По чьей вине пропадают земли под Воронежем
Рамонский район — жемчужина нашего края. Удивительно: его площадь около 1,3 тыс. кв. км, добрую часть которых занимают леса, сельхозугодья, реки Воронеж, Дон, Верейка и Усманка. А меж ними разбросаны 68 населенных пунктов, летом превращающихся в садово-дачный анклав. Словом, местность довольно популярна, из-за чего, похоже, и страдает. И недавно зазвучавшая с новой силой история о спорных землях района, которые в 90-х годах вошли в черту Воронежа, — лишь одна из вершин айсберга.
Эпизод первый. Внимание
На минувшей неделе, выступая в облпрокуратуре, губернатор Алексей Гордеев заметил, что в последнее время на территории региона активизировались преступные группировки. В качестве примера он привел ситуацию с ЗАО «Подгорное», пытающимся взыскать с мэрии Воронежа денежную компенсацию в размере 500 млн рублей за якобы принадлежащие ему земли. «Власть не позволит грабить казну города», — предупредил губернатор. А перед началом заседания прокурор области Николай Шишкин вручил почетные грамоты и памятные кубки лучшим коллективам по итогам работы в 2010 году, в том числе правоохранителям Рамонского района, на территории которого и развернуло свою деятельность упомянутое выше ЗАО.
Напомним, что в конце прошлого года жители микрорайона Подгорное распространили ряд открытых писем к первым лицам области и страны. Там говорилось, что ЗАО «Подгорное» в 2003-м подверглось рейдерескому захвату местной ОПГ, состоящей из авторитетных бизнесменов, коррумпированных чиновников и ранее осужденных. «При захвате организации членами ОПГ создан незаконный реестр акционеров, похищены 30% бездокументарных акций у 120 акционеров, —сообщалось в письмах. — Фальсифицированы протоколы собраний акционеров, созданы незаконные органы управления ЗАО, изменены его устав и юридический адрес... В результате полной безнаказанности члены ОПГ, применяя похищенные акции, получили право представлять ЗАО в судах, в Росреестре и правоохранительных органах. Подставной директор незаконно зарегистрировал право собственности юрлица на земли общей долевой собственности, принадлежащие бывшим членам колхоза... Используя незаконную регистрацию права собственности, члены ОПГ от имени ЗАО «Подгорное» предъявили иски к городу».
Но куда интереснее была аналитическая записка, подготовленная не группой инициативных граждан, а конкретными пайщиками — Людмилой Акуловой и Иваном Подлесным — для тогдашнего вице-губернатора Александра Ганова. Граждане отметили, что среди «организаторов» и «исполнителей» захватов сельхозпредприятий в Рамонском районе выделяются Польщиков (одна судимость), Борзых (две судимости), Зацепин (три судимости), а также депутат Воронежской облдумы Евгений Китаев. Все они вроде бы являются членами совета директоров ЗАО «Яменское» (общество, по сведениям «ВК», схоже по назначению с ЗАО «Подгорное»). А «операции по захвату активов сельхозпредприятий и земель сельхозназначения ими осуществляются посредством судебных решений, выносимых председателем Рамонского райсуда».
В августе прошлого года депутат Китаев подал иск о защите чести и достоинства к отважным пайщикам. Каким образом он узнал, о чем пишут люди в облправительство, мы можем только догадываться. Но, к слову, содержание депутатского иска как-то не убеждает в том, что приведенные Акуловой и Подлесным факты вымышлены, скорее наоборот.
И все-таки во весь голос о ЗАО «Яменское» и особенно о ЗАО «Подгорное» заговорили отнюдь не после каких-то резонансных писем. Общества, очевидно, привлекли к себе внимание руководителей города и области после того, как вступило в силу решение суда о выплате ЗАО «Подгорное» из бюджета Воронежа 23 млн рублей — в возмещение ущерба от застройки участка в 0,5 га в Коминтерновском районе. Появились серьезные опасения, что аналогичным образом закончится ряд судебных дел о взыскании с мэрии в общей сумме еще более 450 млн рублей за участки площадью от 0,8 до 6,2 га.
