Воронеж. 17.05.2011. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика – 13 мая Государственная Дума приняла в третьем чтении проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Отныне местные администрации получают право на основании обращений собственников помещений в многоквартирном доме осуществлять проверку деятельности управляющих компаний и инициировать проведение общего собрания для решения вопросов о расторжении договора с не выполняющей свои обязательства управляющей организацией, о ее смене или выборе нового способа управления.
Притча во языцех – жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирных домов. Пожалуй, лишь малая толика владельцев нового жилья не жалуется на подобные проблемы. Все и всюду уже осознали, что нужны новые законодательные механизмы в сфере управления многоквартирными домами, позволяющие преодолеть негативные моменты деятельности управляющих компаний: ужесточение контроля, повышение прозрачности, более четкое урегулирование взаимоотношений между собственниками и управляющими организациями.
Внесение серьезных изменений в действующее жилищное законодательство стало уже острой необходимостью, которое осознали на всех уровнях государственной власти. И, наконец-то, свершилось! 13 мая Государственная Дума приняла в третьем чтении проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Следует отметить, что столь значительные поправки приняты впервые с момента вступления в силу 1 марта 2005 года Жилищного кодекса.
Многострадальные поправки
Законопроект, принятый Государственной Думой в третьем чтении, существенно отличается от первоначального варианта, предложенного его разработчиками – весьма известными и влиятельными депутатами: В.С. Плескачевским, В.А. Пехтиным, Е.И. Богомольным, М.Л. Шаккумом и другими. Прохождение проекта через законодательный процесс вызвало немало споров и разногласий, он дважды принимался во втором чтении.
На стадии второго чтения он утратил концептуальные статьи, касающиеся введения обязательного саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами с 1 января 2013 года и обязательного страхования гражданской ответственности управляющих компаний при осуществлении работ (услуг) по содержанию и ремонту многоквартирных домов.
В первоисточнике проекта даже указывалась конкретная организация - Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Ассоциация с одноименным названием была учреждена в начале 2010 года, совет ассоциации возглавил Виктор Плескачевский, его заместителем был избран Евгений Богомольный.
Быть или не быть СРО?
Одна из главных (если не сказать – основополагающих) целей разработчиков законопроекта – создание системы обязательного саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами - пока не обрела твердой юридической почвы.
Это означает, что объединение в СРО для управляющих организаций – дело добровольное, возможное в рамках действующего законодательства.
Есть две диаметрально противоположные точки зрения на саморегулирование. Сторонники одной из них считают, что саморегулирование – панацея от всех бед в жилищной сфере, поскольку предполагает механизм контроля и коллективной ответственности входящих в нее членов. Вторые уверены, что мы еще не «созрели» для замещения госконтроля саморегулированием в сфере управления жилыми домами.
Похоже, что вторая точка зрения превалировала, когда в Госдуме принималось решение об исключении положений, касающихся обязательного членства управляющих компаний в саморегулируемой организации.
Надо отметить, что аргументы противников СРО достаточно весомые. Во-первых, введение обязательного саморегулирования будет сдерживать развитие конкуренции на рынке управления многоквартирными домами. Ведь вступить в СРО смогут только те компании, которые будут способны выполнить ряд условий рынка, контролируемого крупными структурами, в том числе произвести серьезный финансовый взнос в компенсационный фонд. Во-вторых, подобные объединения начали формироваться в последние два года и до сих пор не доказали своей эффективности. В-третьих, есть серьезные основания полагать, что управляющие компании будут включать взносы в компенсационный фонд в размер платы за жилищные услуги для населения.
Итак, входной билет на рынок управления жилыми домами пока не покупается членством в СРО. Системе предлагается развиваться эволюционным путем: доказать свою состоятельность в конкурентной борьбе путем улучшения качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг потребителю. И тогда компаниям-одиночкам не останется выбора.
Не факт, что Госдума не вернется к вопросу об обязательном саморегулировании в данной сфере после декабрьских выборов. Так что вопрос пока остается открытым…
Государство усиливает позиции
Отказавшись от обязательного саморегулирования, государство решило усилить свое влияние на рынке управления жилыми домами.
Вход новых игроков на данный рынок отныне невозможен без уведомлений о начале предпринимательской деятельности, реестр которых будет вестись на федеральном уровне. Государство также позаботилось об установлении одинаковых «правил игры» для всех участников рынка: в обязательном порядке будут разработаны и утверждены стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Существенно расширятся полномочия региональных жилищных инспекций. Им предписывается вести прием и учет уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности, проверять документы ТСЖ, правомерность принятия решений общих собраний собственников помещений о создании ТСЖ, выборе управляющих компаний, осуществлять контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации и другое. В случае выявления жилищной инспекцией нарушений она вправе будет обратиться с соответствующим иском в суд.
Принятые изменения серьезно повысят статус региональных жилищных инспекций. Для эффективного выполнения новых задач в эти органы необходимо будет привлечь определенное количество квалифицированных юристов. Представляется, что и жилищную инспекцию Воронежской области ждут серьезные кадровые изменения.
Органам местного самоуправления также предстоит перестроиться. На основании обращений собственников помещений в многоквартирном доме местные администрации теперь получат право осуществлять проверку деятельности управляющих компаний и инициировать проведение общего собрания для решения вопросов о расторжении договора с не выполняющей свои обязательства управляющей организацией, о ее смене или выборе нового способа управления. Можно представить, сколько подобных заявлений посыплется от воронежских собственников, недовольных действиями своих управляющих организаций.
Что ждет воронежских чиновников после вступления в силу новых законодательных изменений? Полагаю, что с получением реальных рычагов воздействия на неэффективных менеджеров их ждет работа в новых условиях, которые налагают дополнительную ответственность и повышенные требования к профессиональным навыкам.
Собственники теперь не одиноки
Если раньше на многие законные негодования жильцов по поводу необоснованных действий жилищных менеджеров следовал не менее законный призыв от различных государственных и муниципальных структур обращаться в суд, то новые поправки гарантированно обещают помощь во многих случаях. Это касается и создания липовых ТСЖ и предоставления жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества. Теперь в местных администрациях нельзя будет развести руками и сказать, что проверка деятельности управляющих компаний не предусмотрена законодательством.
В помощь собственникам, не создавшим ТСЖ и дома которых не управляются кооперативами, предусмотрено обязательное создание совета многоквартирного дома, из которого будет выбираться председатель. Фактически закрепляется юридический статус старшего по дому.
Безусловно, проблемы в сфере управления многоквартирными домами не решатся одномоментно в связи с выходом нового законодательного акта. Только практика позволит доказать эффективность принятых поправок. Но то, что собственники жилых помещений, замученные бесконечной непосильной борьбой со своими домоуправами, получили реальную поддержку в лице государства - очевидный факт.
