Рынок жилой недвижимости региона, отходя от кризиса, начал подавать признаки жизни: цены взяли новые высоты пропорционально растущему спросу, который уже активно подстегивает недостаток предложения.
Рост цен на квадратные метры жилья в посткризисный период наблюдался как на первичном, так и на вторичном рынке. Обусловлено это было растущим спросом, следствием которого стал дефицит предложения. Сегодня люди готовы покупать, банки — кредитовать. Но соответствующий объем предложения на строительном рынке, как отмечают эксперты, уже исчерпан.
Хроника кризиса
В кризисный период, как известно, строителям пришлось особенно нелегко: пополнение оборотных средств перекрылось вслед за отсутствием спроса на жилье и нелояльностью кредитных организаций — первыми в «черный список» заемщиков банки занесли именно строительные компании.
— Известны печальные случаи в Воронеже, когда банки в период кризиса выдали кредиты строителям, чьи объекты по сей день на этапе котлована, соответственно, деньги не вернулись, — говорит директор воронежского филиала «Банка Москвы» Василий Чехонадских. — Поэтому банки стали более осторожными.
Между тем, компаний, работающих исключительно за счет собственных средств, в Воронеже — по пальцам пересчитать. Следствием недостаточного финансирования стали недострои, нереализованные планы и проекты. Известно, что на конец 2009 года в Воронеже было заморожено порядка 60-70% объектов.
Снижение же спроса на жилье так или иначе было обусловлено ужесточившейся политикой банков и в выдаче кредитов физлицам. Одни ввели мораторий на ипотеку, другие подняли ставки и изменили условия. Впрочем, как уверяют банковские эксперты, не было и достаточной заинтересованности со стороны потребителей.
— В период кризиса спрос на ипотеку сошел на нет, — констатирует управляющий воронежским филиалом КБ «Роспромбанк» Максим Маркин. — Сегодня он значительно повысился, но еще не достиг докризисного уровня.
Непривлекательность покупки
— Рынок на некоторое время замер, — отмечает директор агентства недвижимости «Цитадель» Алексей Гладков. — Цены в период кризиса снизились до уровня 28-30 тыс. рублей за квадратный метр, но покупателей не было.
Вторая причина, обусловившая падение спроса, — инвестиционная составляющая. Именно она в 2008 году играла на его повышение. Несмотря на то, что цены держались тогда почти на запредельном для региона уровне — до 40 тыс. рублей за квадратный метр, люди активно инвестировали в жилую недвижимость, наблюдая движение цен вверх. С целью инвестирования, по разным данным, покупалось до 40 процентов жилья.
— Этим особенно славилось долевое строительство, — продолжает Алексей Гладков. — Люди приобретали квартиры на уровне котлована, а затем продавали их по более высокой цене — после завершения объекта. В кризис, вопреки убеждениям о том, что покупка недвижимости — наиболее выгодное вложение средств, спрос на жилье резко снизился.
Сегодня же оборот рынка связан лишь с потребностью в жилье. «Это, конечно, не те денежные потоки, которые были до кризиса», — резюмирует эксперт.
Тем не менее сегодня наблюдается высокий спрос на жилье и ипотечное кредитование. И банки уже показали готовность идти навстречу заемщику. Разумеется, остаются ограничения на займы, но распространяются они лишь на долевое строительство.
Спрос в избытке
— Сегодня для оформления ипотечного кредита требуется минимальный пакет документов, — поясняют в ЗАО «Райффайзенбанк». — Предъявляются лояльные требования к доходу клиентов (от 15000 руб.) с дополнительной возможностью подтвердить доходы справкой по форме банка. Достаточно небольшого первоначального взноса, не требуется дополнительного поручительства и гарантий третьих лиц, до всем программам предусмотрена возможность досрочного погашения с первого дня без штрафов и комиссий (в том числе за счет средств материнского капитала), а положительное решение по кредиту действует на протяжении трех месяцев.
И если в целом по рынку ипотечная ставка составляла в начале года порядка 18%, то сегодня она снизилась до 13-14% в зависимости от ряда параметров. Однако с ростом потребности в займах кредитные предложения еще не вполне соответствуют спросу.
— Ситуация с ипотечным кредитованием остается достаточно сложной, — считает заместитель управляющего филиалом «Воронежский» ОАО банк «Открытие» Григорий Мальцев. — Спрос на ипотеку превышает предложение. И он слегка не совпадает с теми программами, которые могут предложить банки. Это связано и с низким уровнем доходов населения, а банкам нужны заемщики, которые смогут обеспечивать возврат кредитов. Платеж варьируется в разных программах от 10-13 до 30-40 тысяч рублей в месяц, в зависимости от стоимости квартир. Понятно, что многие семьи не могут обеспечить даже минимальный платеж.
Проценты роста
Менее обнадеживающей выглядит ситуация на строительном рынке.
