Владелец воронежской девелоперской компании «БиК» Дмитрий Большаков в интервью «Абирегу» рассказал, как ужесточение ипотеки и разрыв между ценой квадратного метра и средней зарплатой меняют рынок, порассуждал о том, кто в действительности зарабатывает на стройке и недвижимости в Воронеже, и пояснил, зачем брался за высотку «БиК Tower» и в прошлые годы вкладывался в расселение старого фонда и восстановление храма в родном селе.
– Как за последние годы изменилась строительная отрасль в Воронеже?
– Я в отрасли 25 лет и могу сказать: почти в любой момент за эти годы у строителей были проблемы, просто они менялись по характеру. Были «тучные» годы – хороший спрос, хорошие цены, доступная ипотека. Были, как и сейчас, тяжелые времена. Но в целом рынок всегда штормит, идеальных времен без вопросов и сложностей не было.
– А если говорить именно про сегодняшний момент – что изменилось сильнее всего?
– Больше всего ударило по рынку ужесточение ипотечных программ. В жилье сейчас 80–90% сделок у большинства застройщиков – ипотечные. Покупателей с «живыми» деньгами – один из десяти. Если не будет ипотеки, рынка почти не будет. При этом льготные программы урезали, а рыночные ставки держатся около 21-22 % годовых. Если посчитать сложный процент, за 20–30 лет человек по сути покупает несколько квартир.
– При этом часто звучит тезис, что у застройщиков высокая маржа и они «в шоколаде».
– Это миф. Главные выгодоприобретатели – банки. Первое - они выдают проектное финансирование девелоперам, зарабатывают на этом. Второе - они же выдают ипотеку людям и снова зарабатывают. И третье – банк обслуживает девелопера и предоставляет, как правило, в сложившейся на сегодняшний день конъюнктуре дополнительное финансирование. То есть банк получает и на застройщике, и на покупателе.
– Как изменились ипотечные условия за последние два года?
– Рынок стал намного жестче. Льготную ипотеку последовательно закрутили, с 1 февраля – еще сильнее. Появилось много дополнительных требований, сильно выросла доля отказов. По рынку сейчас – больше половины обращений заканчиваются отказом.
– Параллельно растет число банкротств физических лиц.
– Это логично. В «жирные» годы люди набрали кредитов: квартира, машина, техника, бытовые мелочи. Тогда казалось, что кредиты дешевые, ставки низкие – все легко. Но никто не закладывал в свои планы, что упадут доходы, вырастут ставки, и обслуживать все это станет невозможно. Сейчас это возвращается волной личных банкротств.
– Что сегодня больше всего тормозит развитие стройки?
– Если говорить честно, какого‑то бурного роста я сейчас не вижу. Стало заметно тяжелее после начала СВО и ужесточения миграционной политики: ушло много рабочих рук, появился дефицит кадров. При этом есть и противоположный процесс: миграция из соседних регионов.
– Вы имеете в виду Белгород, Курск?
– Да. Как человек я считаю это очень неправильно и трагично. Люди вынуждены уезжать из своих домов – это плохо. Как представитель строительного бизнеса я, конечно, вижу в этом плюс для рынка Воронежа: у нас достаточно заметная часть продаж приходится теперь на белгородцев и жителей Курской области. Но если смотреть шире, то по‑человечески это, конечно, минус, а не плюс.
– Вы говорили, что у вас есть своя «формула», как должен работать жилищный рынок. В чем она?
– Формула очень простая и во всем мире, по сути, одинаковая. Средневзвешенная цена одного квадратного метра жилья должна примерно равняться средней месячной зарплате по региону. Не важно, сколько это – 30 тысяч или 70. Важно, чтобы эти цифры были сопоставимы.
– В Воронеже сейчас так не работает?
– Нет. Средняя цена квадрата по городу – больше 110–120 тысяч рублей. Официально средняя зарплата – около 70 тысяч. Даже если верить этой «оптимистичной» цифре, формула не сходится: метр дорогой, зарплата ниже. И рынок держится за счет субсидий – государство компенсирует банкам часть ставки по льготным программам. Без этого спрос просел бы гораздо сильнее.
– Воронеж как рынок для девелопера – это сегодня больше про возможности или про ограничения?
