Упадут ли цены на воронежскую недвижимость?
На рынке жилья в Воронеже произошли два события, тесно друг с другом связанных.
Первое: в сентябре возле рынка на Клинической появился баннер одной из строительных организаций: «Осенние скидки! Минус 20%!».
Второе: Минрегион и Правительство РФ в очередной раз «порадовали» россиян оценками ситуации с жильем. В очереди на квартиры в России стоят больше 4 млн. человек, многие давно, по 15-20 лет, и мало кто верит, что его дадут. Ряд экспертов дружно заявили: сейчас отличный момент для правительства, чтоб успешно реализовать жилищную программу.
Однако само Правительство хочет вложить большую часть средств программы «Жилище» в развитие ипотеки. То есть, помогать не народу, а банкам; очень им банки чем-то симпатичны.
Оба события можно считать знаковыми.
Поверила, поверила – АО «МММ»!
В 2004 году Президент В.В.Путин объявил о наступлении в России эры «доступного и комфортного жилья». После чего из бюджета за пять лет в эту программу вложили почти четверть триллиона рублей.
Коррупция успешно оприходовала эти деньги: даже, по данным департамента промышленности Правительства РФ, за последние два года реальная доступность жилья снизилась вдвое! Покупку квартиры или дома могут позволить себе не более 10 процентов граждан РФ – причем в среднерусской провинции процент этот заметно ниже.
Сегодня пропаганда молчит о разворованных нацпроектах, как рыба. Но власть верит в нашу наивность, и в середине сентября премьер В.В.Путин пообещал новую госпрограмму «Жилище», еще масштабнее прежнего: на 548 млрд. рублей.
Про бюджетные миллиарды все ясно: воруют. С «комфортностью» дела тоже плохи: жилье ветшает.
Из 2,8 млрд. кв.м жилья в РФ 1,5 млрд. – аварийные или на снос, а еще 500 млн. не ремонтировались по полвека, признал Минрегион.
Сегодня средняя стоимость квадратного метра в девяти городах-миллионниках составляет 45 тысяч рублей в новостройках, 55 тысяч рублей – на вторичном рынке. Покупателей с живыми деньгами на рынке почти не осталось, но цены стоят.
Вот в странах, где нет такой коррупции, государственные программы действуют успешно. В Австралии вообще нет бездомных: все 105 тысяч «бомжей» получили квартиры от государства. Еще 480 тысячам жителей страны (при населении в 18 млн.) компенсируют до 80 процентов квартплаты или выплат по ипотеке.
В Великобритании не только работает система доплат молодым семьям на жилье, но и компенсируют из бюджета до половины стоимости новой квартиры.
В бедноватой Бразилии власти выкупают землю, проводят коммуникации и продают в рассрочку готовые участки под строительство жилых домов: рассрочка на 10–15 лет, ежемесячный платеж – 100– 150 долларов. Вдобавок муниципалитеты всячески помогают при строительстве домов. Подобные схемы не раз предлагали воронежские строители. Но здесь нам не Бразилия.
Очевидное – невероятное
В Воронеже заинтересованные лица - строители, «инвесторы» и риэлторы - изо всех сил держат цены на жилье вопреки законам экономики и здравому смыслу. Они регулярно дают большие интервью о том, что скоро-скоро наступит дефицит жилья, и оно вновь начнет бурно расти в цене.
Конечно, им жаль сказочных доходов последнего десятилетия, когда жилье дорожало не по дням, а по часам, когда спекулянты-»инвесторы» сколачивали капиталы на перепродаже квартир, а монополисты надували рынок тарифами и ценами.
Удивительное дело: доллар за последние годы в разы потерял на нашем рынке свою покупательную способность, хотя во всем мире она лишь чуть снижалась на инфляции. Логичных объяснений, почему за десять лет долларовые цены квадратных метров взлетели у нас на сотни процентов, и каким образом в бедной России жилье оказалось дороже, чем в Германии или на Кипре, ни один из «надувателей» рынка дать не смог. Но все равно заполошно твердят: «Ой, дефицит скоро! Ох, цены взлетят!» При этом сами же риэлторы и строители признают, что покупателей с «живыми» деньгами на рынке почти нет.