Эпизод второй. Старт
Арбитражным судом 6 августа 2009 года было принято решение об удовлетворении требований «Подгорного» к горадминистрации о взыскании убытков в размере более 23 млн рублей в связи с утратой участка на бульваре Победы, 48а, предоставленного ранее ООО «Промжилстрой №1» для проектирования и строительства жилых домов. Однако усилиями юристов мэрии и постановлением 19-го апелляционного суда от 9 ноября того же года указанное выше - решение было отменено! Но окружной арбитраж в Брянске 1 февраля 2010 года оставил решение воронежского суда без изменений, а 31 мая определением Высшего арбитражного суда РФ нашему муниципальному образованию отказали в передаче дела в президиум ВАС. Так судебная практика по рассмотрению споров о взыскании с города реального ущерба за утрату земельных участков сложилась в пользу ЗАО «Подгорное- И теперь, по оценке мэра Сергея Колиуха, ЗАО имеет возможность обратиться в суд с требованиями о взыскании убытков в связи с утратой участков, предоставленных администрацией в разное время ООО «Новые технологии плюс», «Строй-Арт», «Стройинвест Лайн», «Техстрой» и ЗАО «ВМУ-2». Для казны Воронежа дела могут обернуться потерями более чем в 1 млрд рублей.
По словам вице-мэра по правовым вопросам Нины Музалевских, еще с 2006 года ЗАО «Подгорное» начало оспаривать постановления городских властей о предоставлении участков под строительство многоквартирных домов (задолго до избрания Колиуха мэром). И с того времени администрация проиграла только один иск — о признании недействительным постановления, по которому частному лицу перешел якобы бывший участок ЗАО на улице Пугачева, 82. Зато 29 аналогичных исков юристы города выиграли. И тогда ЗАО пошло другим путем — не оспаривая постановления мэрии, а взыскивая убытки за использованные участки.
В конце 2008 года «Подгорное» смогло зарегистрировать право собственности на земельный участок именно по бульвару Победы, 48а. Музалевских такой факт удивляет, так как обычно, по ее мнению, при госрегистрации права на объект недвижимости устанавливается отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на конкретный объект. А регистрация договора аренды участка из земель поселений площадью 5 тыс. кв. м по бульвару Победы, 48а, с разрешенным использованием «под строительство жилого дома» была проведена еще в январе 2004 года. Поэтому юристы мэрии и удивились, когда узнали о проведении регистрации того же самого участка в ноябре 2008 года, но уже с иным видом разрешенного использования — сельхозугодия, пашни и так далее.
«Мы оспорить «зеленку» не смогли, так как интересы муниципалитета не затрагивались, земля нам уже не принадлежала», — резюмировала Нина Музалевских в беседе с корреспондентом «ВК» в начале января. А в середине месяца областной арбитраж удовлетворил иск ЗАО «Подгорное» к мэрии уже на 105 млн рублей. Дело рассматривал тот же самый судья, который уже встал на сторону ЗАО и теперь ссылается на поддержку ВАС. Юристы мэрии пробуют обжаловать решение в апелляционной инстанции и удивляются, как аналогичный иск, только направленный в адрес Яменского сельского поселения Рамонского района, суд не удовлетворил: рай-бюджет пожалели или свою роль сыграла местная политическая власть?
Эпизод третий. Откровение
Руководитель воронежского управления Росреестра Елена Перегудова разделяет недовольство региональной власти деяниями ЗАО, но, по ее мнению, слабые стороны в кампании, развязанной обществом, следует искать не в действиях регистраторов: «Некое недопонимание определенных юридических вопросов — проблема мэрии, над которой, на наш взгляд, давно пора задуматься. Что касается ЗАО «Подгорное», то я не буду комментировать ситуацию в целом, все ее прекрасно понимают с точки зрения предъявления финансовых претензий к горбюджету. Безусловно, нужно принимать меры. Но, если мы говорим о регистрации права как об акте, проведенном по 122-му закону («О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — А. Ц.), оснований для отказа по ряду дел, по которым была проведена регистрация земельных участков, просто не было. Именно тех оснований для отказа, которые предусмотрены статьей 20 закона. О чем говорит мэрия? О противоречии заявленных и зарегистрированных прав. Но в разделах единого Госреестра ничьих прав на открытые участки зарегистрировано не было. Первое заявленное к регистрации право оказалось за «Подгорным». Были представлены все необходимые документы. Например, протокол общего собрания акционеров, по которому участок был разделен на конкретные части, кадастровые паспорта, заявления. Словом, комплект, представленный на госрегистрацию, был достаточен.
