К чему приведет демпинг бизнес-центров?
Воронежские бизнес-центры участвуют в игре — «перемани арендатора на низкую ставку». Проблема в том, что в финале даже сегодняшние победители проиграют.
Все переезжают
В разгар кризиса в Воронеже случился шквал переездов компаний. Крупнейшие кочевники это:
- «Анкор». Два переезда за время кризиса — из бизнес-центра «Парус» в «Бизнес-парк «Московский», оттуда в «БИК» на Фр. Энгельса.
- «Росно» — переезд из московского офиса в Воронеж, в «Бизнес-парк «Московский».
- DataArt — из БЦ «Кристалл» на территорию завода им. Калинина, затем в БЦ «Галерея Чижова».
- «Детский мир» из «БИКа» на ул. Свободы переехал на территорию своего гипермаркета в ТРЦ «Московский проспект».
Компании сокращают издержки и в том числе начинают экономить на самом дорогом — аренде. Как отмечают эксперты, в последние 1,5 года движение на рынке офисной недвижимости происходило преимущественно за счет миграции компаний из более дорогих и удобных помещений, в основном класса В+, в более дешевые (класс В-, С).
Рассмотрим этот тренд подробнее на примере компании «Анкор» — культурного федерального арендатора. Конец 2008 года. БЦ «Парус» не ремонтировался, ставку заявляет на уровне 600 руб. за м2 и снижать отказывается — и так низкая. «Бизнес-парк «Московский» недавно был отремонтирован и заявляет ставку от 700 до 1000 руб. за м2, но с началом кризиса готов идти на уступки. В итоге — «Анкор» заходит в БПМ по ставке на 40% ниже(!), чем предлагалось вначале.
Что же происходит с рынком офисов?
Офисные центры продолжают демпинговать
Закаленные кризисом арендодатели научились профессионально демпинговать. По информации компании «Адвекс», в период с 2008 по 2009 гг. чарендные ставки в бизнес-центрах, например, класса B снизились с 831 до 646 руб. за м2, то есть на 20%.
Отметим, что многие бизнес-центры стали активно использовать такой рекламный ход, как объявление супер-низкой ставки, ниже, чем рыночная. Так, бизнес-центр «Капитал» до сих пор предлагает офисы по 250 рублей в центре города. Мы провели эксперимент и выяснили: стоит вам туда позвонить — дешевых офисов не окажется, но теперь «Капитал» в курсе, что вам нужен офис. Низкие ставки до сих пор есть в БП «Московский», БЦ «Арсенал», «Тезис» и многих других. Они ждут ваших звонков!
Отношения арендодателей и арендаторов изменились и свелись к простому: где поманят низкой ценой — туда и идут. Но что если заглянуть в завтрашний день? К чему приведет тотальный, непрекращающийся демпинг? Ответ вряд ли порадует собственников бизнес-центров.
Последствия будут неприятными
Вот несколько последствий, о которых во многих офисных центрах, возможно, сегодня не думают. Либо не хотят думать — чтобы не портить себе настроение.
Последствие первое.
Арендаторы надолго не задерживаются. Они уже привыкли, что можно найти подешевле, и продолжают требовать снижения ставки. Бизнес-центры продолжают снижать. В конце концов это приводит к разрыву отношений — на финише марафона приходит предложение из другого офисного центра, и арендатор уходит.
Последствие второе.
Ухудшается имидж офисного центра. Снизить ставку — легко! Но потом оказывается, что полы стали грязнее, исчезли кондиционеры, нет нормальной охраны… Качественные площади, которые планировалось сдавать гораздо дороже и на более долгий срок, «девальвируются»… Все это ведет к ухудшению имиджа бизнес-центров.
Сегодня в городе около 400 тыс. м2 «серых» объектов (впрочем, убежденных в своей уникальности), частично заселенных мелкими арендаторами. А часто репутация «муравейника» ведет бизнес-центр прямиком на имиджевое кладбище. Причем теряется доверие клиентов быстро, а вот восстановление его будет трудным и дорогостоящим.
Последствие третье.
Ухудшается качественный состав арендаторов. Как показывает практика, метод занижения цены в рекламных целях не ведет к успеху. В офисный центр приходит арендатор, который изначально не планирует платить аренду.
Меняем тактику?
Можно ли оставаться на плаву, не поддаваясь общему течению по снижению ставки? Можно! Мой рецепт — сменить ценовые игры на политику качества и профессиональной этики. Вот несколько предложений:
- Внушение воронежским бизнесменам, что офис — это визитная карточка современной компании.
