Решать проблемы малоэтажного строительства придется прокурорам и судьям.
Развитие малоэтажного домостроения могло бы стать одним из драйверов роста экономики страны. Но пока ничего не получается. Чиновничья рента, заложенная в стоимость готовых коттеджей, не по карману среднему классу.
В глазах впервые посещающих Россию европейцев это, наверное, один из главных «немых вопросов». Впрочем, порой вопрос этот все-таки прорывается наружу.
Формулировки могут быть разными. Но смысл обычно один и тот же. Почему вы, русские, со всей своей литературой и культурой от Пушкина до Большого театра, с этими вашими научными и технологическими достижениями— упорно ютитесь в тесных квартирах некрасивых многоэтажных домов?
Отвечать приходится пространно и многословно. И чем больше мы говорим, тем менее убедительно это у нас получается. Немой вопрос в глазах наших гостей не исчезает.
В стремлении исправить ситуацию мы сажаем дорогих гостей в наши красивые импортные автомобили и везем их за город, на дачу. Но тем самым лишь увеличиваем градус непонимания. Европейцы снова не в силах разгадать ребус русской самобытности, породившей вместе с Пушкиным, Большим театром и ракетой «Восход» столь удивительные явления, как шесть соток на болоте за тридевять земель и «пудр-клозет». Именно в этот момент мы прибегаем к последнему средству — шашлыкам, напиткам и задушевным песням. Гостям нравится. Но вопросы у них остаются. Так может быть, задать их — себе?
Погрешность
В волшебном зеркале отечественной статистики многие параметры выглядят, как правило, много лучше, чем на самом деле.
Судите сами. По данным Росстата, в 2010 году на долю индивидуального жилищного строительства (ИЖС) пришлось 88,8% от всего введенного в стране жилья. Да это же абсолютный рекорд! Неужели в условиях кризиса россияне наконец-то оценили все прелести загородного жилья, решили отказаться от жизни в загазованных городах и переехать поближе к природе, а главное — получили такую возможность? Увы, эмпирические данные входят в разительное противоречие с волшебными выводами статистиков. Так же, как и «Бизнес-журнал», гендиректор Rodex Group Евгений Родионов совершенно не понимает, откуда берутся такие цифры. И кем они подтверждаются. «По нашим данным, объемы строительства загородного жилья как раз упали на 40-90% — в зависимости от региона», — свидетельствует Родионов. А ведь это его рынок. И, надо думать, за развитием целевого сегмента предприниматель следит весьма тщательно.
В Воронежской области, по данным Росстата, за 2010 год введено в эксплуатацию 1048,2 тыс. квадратных метров жилья, на 11,8 % больше, чем в 2009-м. Из них индивидуальными застройщиками введено 351,6 тысячи (34%). Цифры весьма обнадеживающие, если не учитывать главный стимулятор роста — летние пожары, оставившие без крова не одну сотню воронежских семей. И рассматривать интенсивные темпы строительства ИЖС в послестихийный период как весомый вклад в развитие этого сегмента строительного рынка мы по понятным причинам не можем. Потому данные статистики вновь вызывают большие вопросы.
Депутат ГД РФ и куратор программы «Свой дом» Александр Коган признает: пока цифры официальной статистики «не совсем соответствуют действительности». Однако уверяет, что процессы развиваются в правильном направлении. «Уже в ближайшие годы, — говорит в интервью Бизнес-журналу Коган, — мы достигнем показателя в 50%».
Кому нужен этот цифровой самообман? И в чем его причина? Есть предположение, что при подсчетах статистику существенно «улучшили» постройки, легализованные в ходе «дачной амнистии». Иными словами, в итоговых данных, скорее всего, оказались учтенными дома, построенные 10-15 лет назад, а то и ранее. Вот ведь и председатель правительства РФ Владимир Путин заявил, что объемы регистрируемых в рамках «дачной амнистии» построек растут. Разве что оценить фактически приплюсованный метраж не представляется возможным, поскольку среди легализуемых построек попадаются как небольшие хижины, так и роскошные многоэтажные усадьбы с видом на «большую воду».
Есть и косвенные подтверждения. Загадочным образом доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода в эксплуатацию жилья начала стремительно расти как раз после 2006 года, когда и был принят закон о «дачной амнистии». В 2006 году доля ИЖС составила лишь 39,2%, в 2007 - уже 43%, а в 2008 и 2009 - 42,7 и 47,8% соответственно. «В статистике органов власти присутствуют постройки 60-70-х годов прошлого века, которые попадают в отчетность как новые объекты. Но какое же это, извините, новое строительство!» — возмущается Евгений Родионов.
