не тянет задачи города и бизнеса. Это не вопрос эстетики и не вопрос политики. Это вопрос здравого смысла и будущего. Старые промзоны дают Воронежу слишком мало пользы и слишком много скрытых издержек — финансовых, социальных, инфраструктурных. Современные индустриальные площадки позволяют бизнесу развиваться быстрее и дешевле. Город получает возможность преобразить районы, где сегодня шум, пыль и износ. Жители – новые пространства, безопасную среду и более свободные дороги. Промзоны однажды сделали Воронеж индустриальным центром. Но сейчас настало время, когда от их трансформации выигрывают все.
