Воронежский жилфонд разрушается быстрее, чем многие думают
Эффект домино
Большинство жилых зданий Воронежа построено с конца пятидесятых годов по наше время. Самые старые из таких домов эксплуатируются уже около 60 лет и находятся далеко не в лучшем состоянии. Но каков крайний срок их эксплуатации?
Определяя, сколько должно простоять здание, строители сейчас л основном ориентируются на «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», утвержденное Госстроем СССР в 1964 году. По этому документу большинство домов в зависимости от типа должно простоять 100-150 лет. Причем, как говорят некоторые строители, эти нормативы весьма скромные, в реальности хорошее здание может стоять гораздо дольше.
— Эти нормы придумали не строители, а экономисты, — рассказывает доцент кафедры «Городское строительство и хозяйство» ВГАСУ, исполнительный директор «Специализированного центра по обследованию зданий и сооружений на эксплуатируемых объектах АЭС» Геннадий ШМЕЛЕВ. — Они установлены исходя из сроков окупаемости зданий и норм амортизационных отчислений. Они намного меньше реальных возможных сроков службы. Хорошим примером могут послужить наши церкви. Их можно отнести к общественным зданиям второй группы капитальности. По нормам они должны стоять минимум 150 лет. А есть церкви, которые стоят, например, с XVI века при том, что эксплуатировались они безобразнейшим образом.
Однако большая часть воронежского жилфонда может не потянуть и нормативных сроков.
- Любое здание должно стоять минимум сто лет, — рассказывает Иван Куликов. – Но большинство домой России и, в частности, в Воронеже начинает разваливаться уже через 30 лет после сдачи в эксплуатацию.
Примером могут послужить жилые здания первых массовых серий, построенные в конце 50 – начале 60 – х годов.
- По нормам эти здания служить как минимум 125 лет,- рассказывает Геннадий Шмелев. -Но сейчас они находятся уже в сильном физическом износе и вряд ли простоят так долго
По мнению Ивана Куликова, через десять лет 90% домов, построенных 60-е годы, могут оказаться в аварийном состоянии. У них начнут разрушаться несущие конструкции, что сделает невозможным их дальнейшую эксплуатацию. Затем, как в домино, придет черед зданий из 70-х, 80-х, 90-х...
Сумма ошибок
Почему же сложилась такая ситуация? Свою роль сыграл целый ряд причин. Мы не будем рассматривать такие причины, как невысокое качество материалов, и другие, связанные со стремлением недобросовестного застройщика сэкономить и получить максимальную прибыль. Нас интересует, почему быстро разрушаются здания у тех строителей, которые стремились построить качественный дом.
Причина первая. Ошибки при создании проекта. Эти ошибки в первую очередь относятся к домам, построенным после развала СССР . После того как строительство стало частью рынка, появилось огромное количество проектных контор. Зачастую они организуются молодыми людьми без должного опыта работы.
— Они могут быть очень перспективными специалистами, но на практике им банально не хватает опыта проектирования, — рассказывает Геннадий Шмелев. — Например, дом в жилом комплексе на левом берегу с видом на водохранилище. Когда я провел его экспертизу, выяснилось, что вместо осадочного шва проектировщики заложили температурный шов, в результате чего пятиэтажная часть здания получила такие деформации, что пришлось срочно прибегать к усилению и ремонту. А ведь это здание еще даже не сдали в эксплуатацию.
Причина вторая. Не учитываются особенности местных грунтов. В свое время много домов в Юго-Западном районе были построены на плывунах насыщенных водой грунтах. Строители тогда просто не обратили внимание на особенности участка. А такие грунты могут сильно смещаться в зависимости от давления здания или что негативно отражается на ленте. Сама вода из плывуна затапливает подвалы.
Причем, если бы строители знали то, что они строят здания на плывунах, они могли предотвратить будущие проблемы.
- Мы сейчас тоже взяли плывун, рассказывает Иван Куликов. — Нам сказали, что там можно построить только трехэтажное здание. Но мы вбили сваи, для каждого подъезда подложили плиту. И строим сейчас там 16 этажей. А могли бы сделать еще выше. Главное — учесть природные особенности места, где ведешь строительство.
По нормам перед постройкой здания необходимо пробурить минимум три скважины для исследования грунта. Как правило, строители ориентируются именно на минимальные требования к геологическим изысканиям. Однако трех скважин зачастую оказывается недостаточно, чтобы учесть возможные наслоения различных типов грунта.