Такое положение дел опасно тем, что с.опорой на эти «макроэкономические показатели» власти могут решить, что поставленные цели скоро будут достигнуты. Хотя на самом деле никакого заметного движения не обнаруживается.
Евгений Родионов настаивает, что искажение цифр носит намеренный характер: «На основании наших собственных аналитических данных, создание конечного продукта в виде малоэтажных домов сегодня снизилось по сравнению с 2007-2008 годами, а не выросло, как утверждает статистика. И в ближайшие годы ввод малоэтажных домов будет только снижаться».
Воронежские эксперты мнение о снижении темпов развития ИЖС разделяют.
— Сегмент малоэтажного строительства в Воронежской области развивается не настолько активно, насколько это востребовано, — считает директор ООО «Свежий ветер» Валерий Воронин. — Тормозит этот процесс и малодоступность кредитования, и вопросы земли, и самые острые — вопросы коммуникаций. Поэтому коттеджные поселки и планы развития ИЖС мы видим лишь на бумаге. Работают в основном полулегальные коммерческие схемы, когда участки распределяются с учетом интересов отдельно взятых лиц, а не региона и населения. А те программы, которые сейчас есть, не жизнеспособны. Так, к примеру, программа «Доступное жилье» полностью себя дискредитировала, потому что в реальности жилье получают не те, кто в нем действительно нуждаются. Причина тому — процветающая коррупция.
Некоторые эксперты полагают, что кризис может стать катализатором рынка малоэтажного домостроения. Так, управляющий директор ИДК «АЛУР» Михаил Уринсон напоминает, что ключевым барьером в развитии сегмента загородного жилья до начала депрессии оставались чрезвычайно высокие цены на землю, что делало мечты большинства горожан о собственном доме неосуществимыми. Теперь, когда стоимость участков упала, можно ждать прорыва. Однако никто не отменял других проблем российского малоэтажного строительства, главные из которых — коммуникации и коррупция чиновников на местах. А главное, решить эти проблемы может лишь государство, для чего потребуется изрядная политическая воля. Бизнес в данном случае практически бессилен.
Расти вширь
Память у нас короткая. А ведь с 2006 года строительство малоэтажного жилья официально признано оптимальным способом решения жилищного вопроса в стране!
— Нам надо расти не вверх, а вширь, — говорит Александр Коган. — Перспективы малоэтажного домостроения в России огромны.
Преимущества тоже очевидны. Высокая скорость строительства, возможность введения жилых массивов фазами и широчайший простор, открывающийся перед владельцами индивидуальных строений в части реконструкции и расширения метража. В таких условиях вполне можно решать демографическую проблему в масштабах семьи.
Но до сих пор в России, по независимым данным, застроено чуть более 1% общей территории страны. Достаточно выехать на автомобиле из любого крупного города, и вскоре глазу откроется одна и та же картина. Огромные и никем не используемые поля, степи и холмы, поросшие травой и бурьяном. Казалось бы, бери и строй. Но все это пока мечты.
По словам Валерия Воронина, спрос в этом сегменте большой, но реализация идет медленно, ведь нацпроекты подразумевают рост малоэтажного строительства вкупе с индустриальным развитием.
— Участков у нас в избытке. Однако те территории, которые могли бы быть интересны девелоперам, либо уже в чьей-то собственности, либо труднодоступны в плане коммуникаций, — отмечает Воронин. — То есть земли полно, а ума ей дать бизнес в принципе не способен. Потому что любой бизнесмен — это человек, который рассчитывает на максимальную прибыль в кратчайшие сроки.
В большинстве своем российские просторы совершенно непригодны для строительства хотя бы из-за отсутствия необходимых коммуникаций. «Нельзя взять и построить поселок в чистом поле, — говорит Олег Ступеньков. — Для развития коттеджного домостроения на этих землях нужна соответствующая инфраструктура».
Инфраструктуру же должно развивать государство, а не бизнес, полагает Ступеньков. «Главное препятствие для освоения территорий в России — отсутствие понятных планов их развития», — добавляет Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik Development. Оба эксперта имеют в виду инфраструктуру в широком смысле — инженерную, транспортную и социальную. Попробуйте-ка пожить за городом без детских садов, школ, поликлиник и магазинов. В таком случае это не дом, а дача. То есть временное обиталище.
— Планируя строительство частного дома или целого коттеджного поселка, следует заранее понимать, будет ли он обеспечен коммуникациями, появятся ли подъездные дороги, далеко ли до ближайшей школы, детского сада и больницы, — говорит Татьяна Капланова. — Девелоперу же, равно как и будущему собственнику жилья, помимо ответов на эти вопросы, необходимо также представлять, каким будет окружение этой территории в перспективе. Для полноценного развития «малоэ-тажки» нужно подходить к решению вопроса комплексно.