- Улучшение качества обслуживания арендаторов: проведение превентивных ремонтных работ в арендуемых помещениях, создание новых сервисов. Например, создание зоны отдыха, организация бесплатных бизнес-тренингов, внутренняя система скидок между арендаторами. (Так, разместившийся в бизнес-центре «Этажи» интернет-провайдер «СКВ» дает скидку 5-7% на свои услуги всем арендаторам). Идей множество! В этом плане правильные шаги сделали собственники некоторых объектов класса В- и С. Они внедрили передовые системы охраны, пропускные системы и техническое обслуживание сдаваемых площадей. Нужен open-space? Сделаем! Нужен ремонт — сделаем! Но в ставке не упадем. Подобные игроки всегда будут на плаву: именно в качестве обслуживания кроются «долгие» деньги.
- Повышение ставки аренды в пропорции 5 рублей вложенных = 1 рубль повышения. Улучшение качества соразмерно ведет к оздоровлению состава арендаторов. Но следует проводить подобные мероприятия осторожно. Не стоит забывать о классе здания, иначе можно потерять своего арендатора.
- Инициировать работу по оздоровлению конкуренции. Сегодня управляющие компании любят переманивать арендаторов, поливать друг друга грязью, соревноваться по ставке. Понятно, что нечестная конкуренция не идет на пользу рынку. Я предлагаю, во-первых, сформулировать единую ценовую политику в рамках отраслевого объединения. Во-вторых, создать Этический кодекс для бизнес-центров. Подобные меры сделают рынок управляемым, более прозрачным и цивилизованным. Так, у арендаторов процесс выбора между предложениями ускорится и станет более удобным. Бизнес-центры от этого только выиграют.
Конечно, это не все меры, которые можно реализовать для улучшения настроений на рынке офисов. Другие эксперты наверняка предложат что-то свое.
Данные агентства недвижимости «Трансферт». Класс бизнес-центров является условным.
Галина Колокольникова, коммерческий директор компании «Трансферт»: Рынок арендодателей сменился на рынок арендаторов
— Кризис привел к сокращению, а порой к полному сворачиванию деятельности многих компаний. Это вызвало резкое падение спроса на рынке аренды офисных помещений.
В кризис рынок арендодателей сменился на рынок арендаторов. Арендаторы получили возможность широкого выбора площадей и по стоимости, и по местонахождению. Арендодатели в таких условиях вынуждены идти на снижение арендных ставок, пересмотр договорных условий: отказ от депозитов, осуществление ремонта за счет своих средств, увеличение арендных каникул, предоставление дополнительных опций, таких как охрана, телекоммуникации и т.д. В крайних случаях при наличии «давления» со стороны кредитных организаций помещения полностью или частично выставлялись на продажу. Собственниками некоторых таких объектов стали банки, вынужденно принявшие объекты недвижимости в свои активы в счет погашения долга. Такая ситуация неизбежно привела к снижению классности БЦ. Чтобы избежать этого, можно посоветовать арендодателям при их финансовой возможности поддерживать привлекательность своих БЦ путем обновления ремонта, высокого уровня комфорта (кондиционирование, вентиляция, комнаты отдыха, конференц-залы, паркинг), возможно перепрофи
лировать помещение в целом, произвести ротацию арендаторов.
В любом случае ситуация изменится со временем к лучшему и в этом сегменте. Ведь на рынке жилой недвижимости наблюдается активное оживление.
Игорь Гольцев, директор компании «Брокеркредитсервис»: Мы теряли клиентов из-за проблем с парковкой
— Раньше мы арендовали офис в БЦ «Капитал». Наши клиенты неоднократно сетовали на неудобство с подъездом и парковкой. Некоторые просто перестали к нам ездить. По возможности мы старались решить этот вопрос с владельцем и клиентам разрешали парковаться на свободных местах. Но таковых часто не было. Мы переехали в офис около «Петровского пассажа» — часть нежилого помещения в жилом доме. Если вы приедете к нам, вы поймете, где мое счастье. Это автомобильная парковка рядом с офисом.
Со своим нынешним арендодателем мы договаривались, по возможности, на всех этапах кризиса. То есть, когда у нас были сложности, нам шли навстречу в цене. Когда появилась возможность откатываться обратно, мы не стали жадничать и стали платить больше.
Алексей Богачев, директор УК «Этажи»: Необходима единая база данных по бизнес-центрам
— Я на 90% согласен с автором текста. Также считаю, что необходимо создать единую базу данных по бизнес-центрам, а еще черный список арендодателей. Такую базу можно выложить в Интернете, чтобы при выборе помещения арендатор не совершал лишние обзвон и поездки, а смог сразу все предложения просмотреть в одном месте и уже тогда отправиться смотреть.
Антон Шишалкин
De Facto, сентябрь, 2010.
