De Facto // Хроники пикирующего бомбардировщика

Банкротится один из ведущих девелоперов Воронежа, холдинг СФГ

СФГ — знаковая для Воронежа компания. Она заявила несколько проектов, равных которым наш город еще не знал. Это первый элитный небоскреб «Метрополь». Это и первый жилой квартал с комплексной застройкой в центре города «Три богатыря»… Понятно, что к холдингу с такими мощными планами было повышенное внимание. Есть оно и сегодня — правда, уже в другой связи. Многих интересует, когда будут достроены объекты, оплачены работы по этим объектам и что вообще происходит. Давайте заглянем за красивый фасад холдинга и посмотрим, что происходило внутри в последние годы. Начнем с момента, когда контрольный пакет акций ОАО приобрели московские инвесторы.

Взлет

• Конец 2005 — 2006 г.

Заходя на воронежский рынок, столичные предприниматели, видимо, хотели приобрести готовый строительный бизнес: с площадками, с производственными мощностями, наконец, с именем. Таким бизнесом стало ОАО «СФГ», располагавшее несколькими прекрасными земельными участками под застройку (в частности в центре города, где сегодня строится жилой комплекс «Три богатыря»).

Новое руководство заявило участие в нескольких масштабных проектах: «Три богатыря», «Бизнес-парк «Московский», бизнес-центр «Премьер», «Метрополь». Понятно, что для их финансирования нужен был серьезный партнер. Его СФГ находит в лице питерского банка ВЕФК (теперь «Петровский»). До кризиса этот банк был для северной столицы все равно что Сбербанк для Воронежа. Очень авторитетная финорганизация. Многие представители питерской элиты держали деньги именно в нем.

Застройщик установил тесные партнерские отношения с ВЕФКом в лице его владельца Александра Гительсона (подробнее о нем — см. справку). И банк стал активно кредитовать проекты СФГ.

• 2007

На пике строительного рынка СФГ активно продавала площади в своих объектах. У холдинга появляются серьезные воронежские партнеры. Так, элитный комплекс «Метрополь» на какое-то время стал частью концепции проекта «Галереи Чижова». Объекты СФГ широко рекламируются. Казалось, что холдинг является чуть ли не самым успешным девелопером Воронежа.

А потом…

…начались проблемы

• 2008

С началом кризиса, летом 2008-го, у банка ВЕФК, возникли первые проблемы с ликвидностью. Ситуация довольно быстро пошла по классическому сценарию: вкладчики стали забирать деньги — оказалось, что с этим есть сложности, стало нарастать беспокойство... Но, учитывая масштаб деятельности банка и его значимость для экономики, государство приняло решение о санации и фактически взяло его обязательства на себя. Банк перешел под управление государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ). Вся процедура, кстати, была проведена довольно быстро — за несколько месяцев. В это время Александра Гительсона отстранили от управления, завели несколько уголовных дел и вскоре поместили в СИЗО. Таким образом, связь СФГ с основным финансовым партнером — оборвалась. Банк перестал кредитовать воронежского девелопера. Сам Гительсон просидел некоторое время, вышел под подписку о невыезде и тут же… исчез.

СФГ оказалась в сложной ситуации. Кризис набирает обороты, продажи снижаются. Кредитование прекратилось. Банки требуют выплат по кредитам. Подрядчики — заплатить за выполненные работы. Как в такой ситуации достраивать объекты?

Стоит отметить, что даже при наличии задолженностей многие подрядчики продолжали вести работы за свой счет еще примерно полгода. На доверии.

Кризис

• 2009

Когда стало ясно, что строительство объектов практически не ведется, многие дольщики приостановили платежи. Причем даже те, кто уже внес часть денег по договорам долевого строительства (закон дает им такое право).

Немного, можно сказать, выручил компанию «Бизнес-парк «Московский». К началу кризиса этот проект был почти завершен, бизнес-центр заполнился арендаторами. По оценкам аналитиков, чистый доход от аренды составляет 6-9 миллионов рублей в месяц. Правда, часть этих средств пришлось направить на срочный ремонт. По информации арендаторов, внешне комфортабельный бизнес-центр внутри соответствовал не всем требованиям класса B+. Например, их не устраивало, что прошлым летом в помещениях было жарко и фактически нечем дышать. Арендаторы были крайне недовольны. Пришлось устанавливать индивидуальные системы кондиционирования в кабинеты. Может быть, поэтому подрядчикам, выполнявшим эти неотложные работы, повезло больше других — свои деньги от СФГ они все-таки получили?

По имеющейся информации, весь 2009 год СФГ пыталась договориться с Агентством по страхованию вкладов, санирующим банк «Петровский», о возобновлении кредитования.

