Из собственных впечатлений от второго КомАРа: полный зал слушателей на деловой программе Биржи говорит о многом – рынок не умер, более того, находится на стадии возрождения на качественно новом уровне, девелоперы пробуют и предлагают новые сценарии работы, конкретные примеры столиц и регионов подсказывают свежие решения, свои и чужие пробы и ошибки заставляют учиться и искать оптимальные векторы развития рынка. Предлагаем вашему вниманию дискуссию мэтров от торговой недвижимости о текущей ситуации на рынке аренды торговых площадей и трендах на среднесрочную перспективу, состоявшуюся в первый день работы II Ежегодной Биржи площадей Коммерческая Аренда.
Максим Гасиев:
Меня зовут Максим Гасиев, я из компании Collers International, я буду модератором этой сессии.
Первая дискуссия – это текущая ситуация на рынке торговых площадей, тренды на среднесрочную перспективу. И такой подзаголовок – будет ли оправдано расширение уже функционирующих и строительство новых торговых центров?
Доклад делает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG.
Два основных комментатора – Андрей Сухов, первый заместитель директора Управляющей компании "Манежная площадь" и Сергей Гуров, руководитель отдела регионального развития Knight Frank Russia & CIS.
Денис Колокольников:
Доброе утро всем. Посыл конкретный, а я хочу пойти от основ – что такое арендные ставки и из чего они рождаются. Есть базовые вещи, на которые мы опираемся, и когда мы начинаем говорить о базовых понятиях, то становится понятна природа происхождения и торговых объектов, и арендаторов, и потребителей. Триединство по местоположению объекта – такой закон, который не мы придумали: видимость-доступность-целевая аудитория. Если объект видно, если к нему можно подъехать и вокруг живет та целевая аудитория, на которую рассчитан этот объект, значит, он будет успешен. Следующее – триединство торговли по развитию: потребители-арендаторы-собственники недвижимости. Для того, чтобы объект существовал, должны быть потребители, которые принесут в него деньги. Соответственно, эти деньги придут арендаторам, арендаторы заработают денег и заплатят арендные ставки собственнику, который не зря потратил средства на создание этого объекта – и, соответственно, все будут счастливы. При этом опять же все упирается в деньги, которые принесет потребитель и которые он где-то заработает.
про деньги…
Если взять статистику Госкомстата (а это базовый показатель, на который многие ориентируются), то мы увидим достаточно позитивную тенденцию в этом году: оборот розничной торговли в России за первое полугодие вырос на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Отличный показатель, причем рост оборота наблюдается в 97% субъектов федерации России. Конечно, надо учитывать, что первое полугодие 2009 было кризисным...
Теперь посмотрим на оборот розничной торговли в абсолютной величине на душу населения. Среди традиционных лидеров – Москва, Санкт-Петербург, Тюменская обл., Ханты-Мансийский АО, Ямало-Ненецкий АО, Сахалинская обл. – более 70 тыс. руб на человека. Сузим карту, посмотрим на Москву с показателем 128 тыс. руб. на человека и ЦФО. Мы видим, что Москва, безусловно, лидирует, второе место с отставанием в два раза занимает Московская область, другие регионы ЦФО отстают по розничному товарообороту где-то в три раза. При этом Москва является таким центром притяжения, что оборот генерится не только москвичами, но и жителями Подмосковья и даже жителями других регионов. 10% для Москвы – это очень хороший рост. Весь ЦФО также находится в положительном сегменте.
Рост товарооборота – это продукт от доходов. Если посмотреть на карту доходов населения, то мы увидим, что зарабатывают не только в Москве и Санкт-Петербурге. Хорошо зарабатывает Тюменская область – нефтедобывающий регион. Достаточно неплохие показатели у Чукотки, Магаданского и Камчатского края. А вот центр немножко "бледноват", за исключением Москвы и Подмосковья.
Для справки. Денежный доход населения более 20 тыс.руб./чел.: Чукотский АО, Магаданская обл., Камчатский край, Сахалинская обл., Ямало-Ненецкий АО, Тюменская обл., Ханты-Мансийский АО, респ. Коми, Ненецкий АО, Мурманская обл., Москва, Санкт-Петербург.