— Намечается определенный дефицит на рынке первичного жилья, поскольку объем предложений постепенно уменьшается в связи с приостановкой строительства в кризисный период, — говорит Максим Маркин. — А сегодня заявил о себе созданный в период кризиса отложенный спрос на жилье.
С 2010 года, по данным экспертов, на рынке недвижимости продолжилась активизация спроса, начавшаяся в августе 2009 года. Интерес, прежде всего, вызвали квартиры эконом-класса на вторичном рынке и близкие к сдаче «долевки». Вслед за ростом спроса с августа 2010 года начался постепенный рост цен по заключенным сделкам.
Однако некоторые эксперты склонны полагать, что сегодняшний спрос искусственно завышен. Скорее, интерес растет быстрее спроса.
— Это не реальный спрос, — считает Василий Чехонадских. — Мы видим разницу между желанием купить квартиру, не обеспеченным финансово, и готовностью к покупке. Конечно, спрос растет, но не столь стремительно, как это может показаться. Просто больше людей проявили заинтересованность.
Тем не менее дисбаланс спроса и предложения обусловил изменение цен. После кризисного падения и длительной стагнации они вновь стали расти.
В среднем же к ноябрю 2010 года жилье подорожало на 3-7% по сравнению с началом года.
— Увеличение мы наблюдаем каждые десять дней, — говорит руководитель агентства недвижимости «Трансферт» Борис Колокольников. — Так, за последний десятидневный период цена по Воронежу увеличилась на 0,34 процента. Если говорить о росте цен по сегментам, то на однокомнатные квартиры она поднялась на 0,15 процента, трехкомнатные подорожали на 0,1 процента, двухкомнатные, напротив, упали в цене на 0,11 процента, а стоимость четырехкомнатных не изменилась.
По данным воронежского филиала компании «МИАН», в среднем цена квадратного метра с февраля по май выросла на 3 000 рублей.
Диктат монополии
По словам Григория Мальцева, государство определило рыночную стоимость квадратного метра жилья для Воронежской области в размере около 25 тысяч рублей. Между тем реальная стоимость жилья в Воронеже значительно выше.
— Можно много говорить о государственной помощи, но в реальности ситуация такова, что купить нормальную квартиру ниже 30 тысяч за квадрат почти невозможно. Поскольку объекты со стоимостью ниже — это либо жилье в удаленных районах, либо квартиры в недостроенных домах, которые никогда не будут сданы, — отмечает он.
Между тем некоторые эксперты поговаривают о неоправданно высоких ценах на жилую недвижимость, связанных с монополизацией рынка.
— 60% рынка принадлежит ОАО «Домостроительный комбинат»,— отмечает компетентный источник, пожелавший остаться неизвестным. — Как монополист, он устанавливает свои цены, порой неоправданно высокие, а остальные участники рынка за ним тянутся. Между тем «ДСК» не может мотивировать свои цены, как другие строители, высокой стоимостью стройматериалов, поскольку у него собственное производство.
В то же время не все склонны связывать высокую стоимость жилья с издержками монополизации, поскольку и в других регионах ситуация с ценами складывается аналогичным образом.
— Да, Воронеж в докризисный период бил рекорды по ценам на жилье, но и в других городах Черноземья они были достаточно высокими, — объясняет Борис Колокольников. — Рост цен определяется не монополией, а лишь спросом и предложением. Когда было больше предложений, цены были ниже. Сегодня повышение цен связано с уменьшающимся объемом предложения.
Сами же строители объясняют цены высокой себестоимостью работ.
— Говоря о стоимости квадратного метра, прежде всего нужно отметить затраты на строительные материалы, оборудование, заработную плату сотрудникам. Конечно, немаловажным является месторасположение объекта, — отмечают в компании «Финист». — А снижение цены за квадратный метр отражается на качестве.
Средняя цена на квадратный метр жилой недвижимости составляет сегодня, по данным компании «Трансферт», примерно 36 тысяч рублей.
Эксперты склонны прогнозировать ее дальнейший рост: на фоне растущей инфляции, рубли, скорее всего, вновь потекут в квадратные метры. А спрос в свою очередь станет локомотивом роста стоимости. Есть и иные сценарии развития ситуации.
— В среднесрочной перспективе возможно следующее развитие событий: некоторое замедление спроса со стороны покупателей и уменьшение количества новых объектов, поступающих на рынок со стороны продавцов, особенно на летний период, — говорит директор воронежского филиала «МИАН» Иван Вивча-рик. — В случае, если воплотится в жизнь сценарий «мягкого» выхода из кризиса, без глобальных потрясений, можно прогнозировать постепенную стабилизацию на рынке недвижимости. До конца 2010 года — выравнивание цены квадратного метра и постепенный ее рост в пределах инфляции на начало 2011 года.
Людмила Стряпцева
Воронежский бизнес-журнал, №12, 2010.
