Воронеж. 07.06.2012. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика – Условия ипотеки в регионе за последние 1,5-2 года не стали менее суровыми, однако объем «заемных инвестиций» в банки увеличился почти вдвое. Эксперты связывают это с выплеском средств после сдерживания в кризисный период. При этом вполне вероятно усиление «голода» на квартиры в новостройках из-за недостаточных темпов строительства. Между тем на популярности ипотеки это слабо отразится за счет «вторички».
Спрос рождает кредитование
Банковские аналитики в последнее время отмечают небывалый спрос на ипотечные кредиты, объемы которых не только переросли докризисные показатели, но и достигли рекордных отметок за второе полугодие 2011 года. «Ипотечную активность» эксперты связывают с реализацией отложенного спроса, накопившегося за кризисное время, а также за предшествовавший ему период взвинчивания цен на жилье.
По данным главного управления Банка России по Воронежской области, за четыре месяца 2012 года выдача ипотечных кредитов выросла до 2,4 тыс., увеличившись на 37% сравнительно с показателем аналогичного периода прошлого года. Соответственно сумма выданных займов за этот срок выросла почти в два раза - до 2,9 млрд рублей. В динамике с 2009 по 2011 годы прослеживалась тенденция постоянного роста количества ипотечных займов – с 1,4 тыс. кредитов (1,5 млрд рублей) до 7,4 тыс. займов (8,1 млрд рублей).
В свою очередь, статистика банковских игроков «первого эшелона» свидетельствует об увеличении объемов выдачи ипотечных кредитов от 10% до 73%, если сравнивать первые кварталы этого и прошлого годов.
Так, Центрально-Черноземный банк Сбербанка (ЦЧБ СБ) России за обозначенный период выдал на 100 ипотечных кредитов больше, нарастив показатель до 1 тыс. займов. Прирост заемных средств по ипотеке составил 20,5% и достиг показателя 930 млн рублей. Всего за 2011 год финансовая организация выдала в Воронежской области 4,6 тыс. жилищных кредитов на 3,8 млрд рублей.
В ВТБ24 количество кредитов по ипотеке в первом квартале текущего года увеличилось в 3,7 раза в сравнении с аналогичным периодом прошлого года и составило 360 займов. В денежном выражении увеличение наблюдалось в три раза, до 360 млн рублей. За 2011 год банк выдал около 1,1 тыс. ипотечных кредитов на сумму свыше 1 млрд рублей.
Наращивать объемы выдачи займов планирует и региональное Агентство жилищного ипотечного кредитования (АЖИК), которое только за четыре месяца нынешнего года выдало порядка 180 кредитов – 2,5 части объема 2011 года.
Идти ва-банк?
Примечательно, что повышение спроса на ипотеку, как ни парадоксально это звучит, также может быть связано со слабым ростом уровня доходов населения. Кстати, по информации Воронежстата, средняя зарплата воронежцев в марте 2012 года составила 18,4 тыс. рублей, что на 18% выше показателя 2011 года на тот же месяц. При этом средняя стоимость квартиры увеличилась значительно больше. Именно поэтому сумма ипотечного займа, как правило, складывается из разницы между накопленными средствами и реальной стоимостью жилья.
«Около 70 процентов жилья приобретается за счет ипотечного кредитования, – говорит ипотечный брокер агентства недвижимости «Трансферт» Валентина Марьичева. – Дело в том, что рост заработных плат не успевает за увеличением стоимости квадратного метра, поднявшейся за последние десять месяцев на 30 процентов. В результате образовывается некий ценовой вакуум, который люди вынуждены покрывать за счет заемных средств».
По мнению заместителя гендиректора воронежского АЖИК Ильи Мухопада, на увеличении количества ипотечных займов и объемов выдачи кредитов в большей степени сказывается стабильная политическая ситуация в стране, поэтому «рост процентных ставок по кредиту не должен происходить».
Между тем в самих банках отмечают, что на внешних финансовых рынках периодически наблюдаются «скачки» стоимости заемных средств, что не может не отразиться на рынке ипотечного кредитования. «Усугубляется ситуация в период нестабильности на внешних рынках капитала, где деньги для наших банков тоже недешевы», - рассказал начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц.
В целом в преддверии ожидаемой некоторыми экспертами второй волны экономического кризиса прогнозы на текущий год осторожны. «Банки исчерпали возможности для удешевления ипотечных кредитов и в 2012 году могут столкнуться с дефицитом ликвидности», - предполагают специалисты Национального агентства финансовых исследований (НАФИ).
Таким образом, мнения экспертов позволяют думать о том, что однозначно спрогнозировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования практически невозможно. Малейшее изменение как макро-, так и микроэкономических составляющих рано или поздно приводит к корректировке параметров кредитования.