Господа хорошие, а с чего вдруг дефицит-то возникнет? За время «дикого капитализма» в Воронеже смертность вдвое превышала рождаемость, а только новых квартир построили больше ста тысяч. Не считая «долин нищих», учету не поддающихся, поскольку эти «нищие» не вводят его в эксплуатацию, чтоб налогов не платить.
Но не так давно вице-губернатор заявлял публично, что 70 процентов квартир в новостройках – пустуют! Едешь вечером по окраине Северного микрорайона Воронежа – и сплошной чередой проплывают мимо новостройки, в которых горят по три-четыре окна. Или вообще не горят. Тысячи квартир пустуют - при том, что десятки тысяч воронежских семей ютятся в таком жилье, которое трудно-то назвать жильем.
Агитаторы, горланы, главари
Вот директор одной из строительных фирм Воронежа опубликовал громадную статью, доказывая, что распухшие, как злокачественная опухоль, цены на жилье – очень даже рыночные и хорошие, никакой кризис им не страшен, и снижаться, как в Америке или Европе, они не могут даже в кризис. Только расти.
В начале статьи, как и положено, - обязательный реверанс в сторону хозяев жизни: «Беспрецедентные меры, принимаемые Президентом и Правительством России по преодолению последствий кризиса, внушают определенный оптимизм». Кому-то, может, и внушают, хотя «капитаны российского бизнеса» оперативно перебросили финансовую помощь им из Стабфонда на счета в западных банках, так что обоим президентам пришлось публично грозить: «Да вы что себе позволяете?!» Угрозы эти, конечно, - на публику, потому что «капитанов» у нас не сажают.
А вот воронежский директор стройфирмы увидел совсем иное: «Россия достаточно уверенно движется в авангарде мировой экономики».
С ума сойти: мы – мировые лидеры! А дальше он заклеймил тех, кто смеет прогнозировать падение цен на жилье; мол, кое-кто бредит, что они упадут вдвое!
И даже облкомитет по ценообразованию прогнозирует 26-28 тысяч рублей за квадратный метр – какой вздор! «Наша задача – профессионально, честно и объективно рассказать, что именно будет происходить с динамикой цен на недвижимость. Вопрос этот мы рассматриваем… с точки зрения рыночных законов, по которым живет экономика России», пишет строительный директор.
Я вас умоляю – какой рынок? Вот вывод Центра экономических исследований Института глобализации: «Цены на недвижимость в России значительно превышают общеевропейские, а качество большей части квартир остается на низком уровне».
Это вы рынком называете крупнейшую «пирамиду» России? В цивилизованном мире, вообще-то, принято отвечать за свои слова. А то некрасиво получается: твердить о 40 тысячах, а потом объявлять о крупных скидках; напоминает заведомо ложное введение сограждан в заблуждение.
Знакомый строитель назвал ситуацию бредом. Он – опытный профессионал, но фирма его - практически банкрот. Те, кто вложил свои деньги в долевое строительство ныне замороженных строек, умножат ряды обманутых дольщиков: причин для возобновления строительства пока не видно.
Каждый умирает в одиночку
В апреле прошлого года ДСК получил право на госконтракт по строительству квартир для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Государство купит 20 тысяч кв.м жилья на 472 млн.рублей. Мэр Воронежа Сергей Колиух сообщил, что жилье это будут покупать по фиксированной цене в 23,6 тыс. руб. за квадратный метр. А как же 40 тысяч? Тот самый ДСК, который клялся, что жилья ниже 40 тысяч за метр не будет, а теперь готов сдать оптом по 23,6...
