Без банковских кредитов жилищное строительство сегодня вряд ли возможно – исключения лишь подтверждают правило… Реалии нового, посткризисного мира диктуют свои законы. Каждая копейка на счету, строгий учет и контроль, четкое выполнение своих обязательств – все это жизненно необходимо соблюдать сегодня каждой строительной организации, планирующей сотрудничество со Сбербанком.
– Юрий Всеволодович, как Вы могли бы охарактеризовать перспективы рынка жилищного строительства в ЦЧР?
– Если понимать под перспективами рынка объемы жилищного, прежде всего городского многоэтажного строительства, то, на наш взгляд, наибольшие перспективы для роста существуют в Липецке и Воронеже.
Почему Липецк? Липецкая область и сам город Липецк отличаются достаточно высоким платежеспособным спросом, средняя заработная плата по Липецку – одна из самых высоких в регионе. Администрация активно стимулирует строительство – выделением участков, подведением коммуникаций и пр. Есть программы, которые действуют только в Липецкой области – это программы, которые осуществляются совместно с Минрегионразвития: программы финансирования, софинансирования объектов инфраструктуры. Выделяются большие площади под комплексную застройку – в отличие от Воронежа, кстати. В частности, в случае с липецким Университетским микрорайоном работает программа с Министерством регионального развития – согласно этой программе Минрегионразвития выделяет финансы на компенсацию банковских процентов для кредитов, взятых на развитие инфраструктуры, и сразу инфраструктура подводится в необходимых объемах на весь застраиваемый район. Комплексность подхода – вот в чем отличие Липецка от Воронежа. Конечно, во многом это зависит от позиции областной власти, надеюсь, и в Воронеже с новой властью ситуация в строительстве будет развиваться в аналогичном направлении. Сейчас прорабатывается вопрос комплексной застройки на землях ВГАУ. Пока же в Воронеже, к сожалению, преобладают точечные проекты. Тем не менее, все-таки Воронеж и Воронежская область в силу масштабов являются для нас приоритетом.
Активное жилищное строительство ведется в Белгородской области, однако, здесь преобладает малоэтажное строительство в сельской местности: 25-30% жилья строится в самом Белгороде, а все остальное – в пригородах Белгорода и районах области. Этим Белгородская область отличается от всех других областей ЦЧР. Что касается Липецка и Воронежа, то ситуация схожая по структуре, то есть в Воронежской области приблизительно 2/3 объемов жилищного строительства – это город, а 1/3 – сельские районы, аналогичная ситуация и в Липецке.
По нашей оценке, эти области – Белгородская, Липецкая и Воронежская покажут максимальные темпы восстановления, в том числе по объемам строительства.
В Орле объемы строительства незначительны – город небольшой, с низким платежеспособным спросом.
В Курской области половина жилья строится в городе и половина – на селе. Монополист на курском рынке – Комбинат панельного домостроения (70% объемов вводимого жилья). В Курской области и наибольший спад по жилищному строительству среди всех областей Черноземья. Весьма вероятен дефицит жилья во второй половине следующего года и, соответственно, рост цен.
Масштабы строительства в Тамбовской области, конечно, уступают тройке лидеров, но нужно отметить, что областная администрация работает там очень неплохо. У губернатора Олега Ивановича Бетина хорошие связи с федеральными структурами, он очень активно работает с АИЖК, и по меркам Тамбова, по их потенциальному спросу строится достаточно много. Кстати, стоимость жилья там на вполне приемлемом уровне, много возводится социального жилья, строится жилье под расселение из аварийного, под переселение, по госзаказам (Сбербанк финансирует эти проекты). Просто рынок Тамбова не такой большой, но администрация очень активно работает, мы довольны сотрудничеством. Деятельность Тамбовской администрации по поддержке строительной отрасли характеризуется и наименьшим среди областей спадом объемов вводимого жилья в 2009 г. и за 6 месяцев 2010 г.
– А каково ваше видение перспектив по ценам на жилье?
– Этот вопрос, наверное, волнует всех… Мы считаем, что даже несмотря на то, что спрос до докризисного уровня не дошел, цены ниже уже не станут. Давайте оглянемся назад. Страшный 2009 год… Остановилась ипотека, дольщики не подпитывали строителей, стройки остановились, инвесторы начали "выбрасывать" квартиры на рынок. Честно говоря, мы недооценивали объем рынка инвестиционных квартир. Мы думали, что это 8-10%, но, как оказалось, рынок инвестиционных квартир в Воронеже – не менее 25% от всего, что было построено за последние годы, а это очень много. Так вот, инвесторы сбрасывали жилье, строители демпинговали, пытаясь избежать дефолта. Однако с того времени ситуация значительно изменилась. Те, кто пережил 2009 год, прожил первый квартал 2010 года, сейчас чувствуют себя значительно увереннее. И инвестиционное жилье (я имею в виду не участие в долевке, а готовые квартиры) продается сейчас значительно дороже, чем год назад. Цены на инвестиционные квартиры уже падать не будут, что бы ни случилось. Во-первых, деньги у людей остались. Это мы видим по уровню депозитов в нашем банке – то есть средств физических лиц. Они постоянно растут. Можно сказать, что в банках сейчас избыток денег относительно потенциала их размещения. Почему снижаются ставки по вкладам? Только по этой причине. Потому что за них надо платить, а разместить их очень непросто в нашей посткризисной ситуации. Деньги, повторяю, есть. Что может быть дальше? Или ситуация благополучная – пойдет экономика в рост, стабилизируются доходы, снизится безработица, придет понимание, что мы восстановились, исчезли страхи – и жилье надо покупать.