От 15 до 20 тыс. руб./чел.: Хабаровский край, респ. Саха (Якутия), Красноярский край, Свердловская обл., Челябинская обл., Пермский край, Татарстан, Самарская обл., Архангельская обл., Московская обл.
Часто проводятся опросы населения, чтобы понять, не обманывает ли статистика. Хотелось бы привести результаты опросов, проведенных в сентябре в небольшом подмосковном городе Жуковском. Мы спросили людей, как они оценивают свой месячный доход, как он изменился. Что же мы видим? У 23% доходы выросли, у 13% снизились, и у 65% не изменились. То есть опять же налицо позитивный тренд – вопреки существующему стереотипу, что в кризис люди стали мало зарабатывать. И в абсолютных величинах в этом городе доходы тоже выросли.
Для арендного бизнеса и для тех ритейлеров, которые торгуют определенными товарными группами, важно, сколько же люди на каждый товар потратят денег. Соответственно, исходя из того, сколько они тратят, формируется денежный товарооборот в городе. Можно посчитать, сколько на квадратный метр этих операторов придется оборота. В процентах – это не абсолютная величина, но, зная структуру доходов и расходов, мы можем по каждой товарной группе в городе сказать, сколько денег на эту товарную группу тратится. Какие положительные тенденции мы здесь наблюдаем? На продукты тратится достаточно немного – 29%. Три года назад, когда мы проводили опрос в этом же городе, тратилось 35%. На одежду тратилось 10%, сейчас 12%. Приятно отметить, что 7% – а это достаточно крупная сумма – люди могут откладывать на крупные покупки, развитие и так далее. На развлечения, кстати, тоже тратится 7%...
про арендаторов…
Перейдем к арендаторам. Какие у нас тенденции? Весной 2009 года мы решили опросить арендаторов, провести анкетирование – как вы себя чувствуете, что делаете, как будете развиваться и так далее. Видно, время было такое тяжелое, что многие просто отказались отвечать. Но при этом 60% сказали, что активное развитие они приостанавливают. Я думаю, что, если провести такой опрос сейчас, будет гораздо более позитивная тенденция.
Но, безусловно, в кризис мы потеряли ряд арендаторов, однако сегодня можно сказать, что этот процесс идет к завершению. Вообще нужно сказать, что не так уж много арендаторов в России... И мы видим сегодня, что нередки случаи, когда крупные торговые центры сталкиваются с проблемой заполнения – просто уже некого посадить! – и появляются арендаторы, которые обычно в торговых центрах до кризиса не появлялись. Но при этом мы наблюдаем достаточно много позитивных событий в последнее время, большинство крупных арендаторов все-таки решили проблемы с кредитной нагрузкой и продолжают развиваться. На место ушедших с арены приходят новые игроки, в том числе западные, а также в слабоконкурентных сегментах. Отдельно надо отметить, что не все потеряли в кризис. Ритейлеры дисконт- и эконом-сегментов, а также гипермаркеты, наоборот, увеличили свои обороты. Ну и отличительная особенность – то, что арендаторы сейчас все-таки на коне, и они ведут взвешенную арендную политику.
про арендные ставки…
Перейдем теперь к арендным ставкам. Это два графика по всем торговым помещениям, которые сдаются в Москве. Один график – внутри Садового кольца, второй – за его пределами. Мы видим, что здесь график начинается с сентября 2008 года, с момента начала кризиса, и мы видим, что произошла коррекция, и после этого вот уже в течение полутора лет налицо стабильное поступательное движение. Ставки за пределами Садового кольца более ровные, спокойные.
Ну, наш любимый стрит-ритейл, пострадал меньше, и коррекция была не столь значительной, мы даже видим, что после серьезного провала в начале года ставки отросли, и они достаточно неплохо себя чувствуют, колебательные процессы присутствуют, но тренд положительный. Причем за пределами Садового кольца. В общем, колебания очень незначительные. То есть стрит-ритейл за счет своей независимости, ограниченности использования, витринной составляющей и так далее чувствовал себя в кризис великолепно. Внутри Садового кольца тоже произошла коррекция – и все стабилизировалось. Но при этом мы не видим роста. Пока не видим. То есть стабильность сохраняется.