Но после длительного изучения ситуации АСВ ответило отказом. Более того, АСВ — основной кредитор СФГ — стало подавать иски о взыскании долгов. И без того непростая ситуация осложнилась еще сильнее.

Однако СФГ все же нашла инвесторов на свой главный проект в жилой недвижимости. Ими стали московские структуры, которые приобрели квартиры в двух строящихся домах комплекса «Три богатыря» (дома находились в высокой стадии готовности). Инвесторы купили площади по цене близкой к себестоимости, чтобы в дальнейшем, после сдачи объектов, перепродать квартиры и на этом заработать.

Полученные деньги помогли холдингу держаться дальше.

Падение и попытка выйти из пике?

• 2010

В 2010 год холдинг вступил, опутанный паутиной исков от разных кредиторов: АСВ, банков, подрядчиков. В это время в холдинге начинаются серьезные преобразования, которые, как мы увидим, станут для СФГ судьбоносными.

Весной 2010-го произошло переименование юрлиц, входящих в холдинг. Как указано в ЕГРЮЛ,

• ОАО «СФГ» превратилось в ОАО «Жилой квартал»;

• ООО «СФГ» — в ООО «Монтаж»;

• ООО «Бизнес-парк «Московский» — в ООО «Проспект» и т.д.

Зачем это сделано? В интервью «Коммерсанту-Черноземье» 29 июля топ-менеджер СФГ Тимофей СОЛОНЕВИЧ заявил, что это — процесс реорганизации, «однако она была запланирована еще до кризиса». Таким образом холдинг хочет прийти к «нормальной для девелоперской группы схеме, когда есть управляющая компания и есть юрлица, на балансе которых находятся активы». «Наши действия ни в коем случае не коснутся интересов кредиторов холдинга», — пообещал топ-менеджер.

Давайте посмотрим, что за этим последовало.

В процессе «реорганизации» в некоторых фирмах были изменены учредители или назначены новые директора и — внимание! — по решению собственников были поданы заявления в налоговую о ликвидации этих юрлиц! На фирмах висят огромные долги, а они хотят самоликвидироваться! Для примера, на сайте Арбитражного суда Воронежской области имеются определения об установлении требований кредиторов к ООО «Монтаж» на сумму около 800 млн рублей — см. таблицу. (Реестр кредиторов еще не закрыт.) Российское законодательство не предусматривает такую процедуру, как восстановление ликвидированного юрлица. И можно предположить, что если бы начатое было доведено до конца, то вместе с фирмами исчезли бы и все их обязательства!

По нашей информации, такой ход стал полной неожиданностью для кредиторов, которые рассчитывают получить свои деньги. Они стали подавать иски о взыскании недоплаченных денег, и судом в ряде случаев накладывались обеспечительные меры в виде запрета на ликвидацию юрлиц.

Но — ситуация на этом не закончилась. Фирмы, не сумевшие ликвидироваться, начали подавать в арбитраж заявления о самобанкротстве. На том основании, что активы должников не позволяют погасить все требования кредиторов. В таких случаях законодательство позволяет провести банкротство по упрощенной процедуре: этапы внешнего наблюдения и финансового оздоровления «пробрасываются», сразу начинается конкурсное производство. То есть распродажа имущества.

Данные Арбитражного суда Воронежской области говорят о том, что все структуры СФГ, являющиеся должниками, предложили на посты конкурсных управляющих родственников Котовых из «Национальной гильдии арбитражных управляющих», г. Москва. Что важно, в случае банкротства ликвидируемого должника, по закону, сменить конкурсного управляющего практически невозможно, даже если большинство кредиторов будут этого хотеть и считать его действия наносящими ущерб их интересам.

Любопытный факт. Когда свои требования о включении в реестр кредиторов ООО «Монтаж» заявила налоговая служба, то нашелся некий «Правовой центр «Антикризис», заявивший о готовности погасить долги «Монтажа» по налогам. Конечно, взаимовыручка — прекрасное качество, но в этом ли была причина? Может быть, налоги хотят заплатить, чтобы «выключить» ФНС из реестра кредиторов и не дать ей возможности инициировать дополнительные проверки?

Сейчас процесс самобанкротства юрлиц продолжается.

• Конец 2010-го

Произошло важное событие. СФГ сдала дом в «Трех богатырях»! Отличная новость, которая, конечно, обрадовала дольщиков. Но… возможна ли передача квартир жильцам с точки зрения закона в процессе конкурсного производства? Дело в том, что юрлицо-застройщик ОАО «СФГ», переименованное в «Жилой квартал», находится в финальной стадии банкротства, а это значит, что имущество должника должно быть направлено на погашение задолженности всем кредиторам. В том числе банкам, подрядчикам, дольщикам, которые все являются лишь кредиторами третьей очереди… На этот счет в законодательстве пробел — однозначного ответа, как действовать в такой ситуации, нет.

