Журнал "Парадный квартал" выступил информационным партнером и принял непосредственное участие в работе VII Российского Форума Лидеров Рынка Недвижимости RREF 2011. В рамках форума прошла конференция "Загородная недвижимость: стратегия успеха", на которой обсуждались вопросы развития малоэтажного строительства, юридического сопровождения сделок, давались прогнозы в краткосрочной и долгосрочной перспективе.
Вашему вниманию – выступление Председателя Совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко о последних трендах рынка загородной недвижимости. На наш взляд, этот доклад – один из самых запоминающихся и полезных с практической точки зрения.
Мы – коммерсанты, поэтому я буду говорить только о том, что может принести прибыль в условиях современного рынка. Что сейчас происходит? Что сейчас хочет потребитель? Надо сказать, что за последние два года многое поменялось. Появился ряд новых трендов. Сначала расскажу о том, что происходит с точки зрения планирования территорий. Отмечу основные изменения.
Во-первых, все очень сильно уменьшается: уменьшается площадь дома, который выставляется на рынок, уменьшается площадь нарезки, уменьшаются аппетиты покупателей. Около двух лет назад мы проводили качественные маркетинговые исследования. В результате получилось, что в основном люди хотели приобретать большие дома. Сейчас покупатель понимает, что большой дом – это высокие затраты на отделку, обслуживание дома. И, как следствие, сегодня наиболее востребованный формат домов – это площадь 120-180 кв.м. Меньше 120 кв.м строить смысла не имеет по той причине, что расходы на возведение слишком велики для того, чтобы позволить себе делать маленькие дома. Но, скажу с оговоркой, что рынок настолько сильно изменился, что цена квадратного метра играет уже меньшую роль, чем валовая стоимость сделки. То есть у покупателя есть контракт – энное количество денег (порядка 1,5-3 млн. руб). И неважно по какой цене ты продаешь один квадратный метр, главное, чтобы ты попал в ту целевую аудиторию, которая имеет на руках это энное количество денежных знаков, которые идут на приобретение жилья. В этой связи появляются разные экстремальные форматы... На этой конференции я на выходе увидел стенд одной замечательной компании, которая абсолютно правильно вывела на рынок квартиры площадью 20 кв.м, зная о том, что сегодня появляются квартиры по 15 кв.м. Вот это тренд. То есть выставляется что-то, что стоит 1,2 -1,5 млн. руб., при этом не важно, какими характеристиками обладает объект. Такие дома покупаются в совершенно сумасшедшей динамике.
Что будет появляться на рынке в ближайшее время? Наступит время мультиформата. Это совмещение апартаментов, таунхаусов и индивидуальных домов. Примерные характеристики объектов, которые появятся в ближайшее один-два года, – это апартаменты площадью 40-50 кв.м, таунхаусы площадью около 80 кв.м и линейка домов от 150 до 170 кв.м. Причем нарезка земли под индивидуальные дома будет около 6-7 соток. Таким образом, застройка очень сильно уплотняется. Понятно почему – чем меньше площадь дорожного полотна и инженерной инфраструктуры в расчете на единицу жилья, тем по более низкой стоимости можно выставить этот объект на рынок.
Со всеми этими тенденциями уменьшения одновременно есть тенденция расширения земель общего пользования. До кризиса девелоперы планировали под землю общего пользования максимум 15-20% территории. Сегодня мы, девелоперы, понимаем, что люди приобретают не только квадратные метры жилья, но и возможность проводить время за пределами своей территории. Это парковые зоны, обустройство ландшафта и прочие "фишки" (например, детские площадки и спортивные площадки), которые позволяют людям жить с комфортом. Не говоря уже о том, что квадратно-гнездовой способ посадки домов уже изжил себя, девелоперы стараются ввести дополнительные элементы инфраструктуры в проекты для того, чтобы продавать жилье в таких зонах по более высокой стоимости.
Недавно услышал одну занимательную фразу... Мы защищали концепцию по одному из наших проектов, и главный архитектор района сказал: "Знаете, был стиль барокко, а сейчас баракко". Это, на мой взгляд, это действительно стиль, в котором сейчас выводятся все проекты.