про обеспеченность…
Перейдем теперь к обеспеченности России торговыми площадями. Средняя обеспеченность – это 260 кв.м на душу населения. Мы видим: основные города-миллионники – уже выше среднего, более мелкие города – еще есть какой-то потенциал, вопрос – нужен он или нет.
Выше среднего: Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Самара, Казань, Уфа, Оренбург, Челябинск, Екатеринбург, Тюмень, Омск, Новосибирск, Красноярск.
Ниже среднего: Ярославль, Рязань, Воронеж, Липецк, Нижний Новгород, Пенза, Саратов, Волгоград, Астрахань, Тольятти, Ульяновск, Набережные Челны, Ижевск, Пермь, Томск, Иркутск, Владивосток, Хабаровск и так далее…
То есть в принципе заполнение ниш произошло, тенденция создания новых современных объектов на данный момент, я считаю, завершилась, по крайней мере, по крупным городам. И политики "нужно строить, чтобы это просто было" мы не видим, сейчас наступает эра конкуренции, в которую нам нужно работать по-другому.
про тенденции…
Обратимся к тенденциям. Что у нас нового?
1. В этом году мы можем сказать, что началась эра реновации объектов. Есть объекты, которые уже закончили свой цикл, морально устарели и будут сноситься. Объявлено о сносе "Капитолия" на Ярцевской, "Твоего дома" и др. И это новый потенциал для девелопмента.
2. Прошел ряд реконцепций объектов, показавших себя в кризис несостоятельными, и процесс продолжается.
3. Как я уже говорил, не хватает арендаторов. Поэтому мы видим, что в современных торговых центрах стали появляться нетрадиционные до кризиса арендаторы – новые типы арендаторов: мебельные центры, фреш-маркеты, алкомаркеты. Эти операторы чувствуют себя хорошо, и отчасти стали спасением для некоторых ТЦ.
4. Как я уже сказал, период пустующих ниш заканчивается, начинается эра работы в конкурентной среде.
5. Мы видим все больше объектов с ошибочными решениями, которые практически невозможно "спасти". Это факт.
6. Наш рынок сегодня – это рынок арендатора.
7. Как я уже говорил, сейчас заполняемость объектов при открытии мы наблюдаем гораздо лучшую, ситуация заметно лучше, чем в прошлом году.
простая формула…
Все, что я до этого говорил, укладывается в простую такую формулу: розничный товарооборот, который имеет население, делится на те торговые площади, которые существуют в этом городе (районе). Получается оборот с квадратного метра. У каждого оператора есть определенный процент с оборота, с которого он может платить арендную ставку. Соответственно, умножается на процент и получается та арендная ставка, которую оператор может выдерживать. То есть получается, что при определенном количестве торговых площадей того розничного оборота, который в городе есть, становится недостаточно.
выводы…
Вывод следующий. Существенного роста арендных ставок в России на торговые площади в среднесрочной перспективе (т.е. в ближайший год), я думаю, не будет. Как раз по той причине, что торговых площадей уже достаточно во многих местах. Конечно, какие-то сверхуспешные объекты могут показать рост, но в среднем тенденция такая: заметный рост арендных ставок не прогнозируется. Я думаю, что такого галопирующего роста конкурентной среды, когда операторы одной товарной ниши начинают конкурировать за магазины, и в результате получается ставка заведомо ниже рентабельности, скорее всего, не будет. А сокращение в определенных товарных группах количества арендаторов дает возможность проводить сдержанную арендную политику. Это не очень хорошо для девелопера, но величина арендных ставок становится более прогнозируемой. Скорее всего, отсутствие существенного роста арендных ставок позитивно скажется на развитии торговли.