Почему?

В чем же причины того, что некогда успешный девелопер оказался в такой... яме. Был ли у руководства СФГ злой умысел? Мы считаем — нет. Причины, на наш взгляд, полностью экономические.

• Инвестиционный портфель был краткосрочным. По имеющимся данным, кредиты, полученные от ВЕФКа и других финансовых институтов, брались в основном на срок до 2 лет. Реалии же воронежского рынка недвижимости таковы, что крупные проекты по строительству жилья можно реализовать с нуля, в лучшем случае за 3-4 года. А окупаемость проектов по строительству офисных центров начинается от 5 лет, поскольку реализация офисов обычно происходит на завершающих этапах.

Скорее всего, в СФГ рассчитывали на пролонгацию кредитов или перекредитование. В условиях бурно растущего рынка обслуживать кредиты было, конечно, проще. Но что случилось из-за кризиса, мы все знаем.

• Высокая затратная часть проектов. Участники рынка поражались, насколько беспрецедентно высокие суммы СФГ вкладывает в проекты на старте, в том числе в покупку земли. Ни до, ни, вероятно, после Воронеж не столкнется с таким размахом. Но покупка земли — это лишь 10-15% стоимости всего проекта. Например, для строительства небоскреба, каким изначально планировался «Метрополь» (44 этажа), нужны были колоссальные вложения. А чтобы их «отбить», цена квадратного метра должна была быть очень высокой. Это в апрельском интервью «Абирегу» признал Тимофей Солоневич: «Этот проект мы полностью перерабатываем. Ведь его концепция создавалась на этапе роста рынка. И если бы «Метрополь» был реализован в изначальном виде, мы были бы вынуждены продавать квартиры по цене от 100 тыс. рублей за 1 кв. метр. Что сейчас просто нереально для воронежского рынка. Поэтому новая концепция будет более практичная. Это не значит, что в центре Воронежа появится еще одна стандартная многоэтажка. «Метрополь» предлагается как красивый качественный комплекс категории бизнес-класса. Там не будет сверхдорогих фасадов и витражных систем, роскошных лифтов, бассейнов, очень дорогой инженерии».

• Текущие доходы от проектов холдинга направлялись преимущественно не на погашение обязательств по этим проектам, а на участие в новых. Об этом говорит структура обязательств холдинга. Общая установленная сумма задолженности структур СФГ на сегодня только по проектам в Воронеже и Липецке подошла к 2 млрд. Это колоссальные деньги! Для сравнения, весь бюджет Воронежа на 2010 год составляет 12,8 млрд рублей.

Безусловно, наша точка зрения требует обсуждения. Читатель же, ознакомившись с приведенными фактами, наверняка сам сделает выводы о причинах трудностей девелопера.

Что дальше?

Нормальное, цивилизованное разрешение ситуации наверняка возможно. В том случае, если все стороны сумеют найти компромисс, понимая, что чем-то в любом случае придется поступиться.

P.S. Журнал готов предоставить руководству СФГ возможность высказать свою позицию.

Справка

Чем известен Александр Гительсон, бывший партнер СФГ

С 1988 года принимал участие в создании ряда кооперативов, а после — одного из первых союзных совместных предприятий. В 2000-2003 гг. приобрел контроль над Инкасбанком и Русскобанком и учредил Восточно-Европейскую финансовую корпорацию (ВЕФК).

В марте прошлого года Басманный суд Москвы санкционировал арест г-на Гительсона и еще двух топ-менеджеров ВЕФКа. В отношении бывших акционеров и руководителей банка ВЕФК было возбуждено уголовное дело по статье «Незаконная банковская деятельность». В апреле 2010-го вышел на свободу. А в октябре СКП РФ по Санкт-Петербургу объявило его в розыск, следствие собиралось предъявить ему новое обвинение — в хищении около 2 млрд рублей, принадлежащих правительству Ленинградской области. Найти г-на Гительсона следственным органам пока не удалось.

Источник: «Ведомости», «Коммерсант»

Строительно-финансовая группа образовалась в 1996 году. Занимается возведением жилой и офисной недвижимости. В Воронеже ведет строительство микрорайона «Три богатыря» (по проекту 14 жилых домов, общая площадь 200 тыс. кв. м). Принимает участие в возведении офисного центра класса «А» «Премьер» (23 тыс. кв. м). Также компания выполнила проект по реконструкции офисного центра «Бизнес-парк «Московский» (около 12 тыс. кв. м). Владеет правами на участок на улице Плехановской, предназначенный под строительство элитного жилого дома «Метрополь» (примерно 50 тыс. кв. м).

На сайте Арбитражного суда области имеются определения об установлении требований кредиторов к ООО «Монтаж» - бывшему ООО «СФГ»

Артем Сокольников
De Facto, декабрь, 2010.