Времена снижения ставок по кредитам, похоже, окончательно ушли в прошлое. В новом сезоне специальные акции перекочевали на привлечение средств во вклады, а вот по займам банки, в частности в ипотечном жилищном кредитовании, готовы предложить заметно выросшие списки партнёрских проектов, а также программы, связанные с материнским капиталом и залогом уже имеющегося жилья. Но успеет ли восстановление строительной отрасли после кризисных лет за активным ростом ипотечного рынка? Каков реальный баланс спроса и предложения? Эти и другие вопросы рассматривались на встрече в Доме журналистов в Воронеже с привлечением и финансистов, и строителей, и экспертов-аналитиков из риелторских и консалтинговых компаний.
Бери больше или лучше?
Заявленная тема, безусловно, требовала всестороннего обсуждения. Но уже с самого начала дискуссии стало понятным, что единодушия в оценке ситуации, происходящей на рынке кредитования жилья, нет.
Банкиры не могли определиться, как трактовать происходящее: сложившаяся конъюнктура, устойчивая тенденция или тревожные ожидания перед президентскими выборами. Строители говорили о восстановлении объёмов, но никак не о развитии жилищного строительства. Да и ничего нового, кроме пресловутого роста сданных квадратных метров, не предлагали. А риелторы сетовали на то, что времена покупки жилья с целью сохранения сбережений уходят в прошлое. Теперь клиент подходит к покупке квартиры уже с практической целью – чтобы была вместительная стоянка для автомобилей, детская площадка, консьержка и так далее.
Впрочем, даже «инвесторы» в квартиры становятся разборчивы – ведь потом перепродать жильё с кучей недостатков тоже становится сложным делом.
- Найти вариант, устраивающий покупателя, стало значительно сложнее, - говорит директор агентства недвижимости «Трансферт» Борис Колокольников. – В 2008 году в нашей базе насчитывалось пять тысяч объектов для продажи, а сейчас их менее трёх тысяч. А люди хотят покупать, телефон в офисе разрывается… По его наблюдениям, спрос сейчас на новом витке, кризис кончился и начался новый бум.
Впрочем, и в самом-то кризисе он обвинил банки, а не строителей: «Люди перестали покупать квартиры с 15 сентября 2009 года. В этот день банки резко подняли процентные ставки по жилищным займам, а на самом деле перестали давать кредиты. Сразу продажи остановились, строители перестали получать инвестиционные ресурсы. Если в планах банков – увеличение продаж ипотечных продуктов, то всё будет хорошо».
Идеальная ставка по ипотечному кредиту в сознании любого клиента всегда стремится к нулю. Но это, конечно, розовая мечта. Если снизить ставку по ипотечному кредиту до 3-4 процентов, то вклады придётся принимать под 2-3. Понесёт ли вкладчик свои деньги в такой банк?!
Ну и самое главное – первый шаг должно сделать государство, предоставляя банкам заёмные средства под низкий процент. Но Центральный Банк России не стремится снижать ставку рефинансирования, а слова Президента служат, скорее, ориентиром на оптимистическое будущее. Да и на европейских рынках заимствования, вследствие тамошнего кризиса, подорожали.
В итоге участники «круглого стола» тему снижения процентных ставок по жилищным кредитам даже не обсуждали, а вот о том, что период «дешёвых» денег заканчивается, периодически вспоминали. Это тем более актуально, что статистика по прошлому году зафиксировала почти десятипроцентный рост стоимости квадратного метра жилья в Воронеже.
- Около четверти всех сделок в показателях прошлого года приходится на декабрь, - говорит директор допофиса «Московский проспект» банка ВТБ-24 Ирина Барсукова.– Скорее всего, это вызвано инфляционными ожиданиями. Люди озабочены возможными последствиями прошедших и предстоящих выборов.
- Строительный рынок уязвим для повышения цен, - продолжает заместитель директора строительной компании «Выбор» Ольга Кораблинова.– Малейший рост стоимости энергоносителей сразу отражается повышением по всей цепочке затрат, и прежде всего, на цене стройматериалов.
В то же время Ирина Киселёва, директор ООО «Центр ипотечного кредитования» уверена, что в конечной цене заложены не только объективные факторы:
- В 2006 году процентные ставки по ипотечным кредитам были ужасными. 17-18 – и люди шли, потому что и на потребительский кредит проценты были одинаковые. С нашей помощью ипотечные займы получили 11 клиентов. В 2007 году процентные ставки стали снижаться, и мы помогли уже 99 семьям, в 2008-м – 129, а в 2009-м вновь «провал» - 41.
