До конца 2012 года в Воронеже готовятся к вводу в строй еще около 70 тыс. кв. м качественных офисных площадей

Воронеж. 23.05.2011. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика – Сегодня последствия кризиса для большинства компаний уже преодолены, бизнес в российских регионах продолжает демонстрировать великолепную приспособляемость и живучесть в новых условиях, а это значит, что ему требуются нормальные «условия проживания», то есть офисные площади. Мы предлагаем вниманию наших читателей краткий обзор рынка офисной недвижимости в Воронеже за первый квартал 2011 года.

Рынок Воронежа сегодня

Рынок коммерческой недвижимости постепенно растет вместе с ростом экономики региона. Поэтому довольно странным является тот факт, что в 2011 году в Воронеже еще не открывалось новых бизнес-центров (БЦ). Кроме того, единственным (!) действующим деловым центром самого высокого класса А у нас по-прежнему остается «Столица». К сожалению, БЦ «Премьер» (тоже А-класс), несмотря на обещания владельцев получить финансирование и запуститься в работу уже в этом году, до сих пор стоит абсолютно «мертвым», а вложения в офисные квадратные метры довольно большого числа инвесторов остаются по-прежнему замороженными.

Однако постепенный посткризисный подъем регионального бизнеса дает свои плоды, и в недавно открывшихся новых офисных центрах средняя заполняемость находится уже на уровне 70-80%. Это не так плохо, учитывая, что процент качественных вакантных площадей в новых БЦ продолжает неуклонно сокращаться, а средние арендные ставки во многих случаев уже достигли или приближаются к уровню середины 2008 года.

Если говорить о нынешнем положении дел на рынке офисной недвижимости, нельзя не отметить, что в столице Черноземья из совокупного объема предложения офисных площадей (примерно 500 тыс. кв. м) можно отнести к качественным, то есть класса A или B, всего чуть более трети (порядка 164 тыс. кв. м). В отличие от Москвы и Питера у нас все еще преобладает доставшаяся по наследству от СССР недвижимость, представленная различными бывшими НИИ, административными корпусами заводов и тому подобными старыми объектами, которые зачастую даже не могут быть никак классифицированы в силу низкого качества отделки и уровня предоставляемых условий и услуг. Но данные объекты пользуются хорошим спросом со стороны прежде всего малого и микробизнеса Воронежа, так как запрашивают приемлемо низкую арендную плату и предоставляют в аренду помещения самых малых площадей. Ну скажите, в каком новом БЦ вы сможете снять, к примеру, офис размером 12-15 кв. м и стоимостью 300-400 руб. за 1 кв. м в месяц?

«Рынок офисных помещений в Воронеже представлен достаточно широко, - говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРОЯ» Лариса Зацепина. - Арендная ставка изменяется в диапазоне от 300 руб/кв. м до 1000 руб/кв. м (если не считать пиковых значений) и зависит от многих факторов: здесь рассматривается и местоположение, и транспортная доступность, и наличие парковочных мест, и комфортность предлагаемых помещений, их соответствие современным стандартам. Как правило, повышенным спросом пользуются небольшие площади от 12 кв. м до 25 кв. м. На такие площади всегда можно найти арендаторов».

По мнению Алексея Калинина, специалиста по коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Адвекс», общий объем офисного предложения на сегодня пока достаточен для Воронежа, но это касается в основном аренды. «Доля офисных помещений невысокого класса действительно существенна и пока будет такой оставаться. Очевидно, это вызвано нашей провинциальной привычкой в межкризисные периоды сначала создавать финансовые запасы «на всякий страховой случай», а уж потом «есть ананасы, жевать рябчиков» и «кутить» в офисных помещениях высоких классов на пороге очередных финансовых потрясений. Пока идет период возобновления истощенных кризисом запасов, экономный подход к размещению в арендуемых помещениях будет преобладать, и это еще некоторое время будет сдерживать переход помещений из бюджетных классов в более качественные и дорогие. Наблюдается некоторый традиционный дисбаланс предложения офисной недвижимости в сторону аренды: объекты большой площади практически не продаются, да и значительная часть небольших помещений тоже сдается в аренду, ведь многие собственники небольших офисов приобретали свои объекты для последующего получения регулярных и стабильных финансовых поступлений вместо мизерных зарплат и мифических пенсий».

А вот руководитель проектов ООО ИСК «Сота» Дмитрий Шерешевский считает, что качественной офисной недвижимости в Воронеже в последнее время уже не хватает. «Вновь построенных бизнес-центров, а не реконструированных из производственных помещений — вообще единицы, и самый заметный из них — бизнес-центр класса А «Столица». Большинство БЦ находится вблизи центра города, и всем известные проблемы с пробками на дорогах затрудняют доступ к ним. Поэтому качественные БЦ с хорошей транспортной доступностью, конечно же, будут востребованы. Сейчас прослеживается тенденция строительства крупных БЦ с хорошими автопарковками вдали от центра города, ближе к спальным районам. В условиях растущих автомобильных пробок это может быть актуальным».

Новые и перспективные проекты

В перспективе до конца 2012 года в Воронеже готовятся к вводу в строй еще около 70 000 кв. м офисных площадей. Наиболее значимые и качественные объекты приведены в таблице:

Качественные офисные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию

Источник: по данным компании «ИнвестОценка».