Максим Гасиев:
Я позволю себе первому вопрос задать. Пока ты делал доклад, по стрит-ритейлу Светлана (Ярова) сказала: уже пошел рост! А на графике наблюдалась такая стабильная линия...
Денис Колокольников:
Это цены предложений. Понятно, что ситуация складывается таким образом, что хорошие объекты выставляются на рынок и просто уходят, мы не видим этого тренда вверх по графику, а вот по сделкам видим. Например, летом прошлого года мы провели сделку на Тверской по 50 тысяч за метр. Сейчас этот же магазин, я думаю, будет стоить 60 тысяч долларов за метр. Тренд роста есть.
Светлана Ярова:
Ну, на самом деле, по нашим данным, уже +20% с начала этого года – по стрит-ритейлу. Ставки действительно растут, и бывает такая ситуация, когда арендатор приходит на переговоры с желанием торговаться, а в результате уходит с повышенной на несколько процентов ставкой и с повышенной на несколько процентов индексацией. И он соглашается, и он подписывается. Дело в другом. Дело в том, что расслоение в Москве до сих пор продолжается. Есть объекты, которые до сих проваливаются, их экспозиция может быть 6, 7 и 8 месяцев. Часто из-за неадекватности арендодателя, причем не всегда по арендной ставке, а по принятию каких-то других решений – по неразмещению рекламы, еще чему-то, потому что он вечно в разъездах… Арендаторы обижаются и уходят на соседние объекты, потому что они за год кризиса привыкли к тому, что все-таки с ними считаются, и они уже не хотят возвращаться к той реальности, что вот есть помещение – берите как есть, иначе я вообще с вами разговаривать не буду! Но на хорошие предложения появляются тендеры, и нам все сложнее внутри компании удерживать конкуренцию даже между брокерами, потому что как только появляется ликвидный объект, за неделю на него появляется три-четыре претендента, желающих дать задаток. Это действительно тренд. Что касается торговых центров – то же самое. На хорошие, ликвидные площадки, если мы говорим о ротации, очень быстро находятся арендаторы, которые выстраиваются в очередь. Ну, угловые мертвые зоны там какие-то стоят и стоят, и ставки падают, и в результате арендодатель выставляет по 900 долларов, а сдает по 400 – и это за счастье. Так что то, о чем жужжали брокеры долго-долго, – вот оно, свершилось: расслоение пошло.
Максим Гасиев:
Спасибо, но здесь достаточно много у нас региональных девелоперов. Вот я бы просто хотел попросить Сергея (Гурова) дать комментарий по поводу ощущения по регионам относительно тезиса, что в среднесрочной перспективе (1 год) галопирующего роста ставок не будет. Вот какое у тебя ощущение?
Сергей Гуров:
Ситуация по регионам следующая. Там не так все благополучно. Появился интерес у арендаторов к площадям, но у них есть значительный выбор. Федеральные операторы если выходят, у них там колоссальные возможности выбрать либо одну, либо другую площадку. И по ставкам-то они сильно не торгуются. И девелоперам за счастье хорошего оператора получить. Есть другая категория арендаторов, с которой профессиональным объектам пришлось столкнуться – это местные ипэшники. (Голос из зала. Это будущие ритейлеры!)
Так вот, эти будущие ритейлеры, они... Если федеральным операторам дистанционно можно объяснить, что хороший объект, что замечательная локация, что чудесные интерьеры, то местный оператор объект этот видел с момента строительства и все понимает – ему не объяснишь, что все замечательно. Он говорит: я тут живу! И эту площадь вы не можете сдать уже три года! Пойду по ставкам – но вот по таким! И диктуют они. Не ошибусь, если скажу, что большинство профессиональных региональных объектов процентов на 50 заполнено сейчас вот этими ипэшниками.
Максим Гасиев:
Это плохо?
Сергей Гуров:
Это операторы, которые дают деньги.
Максим Гасиев:
Это плохо или хорошо?
Сергей Гуров:
Это нормально. Тенденции сегодня таковы, что отдельные девелоперы проводят реконцепцию своих объектов, то есть отказываются от ипэшников a`la рынок и все-таки стараются привлечь профессиональных операторов. Ну и в пределах центральной части России это получается.