Возможен ли другой вариант? Да, хотя он и крайне нежелателен. Экономика так и будет пребывать в состоянии стагнации, для того, чтобы ее раскрутить – неизбежно повышение инфляции. Любую экономику, находящуюся в стагнации, без увеличения инфляции вывести из кризиса невозможно, а нашу – тем более. Увеличение инфляции люди сразу почувствуют: сегодня это стоит столько, завтра – вот столько. Те, кто предлагает жилье на рынке, начнут поднимать цену – инфляция же. Стройматериалы растут, зарплаты растут, цены на продукты в магазине растут – все растет. Как будут реагировать люди, у которых есть деньги? Они их прежде всего постараются вложить в то, что завтра не исчезнет и дешевле не станет – это недвижимость. Люди будут стараться купить готовые и почти готовые квартиры.
– Как на все это может отреагировать рынок?
– Как известно, хорошее жилье быстро не строится. Если говорить о воронежском рынке, то, по нашим подсчетам, к концу второго полугодия 2011 года будет выбрано практически все жилье, которое сейчас достраивается. А дальше, как мне кажется, новых предложений будет немного. Это автоматически вызовет рост спроса.
У застройщиков сегодня есть определенные опасения по поводу запуска новых проектов, с другой стороны – это сегодня практически беспроигрышный вариант, исходя из объема рынка, неудовлетворенного спроса и предложения на рынке. Базируясь на этом, мы разрабатываем свою стратегию.
Сейчас невозможно обеспечить массовый приток дольщиков на уровне нулевого цикла, как это было в докризисное время – слишком велик риск. За время кризиса многие мелкие застройщики прекратили работу на строительном рынке, остались только крупные и достаточно организованные компании, у которых или есть устойчивые связи с банками или значительные собственные финансовые ресурсы.
Компаний, обладающих серьезными ресурсами, позволяющими строить только на собственные деньги (хотя бы до того этапа, когда можно начать продажи), – единицы. Значит, у остальных единственный выход: обращаться в банки, для того, чтобы взять кредит и начать строительство.
Те строительные организации Воронежа, которые достаточно крепко стоят на ногах в финансовом смысле, запускают новые площадки – это "КИТ", "СТЭЛ", "Выбор". Мы ожидаем, что в ближайшее время будет запущена вторая очередь жилого комплекса компании "Аксиома" на проспекте Революции – финансирование Сбербанком этого объекта уже открыто. Сейчас мы рассматриваем новый проект компании "Талай" – строительство жилого комплекса "Вега" в Северном районе – и новый проект "Воронеж-строй" – строительство второй очереди жилого комплекса "Челюскинцев, 101". Ведутся переговоры о возможных проектах с Воронежской инвестиционной палатой. Мы считаем, что в ближайшее время количество объектов, которые потребуют банковского финансирования, вырастет.
– Как Сбербанк стимулирует строительный рынок?
– Чем можно стимулировать рынок сегодня? Банковскими ставками, ставками по кредитованию застройщика и ставками по ипотеке. Сейчас фактически и банковские ставки по кредитованию застройщика и банковские ставки по кредитованию физических лиц – ипотечный кредит, вернулись на привычный докризисный уровень: при определенных условиях можно под ставку 10% получить 10-летний кредит на ипотеку. Застройщику практически под 10-12% можно получить кредит на 2-3 года на строительство жилья. И я думаю, что объемы жилищного строительства, которое будет финансироваться на банковские деньги, с 2011 года значительно вырастут. Привлечение банковских кредитов – единственный, на мой взгляд, способ перезапустиь масштабное строительство жилья и серьезно увеличить объемы ипотечного кредитования.
Плюс мы для себя сейчас наметили работу по рассмотрению возможности участия в достройке замороженных объектов. Анализируем потенциальную базу, взяли из департамента Градостроительства весь перечень разрешений, который выдается на строительство… Я даже не представлял, что так много строек остановлено и не финансируется! Это достаточно большой объем, мы оценим ситуацию и там, где проекты живые, деньги дольщиков не распылены по другим стройкам, а просто не хватает денег на достройку, при определенных условиях постараемся в эти проекты войти и помочь достроить. Что греха таить – как строили наши строители обычно? Собирались деньги вот на этот конкретный дом и разбрасывались еще на две-три площадки, а то и больше, т.е. строится пирамида. В результате, когда останавливается спрос, у застройщика просто не хватает денег для завершения строительства. Это основная причина появления "обманутых дольщиков". Единицы строительных компаний до кризиса начинали работать с банками – выгоднее было собирать деньги с дольщиков, когда рынок рос на 30-40% в год, ведь деньги дольщиков для строительной компании фактически бесплатные и расходовать их можно бесконтрольно, а банк, давая деньги на стройку, будет следить за тем, как организация их тратит, бесконтрольной вольнице приходит конец. Кому же это понравится?