— Кроме того, где-то до 1978-1980 годов считалось, что в Воронеже нет необходимости расчета по просадочности грунтов, — рассказывает Геннадий Шмелев. — В последующем оказалось, что в городе наблюдаются обширные слои просадочных грунтов. Когда в них после протечек попадает канализационная вода, грунты просаживаются, и здания получают трещины.
Причина третья. Ошибки при строительстве. Сейчас крышей иногда не закрывают все элементы здания, из-за чего влага попадает в дом сверху. А снизу не предохраняют подвал от попадания воды. Например, вокруг здания должна находиться качественно выполненная отмостка, назначение которой — отведение воды от фундамента. Очень часто строители, засыпая пазухи котлованов, не уплотняют грунт, на который укладывают отмостку. В последующем грунт самоуплотняется. Отмостка проседает, а вода течет вниз под фундамент.
— Артиллерийский снаряд не разрывает бетон так, как вода,—объясняет Иван Куликов. — А влага попадает в дом именно через подвал или крышу. И все разрушения начинаются именно оттуда. Осенью скапливается влага в подвале у железобетонных конструкций, попадает в углубления. Потом начинаются морозы, вода превращается в лед и разрывает бетон. Затем в трещины опять попадает вода. Начинает ржаветь арматура. От нее отпадает бетон, и голые железные конструкции уже не выдерживают нагрузки.
Причина четвертая. Ошибки в эксплуатации здания. Например, в методических материалах строителей указывается, что в первые 20 лет дом разрушается сильней, чем в последующие 40. Почему?
— Потому что за новым зданием никто не следит, — отвечает Иван Куликов. — Считается, что в нем ничего сломаться не может. А еще управляющие компании ослабляют внимание и после капитальных ремонтов.
Между тем первые 5-12 лет эксплуатации здания — это тот срок, когда проявляют себя все ошибки, допущенные при проектировке и строительстве. Например, те же недочеты при укладывании отмостки.
— Здание требует постоянного серьезного наблюдения, осмотра, — рассказывает Иван Куликов. — Даже на новом здании могут появиться трещины из-за движения грунтов, которые стабильно происходят хотя бы два раза в полвека. А если появляются повреждения, нужно понять, что их вызвало, и устранить причину. Например, если есть трещины на парапете, значит, проседает фундамент. Если проседает фундамент, можно закачать под него бетон.
Кроме того, раньше, когда дома были в основном маленькие, за ними присматривали дворники, у которых было время проверить все здание.
— Ну а когда в СССР начались огромные объемы строительства многоэтажек, эксплуатацию как будто вычеркнули из всех требований и стандартов, — рассказывает Иван Куликов. — А что дворник сделает с многоэтажным домом? Он же не специалист. Были ЖЭУ, но они особо не работали, да и ресурсов им выделяли не много. Сами жильцы тоже не старались, ведь квартиры принадлежали государству, а не им.
Причина пятая. Нехватка специалистов по эксплуатации зданий у застройщиков и проверяющих органов. По мнению Ивана Куликова, строительные компании испытывают острую нехватку людей, которые могли бы сформулировать необходимые требования к эксплуатации здания уже на уровне проекта. А у проверяющих органов и ТС Ж таких специалистов нет.
Теперь, пока построенные в 60-е годы многоэтажки разваливаются, многие старинные лома до сих пор стоят без заметных разрушений...
Опыт прадедов
Корреспонденты DF стоят с Иваном Куликовым рядом с домом по адресу: проспект Революции, 7. Он был построен в 1888 году подрядчиком Матвеем Земсковым, который учился в Московском училище живописи, ваяния и зодчества.
— Посмотрите, — рассказывает Ивам Куликов. — Все здание прикрыто крышей. Дымоход защищен зонтом. Защищены карнизы, окна. Теперь посмотрите на рядом стоящие здания. У построенного при СССР жилого дома дымоходы не защищены зонтом, и сейчас они практически развалились. У стоящего рядом офисного здания парапеты вроде бы защищены карнизом. Но он слишком прямой Свет и вода будут гам скапливаться, протекать. От этого сначала начнет разрушаться штукатурка, а потом и стены. А вот на здании XIX века все элементы под углом, поэтому, даже если на них попадет боковой снег, он быстро упадет вниз.
