По подсчетам Российской гильдии риелторов, по итогам прошлого года Воронеж оказался лидером среди крупных городов страны по удорожанию жилья. До нашей планки в 17% никто больше не дотянул. Участники рынка объясняют ситуацию дефицитом новостроек, вызванным первой фазой экономического кризиса в 2009 году. С другой стороны, риелторы предупреждают, что через несколько лет в столице Черноземья предложение может значительно превысить спрос на квартиры.
Второй в рейтинге - Екатеринбург, где квартиры подорожали на 16,7%, и объяснение роста цен схожее - высокий спрос как на первичном, так и на вторичном рынках жилья из-за недостатка новостроек. По аналогичным причинам в Ярославле квартиры подорожали на 15,2%, в Нижнем Новгороде - на 13,4%, в Тольятти - на 12%, в Курске и Смоленске - на 10%. Впрочем, то, что именно в Воронеже население активнее вкладывает средства в недвижимость, стало понятно после подведения итогов 2011 года региональным управлением Росреестра. По данным службы, количество зарегистрированных договоров, предметом которых являются жилые помещения и права на них, увеличилось на 56% - до 51,2 тыс. (в 2010-м было 32,8 тыс.). Очевидно, что наши граждане высоко оценивают эффективность вложений в недвижимость. Ипотеку в 2011-м зарегистрировали более 13 тыс. воронежцев, что на 75% превышает результаты позапрошлого года.
На конъюнктуру рынка немедленно отреагировали финансовые организации. С начала года ставки по ипотеке подняли 11 крупных банков, рублевые займы стали дороже в среднем на 1% годовых. В итоге средняя ставка кредита в 20 ведущих ипотечных банках с октября по март выросла до 12,74%. А такой тренд явно противоречит планам российского правительства. Премьер Владимир Путин накануне выборов президента обещал, что к 2016 году в России будут строить около 100 млн кв. м жилья (пока получаются 60 млн), а к 2020 году - более 140 млн кв. м.
Правда, сами строители в собственные силы, кажется, не верят. Они по-прежнему жалуются на внешние факторы. Недавний опрос 17 крупнейших стройкомпаний показал, что больше всего у них вызывают тревогу неопределенные экономические перспективы страны (71% ответов), нехватка квалифицированных специалистов (41%) и изменчивое законодательство (47%). Рост в отрасли тормозят перебои в снабжении материалами, дефицит финансирования и не всегда высокое качество работ. Но, как сказал главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник, проблемы с тем же цементом уже бывали вследствие бурного роста нового строительства, однако на выручку приходил импорт. Куда сильнее, по мнению эксперта, на отрасли отражается отсутствие ясных перспектив роста реальных доходов населения. Стало быть, в первую очередь надо говорить не о проблемах строительного рынка, а о платежеспособности россиян. Аналитики вновь и вновь говорят о необходимости масштабного строительства жилья государством и серьезной борьбы с множеством коррупционных схем (последние автоматически повышают цены на квадратные метры примерно на треть).
Одним из инструментов очищения системы считается федеральный Фонд развития жилстроительства, благодаря которому в Воронеже уже осваиваются 78,5 га бывших земель агроуниверситета. Право их аренды фонд реализовал сравнительно недавно. Два участка общей площадью 33 га получили структуры ОАО «Домостроительный комбинат» депутата облдумы Сергея Лукина. 29 га застроит ООО «Партнер», подконтрольное группе компаний Евгения Хамина, а 16,5 га - ООО «Выбор» Александра Цыбаня. Все компании уже обнародовали свои проекты квартальной застройки. Оказалось, что они существенно превосходят минимальный объем жилья, предусмотренный условиями тендеров для каждого из земельных участков. Планируется построить 788,5 тыс. кв. м жилья при нижней планке в 585 тыс.
Примечательно, что ранее Лукин считал обязательное строительство объектов соцсферы на землях ВГАУ причиной неотъемлемого удорожания новостроек. Поэтому развитие социальной инфраструктуры за счет застройщика депутату не представлялось возможным. Однако планы ДСК говорят об обратном: на его участках должен появиться «Московский квартал». Ввод жилья рассчитан на 390 тыс. кв. м (панельные и монолитные дома в 10 - 17 этажей). Среди соцобъектов - школа, детский сад, офисы и многоуровневый паркинг. Компания приступила к работам, первую очередь панелек - 45 тыс. кв. м жилья - планируют построить к середине года. По словам Лукина, пока строительство осуществляется за счет собственных средств компании, но в дальнейшем планируется привлечение заемных ресурсов. Более того, «принято решение о бюджетном финансировании строительства школ и дошкольных учреждений». Но в текущем году выделение казенных средств на такие цели не предусмотрено. Будем считать, что таким образом местные власти вносят свой вклад в борьбу с повышением стоимости жилья на местном рынке.
Объем вложений в перспективный микрорайон ДСК оценивался на уровне 9 млрд рублей. Примерно на миллиард дешевле планы Хамина. В группе компаний, носящей имя бизнесмена, сообщили, что на участке в 29 га появится комплекс «Олимпийский». Его общая площадь составит 340 тыс. кв. м, в том числе 250 тыс. - жилье. Планируется построить 19 зданий из 56 17-этажных секций, или 5,35 тыс. квартир. Проект включает школу и детсад. Под спортивные площадки и коммерческие площади выделено 10 тыс. кв. м. От рабочего проектирования к стройке компания рассчитывает перейти в июне, а завершить последнюю очередь - до конца 2015 года. Наиболее скромные вложения в бывшие земли ВГАУ - на уровне 2,5 - 3 млрд рублей - ожидаются от ООО «Выбор». Согласно эскизу, подготовленному фирмой «Жилпроект» Петра Михина, на территории 16,5 га планируется строительство комплекса «Московский» общей жилой площадью 148,5 тыс. кв. м с подземным паркингом. Среди объектов инфраструктуры - опять же школа и детсад. Спортивные объекты могут занять 1,6 тыс. кв. м. Но проект планировки - в стадии согласования.
Оценивая заявленные объемы строительства, риелторы сходятся во мнении, что появление новых микрорайонов отразится на местном рынке. Спрос на жилье упадет. Но едва ли стоит ждать серьезного снижения цен. Инфляцию, как и коррупцию, не искоренить.
Андрей Цветков
Воронежский курьер, №27, 15 марта 2012 года.