– Возможности есть. Популярная фраза «земли в городе нет» не совсем верна. Политика нашей компании в том, чтобы развивать город изнутри, не расползаться в поле. И это логично: новые территории – это огромные затраты на коммуникации и социнфраструктуру. Гораздо рациональнее реконструировать существующую застройку, расселять старый фонд, обновлять школы и детские сады. Запас таких возможностей в Воронеже, на мой взгляд, еще на годы вперед.
– Вы работаете и в жилье, и в коммерческой недвижимости. Как решаете, что и где строить?
– Решает рынок. Появляются площадки – мы их смотрим. Есть у меня два фильтра. Первый – интерес: хотим ли мы вообще этим объектом заниматься. Второй – финансовые возможности: можем ли мы это потянуть. Можно хотеть много, но если участок не укладывается в наши собственные возможности, мы туда не идем. Я не люблю брать объемы, под которые потом придется в панике искать деньги и брать дополнительные кредиты.
– «БиК Tower» – самое заметное здание в вашем портфеле. Почему вы решили построить именно высотку?
– Идея родилась довольно просто: захотелось попробовать сделать в Воронеже принципиально новый проект – по высоте, по архитектуре, по масштабу. Но за этой «идеей» – огромный объем работы. Все, что выше 100 метров, относится к уникальным объектам, требует сложных согласований, особых решений по безопасности, очень высокой себестоимости работ.
– Сейчас это самое высокое жилое здание в Черноземье?
– Да. Около 115 метров. До этого планку в 100 метров в Воронеже переходила только галерея «Чижова», и это был торговый центр. «БиК Tower» – первая жилая высотка, и на сегодня – самый высокий дом в Центрально-Черноземном регионе.
– Вы не пожалели, что ввязались в эту историю, с учетом конфликтов с соседями и затрат?
– Не пожалели. Да, проект очень затратный: к моменту завершения цены на материалы выросли в 2–2,5 раза по сравнению с началом. Но повторю: я не считаю такие проекты через призму «суперприбыль». Для меня важно построить максимально рационально, интересно и комфортно, а продать по цене, которую готов принять рынок.
– Конфликты с жителями вокруг таких строек неизбежны?
– Практически да, особенно в центре. Наш участок под «БиК Tower» был куплен у другой строительной компании на открытом рынке. Но люди, которые уже жили рядом, воспринимали пустую площадку перед домом как «вечный вид из окна». Если бы участок не купили мы, его купил бы и застроил кто‑то другой – конкуренция среди застройщиков в Воронеже высокая.
– Вы одни из первых в Воронеже занялись расселением ветхого жилья. Насколько это оказалась экономически оправданная история?
– Мы зашли в эту тему еще до формата КРТ, по старой схеме развития застроенных территорий. За время работы расселили около 140 квартир, то есть 11 домов. Потом попробовали зайти в другие проекты и поняли, что на текущем этапе этим заниматься не будем.
– Почему?
– Три причины. Первая – очень тяжелая работа с жителями. В каждом доме есть несколько квартир, где люди хотят получить максимум и готовы очень долго сопротивляться, чтобы, имея одну квартиру, получить три. Вторая – сложные административные процедуры: всплывающие права на землю, гаражи, нежилые строения. Третья – длинный цикл: заранее невозможно понять, когда ты зайдешь в проект и когда выйдешь. Но для развития города это правильное направление – старый фонд надо обновлять. А для бизнеса такие проекты крайне тяжелые.
– При этом вы вложились в восстановление храма в Репьевском районе. Это тоже про «не бизнес»?
– Абсолютно. Это семейная история. Моя мама родом из села Истобное Репьевского района. Там стояла Покровская церковь, которую в 1963 году взорвали. Для нашей семьи это была болезненная тема, много лет о ней говорили и мама, и бабушка.
В какой‑то момент ко мне обратились жители села с вопросом: «Можно ли воссоздать храм?» Мы съездили, посмотрели, поговорили с людьми – и я принял решение строить. За два года мы полностью возвели новый храм на историческом месте, за счет нашей компании. Сейчас это действующая церковь, там есть приход, служит батюшка, люди ходят на службы, началось возрождение села. Для меня это история не про экономику, а про восстановление справедливости и долг перед родным местом.
– Тогда напоследок: какие три проекта вы назвали бы ключевыми для понимания «БиК»?
– «БиК Tower» – как вызов и по инженерии, и по высоте. Один из наших офисных проектов в центре на ул. Никитинской, 24 – как пример аккуратного вписывания нового здания в сложившуюся городскую среду. И храм в Истобном – как проект, который для меня важен не только как для предпринимателя, но и как для человека.
