Воронеж. 11.03.2011. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика – Московские риэлторы, подсчитав соотношение стоимости аренды жилья к цене квартиры в различных регионах, пришли к выводу: сдавая жилую недвижимость внаем, окупить квадратные метры быстрее всего можно в Краснодаре, Ярославле и Воронеже, но никак не в Москве. Между тем воронежские аналитики утверждают: рента жилья в столице Черноземья – не бизнес, а скорее вынужденная мера. Инвестиционные квартиры сдают в аренду не столько затем, чтобы получить доход или (тем паче) окупить вложения, сколько для того, чтобы дождавшись роста цен на недвижимость, выгодно продать «лишнее» жилье.
Получить в наследство от неожиданно объявившегося дядюшки пусть захудалую, но московскую квартирку – мечта, пожалуй, любого провинциального жителя среднего достатка. Да и выше среднего тоже. С таким капиталом при любом социальном статусе ни финансовый кризис, ни пенсия не страшны. По оценке федеральных порталов недвижимости, стоимость аренды средней двухкомнатной квартиры в не самом престижном районе столицы сейчас составляет 35-40 тыс. рублей. Тогда как в центре Воронежа относительно приличную двушку (в хорошо подержанном доме и без евроремонта) можно снять даже за 10 тыс. рублей.
Другое дело, если рассматривать аренду жилья как способ окупить вложения в приобретение недвижимости. Аналитики федерального портала «Мир квартир» подсчитывают, что деньги, вложенные в покупку квартиры, быстрее всего вернутся в Краснодаре, Ярославле и Воронеже (8 лет), в Саратове (9 лет), в Екатеринбурге и Новосибирске (10 лет). Тогда как Москва попала в список городов, где инвестировать средства в приобретение жилья наименее выгодно. Здесь (наряду с 500-тысячным Курском) вложенные в недвижимость средства вернутся только через 20 лет. Еще дольше будут возвращаться только средства, вложенные в квартиру в Брянске, — 22 года.
Воронежские риэлторы считают по-своему. По данным компании ООО «Юпикс.недвижимость», исходя из ситуации прошлого года сроки окупаемости для квартир, приобретенных в Воронеже под сдачу в аренду, составляют около 11 лет.
«Если проанализировать годовую арендную ставку к стоимости вложенных средств, то она составит порядка 8% годовых. С учетом того что в Воронеже рост стоимости жилья по итогам 2010 года составил 2-3%, то грубо итоговый доход составил порядка 10% годовых», - рассуждает директор компании Людмила Зайцева.
Впрочем, руководитель агентства недвижимости «Трансферт» Борис Колокольников допускает и 8-летний срок окупаемости – смотря где и какую квартиру сдавать. Окупить средства можно даже быстрее: встречаются в Воронеже люксовые варианты однокомнатных квартир по 40 тыс. рублей за месяц проживания.
«Хорошая однокомнатная квартира в центре Воронежа в среднем стоит 1,9 млн рублей, сдавать ее в аренду вполне можно по 20 тыс рублей в месяц. Если посчитать, то окупаемость наступает как раз спустя 8 лет», - приводит пример господин Колокольников.
В то же время, по его словам, если аналогичная квартира находится, допустим, в районе больницы «Электроника», при стоимости в 1,2 млн рублей сдать ее можно будет за 10 тыс. рублей. Соответственно, период окупаемости вложений окажется уже больше 8 лет. Отдельную квартиру в Воронеже можно снять даже за 5 тыс. рублей. Но ждать от такого съемного жилья на глубокой окраине города приличных условий и соседства не придется. Если же говорить про наиболее ходовые варианты, то усредненная стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Воронеже составляет около 10 тыс. рублей в месяц. 2-комнатная квартира обойдется в сумму 12-15 тыс. рублей в месяц.
Если же предположить, что квартира была приобретена в ипотеку (пусть даже и в отличном районе, и по привлекательной цене), а в ее отделку дополнительно была вложена немалая сумма, «отбить» такое жилье сдачей внаем будет совсем непросто.
«Другими словами, не каждый вариант удачен для инвестирования, тем не менее найти подходящие варианты в Воронеже не проблематично. Более того, нам мой взгляд, в Воронеже в сфере недвижимости рыночные механизмы работают гораздо более эффективно, чем в других городах России», - говорит риэлтор.
По мнению аналитиков, сейчас в Воронеже действительно выгоднее сдавать квартиру, чем продавать «лишние» квадраты. Но только лишь потому, что как таковой способ инвестирования средств в покупку жилья после кризиса еще не вернулся на прежний уровень популярности и доходности.
«Многие люди сдают инвестиционные квартиры в аренду только лишь потому, что их рыночная цена на сегодняшний день ниже, чем объемы вложений. Продажа такой квартиры сейчас гарантирует убытки. В какой-то мере аренда - это вынужденный вариант, чтобы хоть как-то компенсировать инфляционные потери и упущенную выгоду. Хотя не исключаю, что для кого-то при этом аренда могла стать довольно выгодным решением», - комментирует Борис Колокольников.
До кризиса, напоминает он, основная масса частных инвесторов зарабатывало на разнице в стоимости квартир, купленных на нулевом цикле и проданных ими на этапе завершения строительства. С началом кризиса эта категория инвесторов по понятным причинам ушла с рынка и на сегодняшний день пока не вернулась. А число инвесторов, которые вкладывали средства в покупку жилья с целью дальнейшей сдачи его в аренду, и тогда и сейчас составляло меньшинство.
Количество воронежских рантье, получающих доход от сдачи жилья внаем, по прогнозам экспертов, вряд ли увеличится и в нынешнем году несмотря на оптимистичные для рынка прогнозы.
«На сегодняшний день мы прогнозируем рост стоимости жилья порядка 10-15% по итогам года, и имеющиеся тенденции по росту спроса подтверждают эти ожидания. Таким образом, в 2011 году инвестирование в недвижимость позволит не только сохранить свои денежные средства, но и несколько заработать», - говорит Людмила Зайцева.
Таким образом, делает выводы она, инвестиции такого рода все-таки позволяют заработать. Но не столько, чтобы делать из ренты основной бизнес.
«На мой взгляд, на сегодняшний день есть более выгодные инструменты инвестирования, и профессиональные инвесторы не преминут ими воспользоваться. Поэтому скорее всего мы не увидим притока инвесторов на этот рынок», - предполагает госпожа Зайцева.
Впрочем, по ее мнению, для провинциальных жителей рента сможет стать дополнительным бизнесом и приносить пусть небольшой, но постоянный доход. В качестве прибавки к пенсии. Или для обучения детей. Или для хорошего отдыха на каких-нибудь островах раз в году. В этом смысле нам до Москвы все-таки далеко.
