No parking, no business
Бернардо Трухильо
Арендаторы покидают бизнесцентры, где не хватает парковочных мест
Воронежский центр разработки IT-компании DataArt переехал из технопарка «Калининский» в «Центр Галереи Чижова». Основная причина - не устраивала ситуация с парковкой в «Калининском». Как рассказали в DataArt, сотрудников тогда было 140, а парковочных талонов — 10. Их приходилось ежемесячно разыгрывать в лотерею. Сейчас таких проблем у компании нет.
Мест нет
Пример DataArt не единичный для Воронежа. Ранее в нашем журнале директор воронежского представительства компании «Брокеркредитсервис» Игорь ГОЛЬЦЕВ рассказывал, что они также переехали в новый офис из-за проблем с парковкой в БЦ «Капитал» («Заселение муравейника», номер за сентябрь 2010 года). Клиенты компании неоднократно сетовали на неудобство с подъездом и парковкой, некоторые и вовсе перестали ездить в БКС. Наличие вместительной парковки стало одним из основных факторов при поиске нового офиса. И когда компания переехала в офис с большой стоянкой, по словам Игоря Гольцева, буквально за 2-3 месяца приток посетителей увеличился примерно вдвое.
Подобные ситуации сегодня происходят все чаще. Парковочных мест у большинства бизнес-центров не хватает даже для арендаторов, что уж говорить об их клиентах. А некоторые БЦ вообще не имеют парковки.
Нормативы по парковкам устарели
Проблема нехватки парковок в Воронеже закономерна.
— Город не был рассчитан на такой поток машин, — говорит профессор ка-
федры архитектурного проектирования и градостроительства ВГАСУ Виктор САМБУЛОВ.
Советские проектировщики не предполагали, что в XXI веке автомобилей будет больше, чем 10 единиц на 100 человек. Сегодня в Воронеже предельный уровень автомобилизации населения превышен в несколько раз.
Впрочем, нас интересует не столько нехватка парковочных мест в масштабах города (это тема для отдельного исследования), сколько отсутствие нормальных паркингов в бизнес-центрах и влияние этого фактора на перспективы офисной недвижимости. Достаточно посмотреть на карту — за последние годы было возведено довольно много бизнес-центров, где с парковочными местами не все гладко. Уже сегодня посетители этих БЦ не могут нормально поставить машину, а дальше, по мере роста автомобилизации, ситуация будет становиться еще хуже.
— Есть определенные нормативы для строительства зданий, — рассказывает Виктор Самбулов. — Департамент градостроительства и архитектуры проводит экспертизы проектов, и, если есть несоответствие нормам, проекту просто не дают хода. Сегодня парковкам в этих нормативах уделяется внимание. Но количество машин постоянно растет, нормативы устаревают. Поэтому девело-перы должны строить больше парковочных мест, чем рекомендовано. А они вместо этого делают рекомендованный минимум.
Почему, даже рискуя в перспективе потерять арендаторов, девелоперы продолжают строить бизнес-центры без вместительных паркингов? Узнаем у самих участников рынка.
Нет возможности или необходимости?
Мы пообщались с девелоперами, которые ведут застройку как раз в деловой части Воронежа. Вот их мнения.
— Девелоперы хотят строить свои здания в центре города, — говорит заместитель гендиректора финансовой компании «Аксиома», депутат Горду-мы Иван КАНДЫБИН. — Наземные парковки сделать нельзя из-за плотной застройки территории. А построить в центре города подземную парковку — это большие затраты. Ведь надо переносить инженерные сети, а это очень дорого.
Гендиректор группы компаний «БиК» Дмитрий БОЛЬШАКОВ также отмечает, что в деловой части Воронежа строить наземные паркинги физически негде.
— В центре города особо ничего не сделаешь. К тому же много исторических памятников, а их не потревожишь в угоду парковке.
По нашему мнению, дело еще вот в чем. Все определяет рынок, а это значит, что сегодня отсутствие парковки пока еще не ведет гарантированно к оттоку клиентов. Тенденция ухода арендаторов пока не стала массовой. Так же, как и наличие парковки еще не стало ключевым конкурентным преимуществом для бизнес-центра. Но ситуация меняется быстро — это видно. Близится время, когда арендаторы будут учитывать парковку наравне с местом расположения и арендной ставкой. И вот тогда...
Нужны длинные инвестиции?
Заглянем ненадолго в будущее. Спрос на офисы без парковок снизился. Квадратный метр в таких БЦ стоит дешевле, чем в зданиях с нормальными паркингами... Можно предположить, что многим девелоперам станет неинтересно работать на таких проектах. Что можно сделать? Очевидно, есть разные варианты. Один из них — строить «по-новому». Расходы на строительство подземного паркинга существенно удлиняют сроки окупаемости бизнес-центра. Поэтому придется делать бизнес-планы исходя из этих новых условий. Это другой подход, малопривлекательный для бизнесменов, привыкших быстро возвращать вложенные деньги и быстро же начинать получать прибыль.