Максим Гасиев:
На твой взгляд, в течение следующих 12 месяцев в регионах ставки, скорее, будут расти или будут снижаться или будут более-менее стабильны? Или вообще бог его знает?
Сергей Гуров:
Я думаю, что ситуация будет стабильна. Вряд ли они будут сильно повышаться... Ну, в пределах 5%...
Максим Гасиев:
Плюс 5% или минус 5%?
Сергей Гуров:
Плюс.
Максим Гасиев:
Андрей, ты управляешь объектом, который расположен в самом центре Москвы, прямо под Красной площадью. У тебя какое ощущение по ставкам?
Андрей Сухов:
Мы сейчас становимся заложниками, как ни странно, макроэкономической ситуации. Давайте поднимемся, так сказать, на высоты экономической мысли. Если спрос на энергоносители на мировых рынках будет падать, если тренд будет отрицательный, если разработки в США и Европе по поискам альтернативных источников энергии будут успешными, нас всех – участников рынка недвижимости – ждут, наверное, непростые времена. Потому что наш успех, как ни странно, зависит от того участника, который здесь практически не был упомянут – от населения. От его покупательной платежеспособности. Если она будет идти вниз, то однозначно и арендные ставки, и вакантные площади появятся, и бизнес-центры будут пустовать. То есть на торговую недвижимость будет четко проецироваться ситуация с макроэкономическими показателями нашей экономики. Поэтому мы очень заинтересованы в том, чтобы усилия правительства и президента России по модернизации экономики и снятию страны с нефтяной иглы дали результат, завершились успешно. Тогда будет устойчивость, тогда можно будет прогнозировать. Сейчас я больше склонен к пессимистическому развитию сценария.
Максим Гасиев:
К пессимистическому, то есть в течение следующего года ставки...
Андрей Сухов:
То есть напряжение будет нарастать, давление арендаторов по снижению арендных ставок будет нарастать. В регионах особенно это будет чувствоваться, в Москве это меньше скажется. И в основном будут страдать сегменты торговой недвижимости, которые сориентированы на высокодоходную часть населения. Они первыми все это почувствуют. Демократичные торговые центры и демократичные операторы, которые работают с оборота, менее зависят от этих показателей, они будут наиболее успешны. Поэтому лично для себя, для торгового центра "Охотный ряд", перспективы тревожной я не вижу, ну, а остальным, наверное, надо готовиться к трудным временам.
Максим Гасиев:
Я хотел бы попросить высказаться кого-нибудь из зала...
Татьяна Медведева:
Добрый день. Город Волгоград, компания "Диамант", в управлении 9 торговых центров, и, кроме этого, другие объекты недвижимости, магазины у дома и т.д. Времена действительно, соглашусь со всеми выступающими, иные наступили. Хорошие или плохие – не нам пока судить, история потом скажет. Они другие. Что у нас произошло? Нам удалось в этом году, начиная с июля, выровнять те ставки, которые у нас на сегодняшний день есть. Не по всем объектам. По некоторым объектам удалось выровнять и придти практически на докризисный период. Операторов достаточно много, но есть те торговые центры, в которые просто идет посетитель. И исходя из того, что данные объекты интересны посетителю (у нас таких явных лидеров два – это наш знаменитый "Царицынский пассаж" и ТРК "Диамант"), там нам удалось практически выровнять ставки.
Максим Гасиев:
Просто люди стали больше тратить деньги?
Татьяна Медведева:
И поток пошел, и люди стали больше тратить деньги, привлекательность данных торговых центров, в свете смены операторов в том числе, произошла. Что еще... Вот вы говорили, что дискаунтеры хорошо выжили. У нас появился торговый центр, который находится в очень сильно рабочем районе и не на центральной линии, мы там смогли дискаунтерами заполнить четыре этажа, то есть 18-тысячник у нас на сегодняшний день на 80% заполнен. Практически без рекламы, практически безо всего, туда люди едут со всего города. Ну, понятно, кто едет, потому что там цены 150, 350, 600 рублей и так далее. Что еще интересного... Специализация. В городе кроме нашего мебельного центра выросло еще два специализированных торговых центра, это явно имеет успех. Мы ожидали, что ипэшникам будет выживать легче, но мы хотим сказать, что наравне с этим и отток немножечко произошел, некоторые ипэшники просто не выжили. Такие у нас тоже есть, их процентов, наверное, 10... Они просто ушли с арены в никуда...