Ситуация с освоением территории в Воронежской области мало чем отличается. Генеральный директор компании «Трансферт» Борис Колокольников также считает, что вопрос с коммуникациями — самый сложный.
— Дом с печью в поле никому не интересен, — отмечает эксперт. — Он должен иметь полную инженерную инфраструктуру, самое главное — электричество и газ.
Все это, как отмечает Борис Колокольников, закладывается в стоимость жилья и все больше отдаляет возможность приобретения его покупателем со средним достатком. Потребность же в ИСЖ в регионе весьма высока — порядка 50% населения региона желают жить в собственном доме.
Почему в годы Великой депрессии американцы сумели окружить мегаполисы уютными «левиттаунами», а Россия в годы процветания не смогла даже приблизиться к решению задачи, объявленной одним из национальных приоритетов?
По словам Каплановой, взрывной рост малоэтажного домостроения в США был обеспечен опережающим развитием инфраструктуры. И инфраструктура эта создавалась за счет государства, а не на деньги девелоперов. К планированию того или иного жилого поселения подходили и подходят системно. В итоге американцы вряд ли столкнутся с тем, что поблизости от загородного дома окажется пять парикмахерских и не будет ни одной аптеки.
Что на этом направлении происходит у нас? «В России о необходимости малоэтажного строительства говорят много, но практически ничего при этом не делают», — отвечает руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ — Недвижимость» Дмитрий Таганов. Согласен с ним и Евгений Родионов: «На уровне федеральной власти решения принимаются, но как только дело доходит до воплощения конкретных программ на местах, выясняется: чиновники заинтересованы лишь в личном обогащении, а не в реализации задач федерального уровня».
Очевидно: до тех пор, пока политическое руководство страны не добьется от низовых исполнительных структур решения поставленных задач внедрения комплексных инфраструктурных проектов по подготовке территорий и защиты инвесторов от поборов, ни о каких поселках эконом-класса можно даже не заикаться. В нынешних условиях вернуть вложения девелоперы способны, лишь реализуя дорогие проекты — если и не премиального, то уж точно бизнес-класса.
Распыление миллиардов
Интерес к рынку малоэтажного домостроения российские власти начали проявлять еще в 2005 году, когда была принята программа «Жилище», призванная поддержать нацпроект «Доступное жилье». Затем появилась программа «Свой дом», целью которой, по словам Александра Когана, является «консолидация усилий всех органов и ветвей власти с целью увеличения объемов ввода малоэтажного жилья и разработки соответствующих законопроектов».
Одним из решений, принятых в рамках программы, стала идея изымать «лишнюю» землю у министерств и ведомств, а освободившиеся участки направлять в специальный фонд Развития жилищного строительства (РЖС) для последующей застройки малоэтажными домами. РЖС сконцентрировал в своих руках огромные земельные наделы. Однако торгов проводится пока немного. В чем теперь проблема? Евгений Родионов утверждает, что хорошей (привлекательной для девелоперов) земли на кон-
курсах РЖС практически нет. Да и самих аукционов было проведено лишь несколько.
По мнению воронежских экспертов, необходимы более действенные программы по развитию ИЖС.
— Программы как федеральные, так и региональные, почти не работают, — считает Борис Колокольников. — Мы участвовали в программе «Молодая семья» и были очень разочарованы. Мы как риелторы под эту программу специально привлекали людей для реализации жилья в селе Александровка Воронежской области. Но жизнь показала, что людей, которые в состоянии приобрести это жилье, — единицы.
В 2009-2010 гг. власти приняли целый ряд норм, направленных на стимулирование развития малоэтажного домостроения. Одним из ключевых актов стал ФЗ «О малоэтажном строительстве», согласно которому в «малоэтажки» отныне можно переселять жильцов аварийных домов, идущих под снос.
«Многие переселенцы хотели бы жить «на земле», — объясняет логику депутатов Александр Коган. — Но до недавних пор жильцов ветхих домов можно было расселять только в рамках одного населенного пункта или округа. Теперь же по желанию жильцов мы сможем переселять их в малоэтажные дома и стимулировать развитие этого рынка». Кроме того, как утверждает Коган, закон предусматривает упрощение процедуры получения земельных участков и облегчение согласования проектов.
— Это очень большой шаг вперед, — уверена Елена Николаева из НАМИКС. На расселение жителей аварийных домов при нынешних объемах финансирования этих программ потребуется не менее ста лет, если использовать для такой цели только многоквартирные дома. Строительство же малоэтажного жилья для переселенцев позволит решить проблему быстрее.