Я часто общаюсь с коллегами по цеху и вижу, что уже сейчас большинство поселков строится в новом формате. Давайте посмотрим, в чем это выражается. Например, наш поселок, который находится в 8 км от Москвы по Пятницкому шоссе. Здесь 100 домов и 140 секций таунхаусов. Все спланировано по тем принципам, о которых я уже говорил: дома площадью 120, 140, 160 кв.м, таунхаусы от 80 кв.м, наличие парковых зон, детского сада плюс коммерческая инфраструктура. По поводу коммерческой инфраструктуры. Здесь тоже прослеживается интересный тренд. Раньше все занимались проектированием гольф-полей, конюшен и прочего. В итоге на практике все это не нашло нашло применения. Земля нарезалась и продавалась в конце реализации проекта. Это была эдакая забава у девелоперов. Сегодня строят элементы инфраструктуры, заманивающие покупателя на эмоциональном плане. Например, строят мини-пекарни и в рекламных проспектах рисуют то, как свежий дымящийся хлеб появляется на столе молодой семьи. Или небольшой рыночек, где можно купить свежее молоко или творог. Выстраивают рекламную стратегию из серии "домик в деревне". Это тоже тренд.
Уверен, что таких проектов как наш в ближайшее время будет достаточно много на рынке появляться. Давайте посмотрим на проекты, которые уже реализуются. На мой взгляд они достаточно успешны. Это "дети кризиса", что называется. Есть очень хороший комплекс, который находится в 23 км от Москвы по Ленинградскому шоссе. После сдачи первой очереди на сегодняшний день в продаже осталось всего 13 таунхаусов. В основном расходятся квартиры (площадью около 50 кв.м), их осталось всего 5-7. Тем, кто проект не видел, очень рекомендую туда съездить и посмотреть на поселок не с точки зрения архитектуры, а с тех позиций, как там созданы и продаются объекты эконом-класса. Есть очень хороший поселок недалеко от Москвы в селе Покровское. Там 270 таунхаусов, все очень плотно застроено, архитектура никакая, на мой субъективный взгляд. Продано порядка 250 объектов за 1,5 года. Это очень хорошая динамика продаж, сделали все очень грамотно, попали в нужную аудиторию. И расскажу о проекте, перед которым я просто преклоняюсь – это коттеджный поселок "Бристоль". Я приезжал туда 2 года назад, когда там вообще ничего не было. Застройщик – компания, для которой этот бизнес непрофильный. Она купила этот участок еще до кризиса по достаточно высокой цене, профинансировала возведение коммуникаций, проложила внутренние дороги. Чем же этот участок знаменателен? Находится поселок на Киевском шоссе, буквально в 1,5-2 км от поворота. И если ты находишься на этой площадке и поднимешь голову вверх, то увидишь протекторы шин самолетов, которые пролетают над головой каждые 5 минут. Ужасно с точки зрения шума, отвратительные видовые характеристики. По идее, надо от участка отказаться. Потому что легче такую лошадь пристрелить. Мы так и думали, но оказались не правы. Я это признаю. Что с этим участком сделали? Девелоперы вывели интересный формат – таунхаусы площадью 87 кв.м по цене реализации 5-5,5 млн. руб. С марта прошлого года было продано 140 секций, то есть 12,5 тыс. кв.м. Для 2010 года продать 140 таунхаусов за 9 месяцев реализации – это очень серьезная цифра. И они продолжают развиваться. Это один из самых успешных проектов. На мой взгляд, работа в этом ключе будет идти и дальше.
Моя точка зрения – людям все равно, какая энергоэффективность и архитектура у дома. Цена – это 85% успеха. Еще важна доступность транспорта и социальной инфраструктуры. Но главное, что люди начали считать деньги. Я приведу пример. Раньше было абсолютно неважно, сколько собирать с жильцов – 8 или 15 тыс. руб. Сейчас в нашем поселке взнос на очистку снега, уборку мусора 1700 руб. в месяц. И у меня в поселке революция! Не много ли мы платим председателю? Почему такой договор на вывоз мусора? Очень сильно поменялась психология покупателей. И на этапе продаж это относится к тому, за сколько ты выставляешь стоимость земли, коммуникаций, с какой этапностью берешь платежи, как предоставляешь документы и пр. Люди очень внимательны к денежным вопросам. Поэтому для нас продукт – это все то, что клиент воспринимает как продукт. Его сейчас не волнует, что в будущем у него будет высокая стоимость эксплуатации жилья. Сегодня он этого не понимает. Можно, конечно, заниматься воспитанием клиента, рассказывать ему об энергоэффективности. Но это приведет к удорожанию того продукта, который ты предлагаешь на рынок. Ты выбьешься из конкурентной линейки, вследствие чего не сможешь нормально работать. Когда будет растиражирована и популяризована идея, например, о значимости энергоэффективности, мы под это обязательно подстроимся. Но мы бизнесмены и зарабатываем деньги. Сегодня клиент покупает то, что мы продаем. И по-другому мы не готовы работать. Через 2-3 года, наверное, эта ситуация изменится. Но пока торгуем тем, что продается.