Максим Гасиев:
Татьяна, что вы можете сказать об ожиданиях?
Татьяна Медведева:
Об ожиданиях... Мое мнение – это будет индивидуальный процесс. Индивидуальный как по каждому конкретному региону, так и по каждому торговому центру. Где-то это удастся сделать лучше, где-то это удастся сделать хуже. У нас на сегодняшний день разрыв по арендным ставкам города Волгограда от 1000 руб./кв.м в месяц на первом этаже в ТЦ "Пирамида" до 2500 в лидирующих торговых центрах. Я думаю, что будет индивидуальный подход: где-то будет возможность выиграть и поднять ставку, а где-то торговые центры будут проигрывать и даже закрываться.
Максим Гасиев:
Вообще я думаю, что если арендные ставки стабильны, это неплохо для рынка торговой недвижимости. Хорошо, когда они растут, но и неплохо, когда они стабильны, потому что они должны быть достаточными для того, чтобы экономически оправданно было строительство торгового центра и его нормальное функционирование. Поэтому вопрос арендных ставок на самом деле не такой уж и острый сегодня для рынка торговой недвижимости. Рванут они вверх по 20% каждый год или не рванут? Ну не рванут – и ничего страшного. На мой взгляд, в течение следующего года-двух, очевидно, станет более доступным дешевое финансирование, и станут возможными инвестиционные продажи построенных торговых комплексов, а это уже создаст достаточные основания для строительства новых объектов. Если говорить честно о ставках – я не знаю, что будет с ними происходить в следующие 12 месяцев. Я согласен с тем, что все сильно зависит от проекта: где-то они поднимутся, у Андрея (Сухова) точно вырастут, где-то они провалятся, но такого, чтобы просматривалась рыночная тенденция, на которую можно было посмотреть и сказать – угу! в целом по стране пойдут вверх! (или вниз)! – я не вижу. А вот Георгий Найденов, генеральный директор компании "Регион", видит.
Георгий Найденов:
Мы работаем в регионах, и я могу сказать, что тенденция к повышению ставок есть. Она будет. просто девелоперы в этой стране, и мы в том числе, еще не научились цивилизованно работать с арендаторами. У нас стоит задача – получить ставку – и мы будем это делать! Мы хотим ее поднять, ну, к примеру, на 30%, а поднимем на 15%, но, тем не менее, тенденция эта будет. И никакой арендатор от нас не убежит в этом смысле. Я не говорю, что это хорошо. Это нецивилизованные методы работы, я их не приветствую, но тенденция такая будет. Желание девелопера поднять ставку никуда не уходит. В прошлом-позапрошлом году девелопер был сильно арендатором продавлен, напуган кризисом, в результате многие девелоперы, особенно в регионах, опустились ниже низшего, и зачастую неоправданно низко. И потенциал роста до справедливой цены еще тоже не исчерпан. И он еще будет в следующем году. Это может быть процентов 5-7-10, даже 15 в регионах. Это тенденция. Но это только следующий год. Что будет потом – я согласен с коллегой – это еще вопрос.
Максим Гасиев:
Георгий, пока ты говорил, я подумал, что вот эта составляющая – процент с оборота – как раз может привести к росту арендных ставок.
Георгий Найденов:
Я согласен, но нужно различать номинальные ставки и реальные. Если у нас инфляция в стране 10%... Ставки часто номинируются не в рублях, но у нас и доллар нестабильный... (смех в зале)… Поэтому стабильность ставок еще не означает...
Максим Гасиев:
С поправкой на инфляцию, я соглашусь, да. Ок, спасибо всем за высказывания и мнения.