У нас были положительные решения на многих клиентов, но позвонили из банков и просто сказали: забирайте документы – мы кредит не выдадим. Пока не вмешалось Правительство, ипотека практически умерла (кредиты выдавали два банка и Агентство ипотечного жилищного кредитования).
Сегодня стимулируется рост спроса с помощью разрешения на использование материнского капитала, целевой адресной поддержки заёмщиков на областном уровне: молодым семьям, бюджетникам, многодетным семьям. Банкам законодательно запрещено в одностороннем порядке менять процентные ставки. И дело пошло…
Но недостаточные темпы строительства при резком росте ипотеки могут вызвать перегрев рынка. Давайте вспомним 2008 год: мы подбирали квартиру, но за три недели цена вырастала на 50 тысяч рублей и более.
Вал «метров» уже не нужен
«Дефицит идей» считает главной проблемой строительного рынка Воронежской области заместитель директора ООО «Инвестиционная палата» Пётр Панов. На протяжении десятка лет строители преимущественно работали в Северном микрорайоне и центральной части города, но оба эти направления себя уже исчерпали. По его мнению, в ближайшее время компании активно будут осваивать левобережную часть Воронежа, ранее считавшуюся малопривлекательной, а также сосредоточатся на развитии пригородов и комплексном освоении территорий под индивидуальное жилищное строительство.
Но строительство в пригородных зонах сдерживается высокой стоимостью инженерной инфраструктуры, и работа может стать продуктивной, по мнению собравшихся на встречу, только при участии государства.
К сожалению, первый опыт строительства коттеджных посёлков в пригородах оказался неудачным прежде всего там, где продавались собственно чистые участки под застройку. Как оказалось, кто-то взялся сразу строить дом, кто-то приобретал землю в инвестиционных целях, а кто-то и вовсе не для жилья участок использует. Собрать деньги на новый трансформатор, ремонт дороги или проведение газопровода становится делом практически нереальным.
Поэтому будущее, по мнению Панова, за возведением малоэтажной застройки под ключ со всей сопутствующей инфраструктурой.
Вариантом для развития индивидуального строительства могут служить инвестиции участников «Росвоенипотеки». Сейчас это направление ипотечного кредитования для военнослужащих переживает резкий рост и в перспективе должно стать единственной формой обеспечения квартирами людей в погонах, заменив собою все остальные программы.
Руководитель Воронежского филиала ФГКУ «Росвоенипотека « Александр Лебедев рассказал, что сегодня только в Воронеже в этой программе участвуют 10 банков. Созданная в 2005 году государственная структура призвана решать вопросы, связанные с функционированием накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
Главное условие – чтобы участник программы проходил службу по контракту, при этом не имеет значение его воинское звание. Оплата первоначального взноса и обслуживание кредита осуществляются государством из средств, поступающих на именной накопительный счет военнослужащего. Это позволяет даже молодому выпускнику военного училища уже к 25 годам вселиться в собственное жильё…
Наверное, если бы эти условия поддержки перенести на весь рынок ипотеки, то его бы ожидал «взрыв». И призыв «перегнать Америку» был бы вновь актуальным.
Заместитель министра регионального развития РФ Илья Пономарёв:
– Рынок первичного приобретения жилья в России исчерпает себя к 2015 году. Далее спрос будет в основном существовать за счёт замещения уже существующего жилья. И нужно задуматься о качестве нового жилья и комфортной жизни в нём… Переехать из жилья эконом-класса в другое жильё эконом-класса не вызывает сильной мотивации у жителей России. Поэтому нужно ставить цели не только в снижении стоимости квадратного метра, а в том числе в формировании нового качества жизни...
Не нужно строить плохое жильё - оно в будущем будет малоликвидно, а также имеет ограниченный срок эксплуатации и занимает земельные участки…
Мы видим будущее в создании доходного жилья и интерес корпоративных финансов от крупных монополистов к этому сегменту, для реализации собственной кадровой политики…
А также надо делать акцент на развитии малоэтажного строительства с созданием условий жизни, близким к городским.
(По материалам пресс-конференции)
Дмитрий Денисенко
Коммуна, №27, 25 февраля 2012 года.