Так что советую дольщику идти в те объекты, которые финансирует крупный банк – у банка есть механизмы контроля средств, и, что самое главное для дольщика – банк следит за целевым использованием кредита. Банк проверяет фактические объемы работ, количество затраченных строительных материалов, цены, отчеты…Банк не дает денег вперед, он платит только по выполненным работам. Это огромный плюс для дольщика, если банк финансирует объект.
Возвращаясь к теме стимулирования строительного рынка, хотелось бы сказать, что во время кризиса Сбербанк не остановил ни одного объекта – мы все достраиваем, все продолжаем финансировать. Да, были сложности с продажей жилья – какое-то время не покупалось ничего ни по каким ценам. Люди просто сидели и ждали, когда же цены рухнут – понятная обывательская реакция. Мы не бросили своих застройщиков в этой сложной ситуации – переносим сроки погашения кредитов, предоставляем определенные преференции, т.е мы продолжаем работать и никого не обанкротили, ни одну строительную организацию, везде достраиваем. Другого выхода мы для себя просто не рассматривали. Что тут можно сделать? Остановить строительство дома? А как мы деньги назад заберем из этого дома? Тут дело не только в заботе о дольщиках, но и возврате банковских денег, которые нам доверили наши вкладчики. Теоретически можно объекты забрать и самим достроить, но мы, как правило, работаем со строителями, которых знаем не первый год. Мы понимаем их бизнес. Вот тот же "Финист", та же "Аксиома", тот же "Талай", "Союзкомплект"… Это компании, которые зарекомендовали себя наилучшим образом, действительно стратегические партнеры, проверенные временем.
– Есть ли у банка какие-то критерии отбора застройщиков для кредитования?
– Прежде всего, у застройщика должны быть опыт и репутация. Естественно, нашими службами проверяется, есть ли претензии к этому застройщику со стороны дольщиков по другим проектам, есть ли претензии со стороны администрации, налоговых органов и так далее. Помимо всего прочего, очень важно наличие хорошей сбытовой сети, т.е службы, которая занималась бы организацией продажи квартир. Мы обязательно оцениваем место предполагаемого строительства – есть, к сожалению, такие "неликвидные" места, где продать квартиры будет трудно. И, кроме того, необходимо понимать, сколько будут стоить технические условия, есть ли рядом бытовая инфраструктура или проект предусматривает строительство инфрастуктуры… Самым тщательным образом проверяется вся исходно-разрешительная документация на объект строительства.
В этом смысле показателен заявленный проект жилого комплекса "Вега". У нас есть опыт работы с девелопером проекта – вместе с компанией "Талай" мы строили не только торгово-развлекательные комплексы "Армада" и "Арена", они были инвесторами и в жилом комплексе "Северная корона", который и сейчас является очень популярным проектом. Те, кто покупал там инвестиционные квартиры, продают их сейчас выше рынка – по цене 36-38 тысяч за квадратный метр! А это не центр города! Почему там продаются квартиры по такой цене? Секрет простой – там есть вся инфраструктура, которая нужна для жизни. Тут вам и "Пятерочка", и три салона красоты, и отделение Сбербанка, и химчистка…
Для удовлетворения повседневных потребностей вообще не надо никуда ехать. Торговые центры рядом – "Арена", "Линия", "Европа", плюс рынок "Соборный" около храма, тут же рядом – лес… Там хорошие детские площадки, детский развивающий центр, постоянно проводятся какие-то праздники, конкурсы… Не хватает только детского сада для детей, которых здесь очень много, и фитнес-центра для их мам – и вообще все будет замечательно организовано. Там недалеко котельная – нет проблем с горячей водой и отоплением. И вот будущий жилой комплекс "Вега" предлагается присоединить к "Северной Короне", к ее инфраструктуре. Все технические условия уже есть – там есть вода, есть отопление и электроэнергия. Серия домов предлагается та же, что и в "Северной Короне" – ширококорпусные панельно-кирпичные дома, но чуть-чуть модернизированная. Мы считаем, что этот проект будет успешным – поэтому сейчас Сбербанк рассматривает вопрос финансирования этого проекта.
– Какие объекты сейчас строятся в Воронеже при поддержке Сбербанка?
– Мы финансируем жилищные проекты ЗАО ФК "Аксиома", ИСК "Финист", ООО "Воронежбетон", ООО "Союзкомплект", ООО "Воронежстрой", ООО "Монолитные системы", "Элитстрой", ряд других. В ближайшее время ожидается решение кредитного комитета по проектам МГСН (вторая очередь жилого комплекса "Челюскинцев, 101) и ООО "Талай" (жилой комплекс "Вега"). С учетом выхода на рынок нового ипотечного продукта "В десятку", рассчитываем на рост объемов кредитования строительной отрасли и новых клиентов.