«Ввод в эксплуатацию строящихся профессиональных офисных объектов, скорее всего, будет оттягиваться по времени, - предполагает Алексей Калинин. – Причина заключается в том, что ранее накопившиеся затраты по некоторым объектам, строительство которых до сих пор не продолжилось, превышают их сегодняшнюю ликвидную стоимость. Так что пока инвесторы замороженных офисных объектов не смирятся с серьезными убытками, стройки не возобновятся. Но пока упомянутые инвесторы не хотят терять деньги, которых в реальности, в общем-то, уже и нет…»

Читателям «Абирега» будет, наверное, небезынтересно узнать, что ГК «Мегион» начала реализовывать проект административно-делового комплекса «Воронеж-Сити» на территории НПК(О) «Энергия» на площади в 5 га. В проекте, разрабатываемом крупной международной компанией Knight Frank, предусмотрены административные здания, конгресс-холл с конференц-залами, гостиница, а также апартаменты бизнес-класса плюс социальная инфраструктура. Сумма инвестиций ориентировочно составляет 4,5 млрд рублей, а кредитором выступает Центрально-Черноземный банк СБ РФ. Производство НПК(О) «Энергия» должно будет переехать на промплощадку в Юго-Западном микрорайоне.

Инвестиционная активность и спрос на аренду

Что касается возобновления активного инвестирования в офисную недвижимость, то здесь ситуация все еще далека от докризисного ажиотажа. С другой стороны, в условиях неопределенности курсов валют и сильной волатильности фондового рынка многие люди, имеющие свободные средства, снова начинают задумываться о вложениях в традиционные ценности. По мнению Дмитрия Шерешевского, у инвесторов должен сохраниться интерес к покупке офисной недвижимости. «Во-первых, в Воронеже еще не занята ниша бизнес-центров, территориально приближенных к спальным районам. В Москве, к примеру, эта тенденция хорошо видна. Во-вторых, все заметнее тенденция перевода московскими компаниями части своих офисов в регионы — call-центры, подразделения по разработке программного обеспечения и т. п. По-прежнему сохраняется устойчивый спрос на небольшие офисы. Поэтому, на мой взгляд, инвесторы будут вкладываться в офисную недвижимость. Сохранится и тенденция к устойчивому умеренному росту цен на аренду и продажу офисов».

Наиболее активными арендаторами в 2011 году остаются компании производственного, финансового и потребительского секторов, а также сферы услуг.

Спрос на покупку качественных офисных помещений формируют успешные региональные компании, а также некоторые федеральные компании, приобретающие офисные площади «под себя». Стимулирующим фактором для них является все еще относительно невысокая цена на офисную недвижимость Воронежа.

Повышению инвестиционного спроса способствует тот факт, что в 2011 году арендные ставки и продажные цены на офисные квадратные метры во многих объектах продолжили поступательный рост. «По итогам I квартала 2011 года можно отметить, что рост арендных ставок по отношению к IV кварталу 2010 года составил от 8% до 16% в зависимости от конкретного бизнес-центра, что обусловлено ежегодной индексацией арендной платы и ростом цен на коммунальные расходы, - сообщает начальник отдела маркетинга компании «Аренда и недвижимость» Лев Родионов. - В целом спрос смещается в сторону качественных арендных площадей в БЦ высокого класса, но «стоп-фактором» в большинстве случаев является неготовность арендаторов платить ставку в полтора раза больше той, которую платят в бизнес-центрах классом ниже».

Однако практически единственным примером крупной инвестиционной сделки в секторе офисной недвижимости Воронежа за последнее время стала покупка компанией «Инвест-строй» (Москва) здания БЦ «Бизнес-Парк «Московский» общей площадью 11 тыс. 700 кв. м, расположенного по адресу: Московский проспект, 4, ранее принадлежащего холдингу СФГ. Сделка прошла по цене значительно ниже рыночной и составила «всего» 154 млн. рублей.

Стоимость аренды и продажи на рынке офисной недвижимости Воронежа по классам БЦ в I квартале 2011 года

Рынок живет надеждой на лучшее

Несмотря на растущий оптимизм в сфере офисной недвижимости, на рынке не все так радужно, как хотелось бы. Есть еще определенное количество слабо востребованных объектов, где арендные ставки не росли уже долгое время (с 2008 года) и собственники которых готовы идти на существенные уступки в поисках качественных арендаторов. Уровень инвестиционного спроса на офисную недвижимость пока остается достаточно низким. В ближайшие пару лет уровень предложения будет соответствовать реальному спросу, и серьезного дефицита качественных офисных площадей не предвидится.

Однако ситуация может измениться довольно быстро в лучшую сторону в случае благоприятного сценария в нашей экономике. Эксперт рынка Алексей Калинин уверен, что как только рост ставок и стоимости офисов ускорится, сразу отреагируют инвесторы, которые постараются вложиться в новое быстрое строительство или реконструкцию, тем самым желая заработать, увеличат предложение на рынке и постараются не допустить того, что бы мы с вами стояли в очередях за офисами.

В итоге можно с большой долей уверенности констатировать, что к 2012 году докризисные показатели рынка офисной недвижимости будут легко преодолены.

В материале использованы данные компании «ИнвестОценка» (Москва).