Правда, эксперты указывают, что при переселении в ветхие дома не удастся соблюсти нормативы по метражу, предусмотренные Жилищным кодексом. Действительно, не строить же дома площадью
36 кв. м? А ведь именно столько полагается семье из двух человек. Однако Александр Коган уверяет, что эта проблема вполне разрешима: «Себестоимость строительства малоэтажного жилья — ниже установленной Минрегионом планки для многоквартирных домов. Сэкономленные деньги можно будет пустить как раз на увеличение метража и развитие социальной инфраструктуры поселков».
Для девелоперов принятие закона — хорошая новость. Не секрет, что сегодня одним из основных покупателей недвижимости в целом по стране стало государство, готовое приобретать значительные массивы жилья для госнужд. Ранее деньги фонда ЖКХ и РЖС доставались только девелоперам многоквартирных домов, теперь же на часть этих средств смогут претендовать и строители коттеджных поселков.
Другим важным законодательным императивом, готовящимся к принятию в ближайшее время, станет закон о «дачных кооперативах». «Этот закон будет способствовать развитию рынка малоэтажного жилья, поскольку предусматривает другие формы управления строительством и будущими проектами, — рассказывает Коган. — К тому же для таких некоммерческих партнерств земля будет выделяться с существенным дисконтом».
Следующим шагом должно стать стимулирование спроса на малоэтажные дома. Сделать это можно в том числе и путем развития ипотеки загородной недвижимости. По данным Татьяны Каплановой,
сегодня лишь 1% от всех выданных ипотечных кредитов приходится на покупку загородной недвижимости. Источники Бизнес-журнала в банковской сфере объясняют причины столь удручающей статистики. Во-первых, многие земельные участки были приобретены застройщиками с откровенными нарушениями законодательства, что делает финансирование покупки домов в таких поселках рискованным. Во-вторых, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не принимало к выкупу закладные по ипотеке загородной недвижимости, что лишало банкиров стимулов кредитовать загородные проекты.
Но если с проблемой легальности земли уже ничего не поделать (разве что — объявить очередную амнистию или реприватизацию), то вторую проблему, похоже, удалось решить. Сегодня АИЖК готово выкупать у банков закладные по кредитам, выданным на покупку загородных домов экономкласса. По мнению депутата Когана, эта мера приведет к «взрывному росту спроса» на загородную недвижимость, позволит стимулировать развитие нового строительства, и уже скоро на покупку малоэтажного жилья будет выдаваться до 40% всех ипотечных кредитов.
Эксперты из банковской сферы приветствуют эти новации, но указывают, что резкие изменения вряд ли возможны. Первую-то проблему никто не отменял!
Ранее, в 2008 году, было принято еще одно стратегическое решение — поставить строительство малоэтажного жилья на индустриальные рельсы. Идея на первый взгляд выглядит здравой. Прежде внедрение технологий панельного домостроения позволило быстро застроить крупные города многоквартирными домами. Теперь тот же опыт пытаются применить и для «малоэтажки». В России уже построено более 50 заводов, обеспечивающих выпуск быстровозводимых загородных домов по аналогии с технологиями США и Канаде.
— Строительство загородных домов по таким технологиям позволяет снизить себестоимость квадратного метра до 12 тысяч рублей, а в перспективе мы рассчитываем добиться еще более низких цен, — уверяет Александр Коган. — Развитие таких технологий — основная задача, которую предстоит решить, если мы хотим массово обеспечить население доступным загородным жильем. При этом необходимо развивать отечественные технологии, а не покупать западные, которые, естественно, обходятся нам дороже. И государство пытается стимулировать предпринимателей вкладываться в новые разработки.
Но опрошенные участники рынка к такой инициативе относятся с изрядной долей скепсиса. Так, Олег Ступеньков («МИЭЛЬ — Инвестиции в малоэтажное строительство») говорит, что многие заводы уже сталкиваются с отсутствием спроса на свою продукцию. Связано это с тем, что покупатели воспринимают такие дома как некомфортные и некачественные и предпочитают им покупку индивидуальных коттеджей.
Здесь следует сделать небольшую ремарку. Вероятно, столь резкая критика девелоперами планов чиновников связана с конфликтом интересов. Да, «индустриальные» коттеджи будут уступать домам более высокого класса. Но и цена на них может оказаться существенно ниже, что в перспективе грозит подорвать бизнес застройщиков, привыкших поднимать цены на свои проекты до небес.