Тем временем по телевизору шли постоянные предложения – 28, 26 тысяч за метр… Дальнейшее только подтверждает лукавство пиара торговцев недвижимостью. Год назад компания «Финист» завершила строительство первой очереди жилья на месте бывшего жиркомбината, который десятилетиями пропитывал здешнюю почву разнообразной химической дрянью, и объявила: кризис им нипочем, темпы строительства не снижали, и цены тоже. В одном доме у них 42 тыс. рублей за метр, в другом – 37 тыс. рублей. У всех, то есть, цены хоть немного, но падали, а у «Финиста» – свои законы экономики. И вместо снижения цен – акция «Ремонт в подарок». Если вдуматься – абсурд: люди вселяются в современный новенький дом, а строители с порога предлагают им… ремонт! Причем крупный – тысяч на двести!
«Финист» тогда сознался: «Мы продали около 7 процентов квартир в первой очереди комплекса. Акция «Ремонт в подарок» прошла успешно, готовим новую рождественскую акцию, она порадует наших клиентов». Прогнозом «Финист» тоже порадовал, хотя и не удивил: «Предложение значительно превышает спрос, но совсем скоро ситуация изменится… Уже через два года наступит дефицит жилья». Откуда вдруг возьмутся деньги у воронежцев, «Финист» тоже не объяснил.
В апреле этого года воронежский «Бизнес-журнал» привел мнение экспертов: в Воронеже 1,5 млн. квадратных метров недостроенного жилья, это фактически замороженные средства… Спрос будет стагнировать еще два-три года. Себестоимость строительства - 22-24 тысячи рублей за метр, а рыночную цену областное правительство распорядилось (!) определить в 28-30 тысяч рублей.
Ниже 22 тысяч себестоимость опускаться не может, ведь цены на стройматериалы не снижаются и снижаться не будут, заявили эксперты. Падения цен до 15 тысяч рублей, как многие прогнозируют сегодня, тоже не стоит ожидать. Хочется возразить насчет стройматериалов: спрос – ниже плинтуса, строительства нового нет, а стройматериалы будут расти, да? Наоборот: еще в прошлом году себестоимость строительства впервые начала снижаться – цемент, арматура, подрядные работы... Несолидно для экспертов: информация о снижении цен на стройматериалы – из Правительства РФ.
Недавно представитель Сбербанка в интервью журналу «Парадный квартал» сообщил, что цены на жилье ниже не станут. Потому что деньги у людей остались – Сбербанк это видит по уровню депозитов, которые постоянно растут. Что к концу 2011 года будет выбрано практически все жилье, которое сейчас достраивается, а дальше новых предложений будет немного. Это автоматически, мол, вызовет рост спроса.
Как тут не вспомнить интервью главы налоговой инспекции Сергея Дуканова, в котором он посетовал, что на самом деле банковские вклады растут не у населения Воронежской области, а всего у 1-2 процентов вкладчиков. То есть у весьма узкой группы, представляющей власть и придворный бизнес. Так от кого же Сбербанк ждет роста спроса? От 1-2 процентов богатых? У них давно решены проблемы с жильем – вплоть до вилл в Европе! От бедных, у которых денег не было и не ожидается?
Хоть бы кто-нибудь объяснил, откуда возьмутся вдруг деньги у населения города, в котором десятки предприятий стали торговыми центрами, среднего класса нет и не предвидится, а сотни тысяч людей перебиваются с хлеба на квас и стоят с протянутой рукой за социальными пособиями.
P.S. Группа компаний «БиК» досрочно гасит все кредиты и не станет брать новых, «пока не наступит стабилизация на рынке строительства», на днях сообщил председатель ее совета директоров Дмитрий Большаков. «Если до кризиса мы квадратный метр в социальном жилье продавали по 32 тысячи рублей на стадии котлована, то сейчас - уже на стадии законченной коробки всего по 26-28 тысяч рублей метр». Запуск новых проектов «заморозили» до весны 2011 года, чтоб «все взвесить и оценить».
А торговцы все бубнят: «Купите квартирку, пока дорогая!..»
Александр Ягодкин.
Коммуна, №149, 12.10.10г.