Если мы говорим о том, что разрешенное использование, указанное в свидетельстве, — сельское хозяйство, а в реестре указано иное (например, жилищное строительство), то речь идет о характеристике земельного участка, такой же, как адрес, категория земель и другие. Причем к моменту заявленного права, уже установленного в законном порядке — актом органа местного самоуправления. Например, вы сделали перепланировку квартиры — из двухкомнатной в трехкомнатную, вам изменили адрес объекта. Но при этом ваша собственность на жилье все равно существует».
Почему же по ряду земельных участков, на которые ЗАО также заявляло свои права, управление Росреестра обществу отказало? «Потому что в тех случаях мы установили противоречие заявленных и зарегистрированных прав, — говорит Перегудова. — По некоторым участкам под введенными в эксплуатацию многоквартирными жилыми домами к моменту обращения шло оформление прав участников долевого строительства. Соответственно, мы применили нормы Жилищного кодекса: как только гражданин зарегистрировал право на квартиру, у него автоматически, в силу закона, возникло право на земельный участок. Даже если право не было зарегистрировано, оно возникло. По противоречию заявленных и зарегистрированных прав мы «Подгорному» отказали. И еще по одному из земельных участков у нас был отказ, так как нам на тот момент Роснедвижимость (сейчас мы объединены в одно ведомство) не смогла подтвердить, что конкретный участок входит в состав земель «Подгорного». Поскольку сомнения устранены не были, мы приняли решение об отказе в госрегистрации прав.
Понимаете, регистратор выполняет свою работу и рассматривает те документы, которые ему представлены. Он по закону ограничен сроками и не может истребовать дополнительные документы у заявителя. Ряд требований по признанию недействительной госрегистрации, в том числе по которым мы привлекались в качестве ответчика, были заявлены в судебных инстанциях. И по всем им в судах отказано. Свидетельство, на основании которого проводилась госрегистрация, и решение органа власти Рамонского района, на основании которого было выдано свидетельство, не признаны недействительными и не отменены. Соответственно, они имеют юридическую силу и являются достаточными основаниями для госрегистрации. Говорить о незаконности регистрации нельзя».
Судя по словам руководителя управления Росреестра, те участки, на которые успел зарегистрировать права хотя бы один дольщик из недавно построенных многоэтажек, остались для ЗАО неприступными. Не было оснований для отказа в регистрации тех участков, по которым же собственников раньше «Подгорного» не нашлось. «И пусть потенциально такое право может появиться в будущем, на момент-то принятия решения его нет. На мой взгляд, единственным выходом из ситуации является оспаривание зарегистрированного права путем оспаривания документа, послужившего основанием для регистрации. А первоисточниками явились решение Рамонской администрации и свидетельство, выданное на основании ее решения. Причем документ, который был нам представлен на госрегистрацию, — свидетельство по форме, утвержденной указом президента, где отсутствуют полностью сведения о какой-либо долевой собственности. Там речь идет о собственности юридического лица.
На мой взгляд, для того чтобы переломить ситуацию, необходимо обеспечить мощную юридическую поддержку городу, возможно, с привлечением лучших практикующих адвокатов Воронежа и области, одновременно решая вопрос на уровне властных полномочий».
КСТАТИ. Вчера стало известно, что по юридическому адресу ЗАО «Подгорное» — село Ямное, улица Советская, 1а, — появились люди в масках. По данным «ВК», с документооборотом ЗАО знакомились правоохранители под руководством главного следственного управления при ГУВД области.
Андрей Цветков
Воронежский курьер, 5 февраля 2011 г.