Правда, главная причина высокой стоимости загородной недвижимости лежит все-таки совсем в иной плоскости.
Лишние ценности
Эксперты единодушны: стимулировать спрос и добиться взрывного роста на рынке малоэтажного строительства можно только путем снижения их стоимости. А произойдет это лишь при условии, что власть сумеет обуздать чиновничью коррупцию и начнет финансировать подготовку участков за свой счет, как это делается во всех развитых странах.
Стоимость загородного жилья сегодня в значительной степени складывается вовсе не из цены на стройматериалы, а из стоимости самой земли, подключения участка ко всем сетям и прочих «административных» затрат. По оценкам Олега Ступенькова, непосредственно на строительно-монтажные работы приходится лишь 40% от стоимости дома. Так что сам по себе дом площадью 120 метров в Подмосковье может стоить не более 1,9 млн рублей. Под боком у богатой столицы, да за такие деньги! Аппетитно? Не то слово! Откуда же берутся нынешние безумные цены, напрочь отсекающие даже столичный средний класс от надежд переехать за город? «Дельту» между мечтой и реальностью образуют «прочие» затраты и прибыль самого девелопера, которая составляет от 10 до 30% на вложенный капитал.
В Москве и Санкт-Петербурге эти самые «прочие» затраты (особенно административные), да и стоимость земли — выше, чем в регионах. Но стоимость строительно-монтажных работ примерно одинакова по всей стране.
Девелоперы уверяют: если бы власти выделяли землю хотя бы за полцены, обеспечивали проект всеми необходимыми коммуникациями и победили коррупцию, стоимость «идеального» дома была бы на 45% ниже нынешней. Очевидно, что желающих приобрести дом для постоянного проживания за 3-3,5 млн рублей нашлось бы предостаточно. «Массовый платежеспособный спрос, — указывает Михаил Уринсон, — сконцентрирован в сегменте от 1 до 3 млн рублей за единицу жилья. Достичь таких цен, безусловно, можно при условии активного участия государства в обеспечении территорий различными видами инфраструктуры».
По словам депутата Александра Когана, первые аукционы по предоставлению застройщикам полностью готовых участков уже проведены. Первые проекты на новых принципах реализуются в Татарстане, Оренбургской области, Башкортостане и ряде других регионов. Всего же фонд РЖС должен выделить под малоэтажное строительство 40% всех собранных участков.
Выделяемые земли планируется полностью оснастить всеми необходимыми коммуникациями на средства бюджета, чтобы девелоперы могли быстро начать строительство. Однако государство, по мнению Когана, должно иметь право ограничивать в таких проектах максимальную продажную цену: «Иначе может сложиться ситуация, при которой девелопер получил готовую землю за копейки, построил дома и продал их по завышенным ценам. Допускать такого сценария попросту нельзя, чтобы не провалить саму идею частно-государственного партнерства в этой сфере».
По-прежнему нерешенной остается и проблема взаимоотношений застройщика с местными администрациями. Евгений Родионов открыто говорит, что его компании часто приходится сталкиваться с вымогательством взяток, поборами и нежеланием чиновников что — либо делать при реализации проектов в сфере малоэтажного домостроения: «Как я в таких условиях могу снижать цену? Разве что отказаться от прибыли. Но почему я должен работать бесплатно, а различные чиновники, не производящие никакого продукта, будут кормиться от моей деятельности и покупать на мои деньги дорогие машины и виллы?»
— До тех пор, пока на уровне чиновников не поменяется отношение к малоэтажному строительству, мы не сдвинемся с мертвой точки, — соглашается Татьяна Капланова (Mozaik Development).
Александр Коган заверил Бизнес-журнал, что депутаты «о проблеме коррумпированности чиновников знают» и пытаются всеми силами с ней бороться. «Но мы же не можем приставить к каждому чиновнику контролера, — говорит депутат. — Для решения проблемы мы пытаемся добиться упрощения всех согласовательных процедур и снятия большинства административных барьеров».
Работа идет, но все еще на уровне «нулевого цикла».
— Когда я прихожу к местному чиновнику и говорю, что строю доступное жилье, мне отвечают, что это ерунда и демагогия, а платить за их «услуги» все равно придется — дескать, им тоже кушать хочется, — сетует Евгений Родионов.
Проблемы «малоэтажной России» кроются не в технологической, не в архитектурной и даже не в инвестиционной плоскости. И решать их придется не девелоперам, а прокурорам и судьям, призванным бороться с коррупцией. Именно от этих сил сегодня зависят шансы миллионов граждан на обретение собственного загородного дома.
Антон Белых
Воронежский бизнес-журнал, №3, 2011.