Несмотря на то что сейчас все элемент крыши новые, раньше дом точно так же был защищен от осадков. Кстати, во время Второй мировой войны дом был сильно поврежден и при реконструкции потерял два входа подъезды. Сохранявшиеся документы рассказывают, что эти входы были защищены навесами на главном фасаде.
Также Матвей Земсков защитил от влаги фундамент, «посадив» ее на дренажную систему. Для ее создания сначала клалась сухая запаренная лоза, которая никогда не гниет, и сверху песок. И эти простейшие дренажные колодцы работают до сих пор.
Правда, раньше дом стоял выше по отношению к дороге. Однако, когда реконструировался проспект Революции для создания съезда к улице Коммунаров пришлось поднять дорогу, которая оказалась выше уровня подвальных окон. Из-за этого внизу уже начинаются разрушения. Впрочем, по мнению Ивана Куликова, это легко исправить — достаточно сделать отлив в сторону от фундамента. Тогда дом, простоявший 124 года, простоит еще минимум 300 лет.
Нужен кнут
Что же нужно сделать, чтобы остановить процесс ускоренного ветшания домов? Успеть определить здания, находящиеся в зоне риска, и провести с ними необходимые работы, пока не начались массовые аварии жилфонда. После чего наладить постоянный контроль за состоянием и эксплуатацией жилья.
— Даже если дом изначально был построен плохо, его можно привести в норму, — рассказывает директор предприятия «КИТ.» — Главное — действовать быстро и установить причины разрушений.
Но как организовать такие работы?
По мнению Ивана Куликова, необходимо в каждой области России создать службы по контролю над эксплуатацией зданий, которые подчинялись бы президенту или премьер-министру РФ.
Подобные службы по эксплуатации зданий и сооружений работают в Германия. Они осуществляют контроль па основе директив по организации эффективных проверок зданий в период эксплуатации за счет собственников и доверенных лиц. Эти директивы были приняты конференцией министров правительства
В директивах установлены три типа проверок.
■ Периодический осмотр собственником или эксплуатирующей организацией.
■ Визуальный контроль инженеров и архитектором, имеющих не менее пяти лет практики в качестве инженера по статике или руководителя строительства.
■ Комплексные проверки инженерами и архитекторами, имеющими не менее десяти лет опыта в качестве инженера постатике или руководителя строительства.
По итогам проверок службы выносят указания, которые должен выполнить собственник или эксплуатирующая организация. В случае просрочки решения службы по эксплуатации следует наказание от штрафа до лишения права собственности.
Эти директивы носят рекомендательный характер, но земли и муниципалитеты, как правило, объявляют их обязательными для исполнения, как, например, в федеральной земле Берлин. О пи могут вноситься в местные строительные кодексы, такие как Гамбургский Строительный кодекс (НВаиО), объединяясь с правилами по организации пожарной безопасности и энергосбережению
■ Исполнителями предписаний служб контроля в России могут стать ТСЖ Конечно, сейчас многое ТСЖ не обладают компетентными специалистами и из рук вон плохо выполняют свою работу. Но появление служб по эксплуатации поможет дисциплинировать их за счет жесткого контроля над выполнением предписаний по устранению конкретных изъянов.
■ Чтобы удовлетворить потребности новых служб, необходимо будет создать систему подготовки квалифицированных специалистов.
— В Воронеже и Москве таких специалистов единицы, — рассказывает Иван Куликов. — Чтобы выполнять такую работу, необходимо знать «на 5» каждую строительную профессию. И пройти реальную строительную практику. Не обязательно как большой архитектор, а хотя бы как каменщик или монтажник.
Появление новых служб позволит не только остановить процесс разрушения домов, но и решить проблему дефицита жилья за счет сохранения старого жилого фонда. По мнению Ивана Куликова, если удастся продлить срок эксплуатации жилых зданий в среднем на 50%, то проблема обеспеченности жильем при нынешних темпах строительства будет решена через 30 лет, и цены на новое жилье снизятся до 25%.
Футурошок
Конечно, пока картины массовых жилищных катастроф кажутся фантастическими. Но если внимательно пройтись по улицам, на домах можно увидеть паутину трещин. Во многих воронежских подвалах сырость, а в некоторых крышах дыры. И речь сейчас идет отнюдь не только о ветхом жилье, предназначенном к сносу
De Facto, май 2012