Примеры в Воронеже есть. Один из них — «Центр Галереи Чижова». Деве-лопер столкнулся со всеми трудностями, в том числе и с переносом коммуникаций. Но его это не остановило. В итоге посетители имеют трехуровневый подземный паркинг на 750 мест в центре города. (Кстати, в скором времени планируется ввести плату за парковку: 20 руб./час, первые 15 минут бесплатно.) И еще на наземной стоянке более 300 мест. В компании не стали раскрывать информацию, во сколько обошлись работы по строительству подземного паркинга, но отметили, что срок окупаемости Центра составит 10-12 лет.
Можно предположить, что рынок приведет и других девелоперов к необходимости длинных вложений.
А какое решение видят сами участники рынка?
Что делать с проблемой парковок в бизнес-центрах?
Иван КАНДЫБИН, замгендиректора финансовой компании «Аксиома», депутат Воронежской Гордумы
Нужен альтернативный деловой центр города
— Исторически сложилось, что административные, туристические, деловые объекты в Воронеже тяготеют именно к центру города. А центр имеет свои структурные особенности — узкие улицы, переулки. Поэтому, естественно, проблема парковок в бизнес-центрах имеет место быть. Кардинальное ее решение возможно в создании альтернативного делового центра. Давайте переймем опыт иностранных государств, где административный и туристический центры городов существуют отдельно от деловых. Пусть бизнес будет в другом месте. Земли под такой проект предостаточно. Только в этом случае можно постараться предусмотреть все -от парковок до нужной именно в этой части города инфраструктуры. При этом альтернативный центр надо переносить подальше, чтобы разгрузить центральную часть города.
Но, как бы то ни было, воплотить подобный проект в Воронеже непросто. Любой крупный и революционный проект — всегда риск. Это все равно что вкладывать деньги в строительство в пустыне города-сада. Поэтому власти и бизнесу здесь необходимо объединиться. Девелоперы должны изыскать средства, власть — выделить площадку под строительство.
Александр ГОРЧАКОВ, руководитель многофункционального комплекса «Вита»
Строить бизнес-центры в промзонах и частном секторе
— Парковка — один из элементов успешного ведения бизнеса. В центре города без парковок нельзя, а строить подземные дорого. Чтобы решить проблему с уже существующими бизнес-центрами, нужно, чтобы власти выделили места под строительство многоуровневых наземных паркингов. Возводить их должны девелоперы. Это дорого, но необходимо.
Для строящихся бизнес-центров необходима грамотная проработка концепции - тщательный выбор места под БЦ, сбалансированное сочетание количества парковочных мест и количества площади БЦ. Эта процедура затратная, но она жизненно необходима, чтобы построенный объект успешно работал.
Особое внимание девелоперам стоит уделять перспективе размещения бизнес-центров в промзонах и частном секторе. Строительство в частном секторе предполагает снос ветхого жилья и расселение людей. В этом случае проблем с местом под паркинги не возникнет. Мы пошли по этому пути и не жалеем.
Проблема парковок за рубежом
В США с проблемой парковок столкнулись еще в 30-х годах XX века. В процентном соотношении автомобилей тогда было столько же, сколько сейчас в России. Поначалу строили подземные парковки, но сегодня самые распространенные паркинги — наземные многоэтажные. При этом в США в отличие от Европы намного меньше автоматизированных паркингов. Однако и в Америке проблема полностью не решена.
В Нидерландах традиционное средство передвижения — велосипед. Но проблему автомобильных парковок это не решает. И в 2009 году был утвержден проект по созданию городов-паркингов под центром Амстердама. Там планируются не только парковки, но и мойки, автомагазины, кинотеатры. Проект дорогостоящий, для его реализации потребуется 20 лет и более 10 миллионов евро.
В Лондоне проблему с парковками решают по-другому. Ввели платный въезд в центр города, места для парковки чуть ли не самые дорогие в мире. Мера эта непопулярная, но действенная. При этом построены так называемые перехватывающие паркинги — на них водитель может оставить свое авто, пересесть на общественный транспорт и доехать до офиса.
Наиболее проблематичная страна в плане парковок — Япония. В Токио штрафуют даже за нелегальную парковку велосипеда. Что уж говорить про автомобили, передвигаться на которых и дороже, и хлопотнее. В Японии невозможно купить автомобиль, если нет собственного или арендованного на долгий срок места для его парковки. Из-за нехватки места даже домашние гаражи двухъярусные. Многоуровневые автоматизированные паркинги в стране высоких технологий — главное решение проблемы. Причем такие паркинги бывают не только наземные, но и подземные (!) — например, под офисными центрами.
Александр Прытков
De Facto. Недвижимость, июль-август, 2011.