При этом существующие и прогнозируемые условия по ипотеке далеки от ожидаемых населением. Согласно результатам телефонного опроса соцагентства «Ваше мнение» по заказу «Абирега», многие воронежцы считают приемлемой процентную ставку 4-5% годовых (18% респондентов) при сроке займа в 20-25 лет (16,5% респондентов) и ежемесячном платеже менее 5-6 тыс. рублей (22% респондентов).
Правда, в таком случае путем нехитрых подсчетов квартира условно обойдется в 1,24 – 1,89 млн рублей. Однако уже сегодня средняя рыночная цена на жилье без учета процентов по ипотеке выше желаемых показателей – около 2 млн рублей.
По мнению Ильи Мухопада, сегодня «для кредита, допустим, в 1,4 млн рублей сроком на 25 лет (при средней стоимости жилья в 2 млн рублей) совокупный семейный доход должен составлять порядка 43 тыс. рублей в месяц».
Возвращаясь к результатам опроса, отметим, что примерно четверть респондентов затруднились ответить на вопрос об оптимальных параметрах кредита. Верхние показатели опросника – процентная ставка более 15%, сроком кредита свыше 30 лет и выплатами в 30 тыс. рублей выбрало от 2,5 до 7% респондентов. Очевидно, они имеют достаточный доход для погашения ипотечного займа на условиях, более приближенных к реальным. При таком раскладе жилье за три десятилетия можно «выкупить» приблизительно за 12,42 млн рублей.
Ставки сделаны!
Не заглядывая далеко вперед, попробуем разобраться, как могут измениться процентные ставки для «ипотечников» в ближайший год. «Тревожным сигналом» для воронежцев стало их увеличение в перовом квартале текущего года. По статистике Банка России, если в конце 2011 года в целом по региону ипотеку можно было взять под 12% годовых, то сегодня кредитная ставка составляет на три процентных пункта больше. То есть до заявленных президентом 6-7% пока очень далеко.
Более того, по мнению банкиров, рыночных предпосылок для снижения ставок по ипотеке на данный момент нет. «Сегодня в условиях слабой системы долгосрочного фондирования ипотеки в стране и при текущем уровне инфляции снизить средневзвешенную ставку до 6% без активного участия государства в поддержке рынка объективно невозможно. При этом не стоит забывать, что процентная ставка по ипотеке должна покрывать не только стоимость привлеченных ресурсов, но и риски по невозврату кредитов, а также расходы, связанные с выдачей ипотечных кредитов», - рассказал Георгий Тер-Аристокесянц.
Что касается уровня инфляции, то, по прогнозам Минфина РФ, в этом году она не превысит отметку в 6%, а в 2013-2014 годах снизится до 4-5%. Доля невозвратов от общей суммы задолженности по ипотечным кредитам в среднем колеблется от 0,5 до 5%. Причем банкиры уверяют, что «ипотека - один из самых отдаваемых кредитных продуктов в силу психологических особенностей человека, поэтому невозвраты могут равняться нулю».
По информации областного управления Центробанка, на 1 мая этого года общая задолженность по ипотечным кредитам составила 15,5 млрд рублей, тогда как за первые четыре месяца прошлого года этот показатель был ниже на 30%.
Впрочем, банкиры не видят причин и для резкого роста ставок по ипотечным кредитам, предвещая прибавку в 0,5-1% до конца нынешнего года и дальнейшую их стабилизацию.
Отметим, что европейская практика ипотечного кредитования демонстрирует уровень процентных ставок гораздо ниже, чем у нас. К примеру, в США уровень процентной ставки сегодня колеблется в пределах 4,5-6%, во Франции – 3,75-4%, в Греции – 6,25%, в Португалии – от 2,75%. В частности, это связано с возможностью некоторых иностранных банков самостоятельно обеспечивать финансами ипотечную политику за счет выпуска долгосрочных облигаций. Сегодняшний показатель процентной ставки в России идентичен уровню Великобритании 90-х годов.
Но размер ставки и, следовательно, доступность ипотеки зависят не только от общих экономических показателей. Дефицит предлагаемого жилья, в частности, также может влиять на цену ипотеки.
Темпы строительства «раскручивают» ипотеку
Между тем на рынке ипотечного кредитования в целом сохранится тенденция преимущественной скупки «вторички», считают специалисты «Трансферт». Однако на ближайший год эксперты рисуют картину ипотечной «экспансии» на первичном рынке жилья. Ведь крупные застройщики будут стараться расширять предложение: сегодня они тесно взаимодействуют с финансовыми институтами, которые их активно кредитуют.
«Чтобы достичь цели, а именно - повысить доступность жилья для населения, усилия по удешевлению ипотеки должны поддерживаться ростом строительства жилья», – заключил господин Тер-Аристокесянц.
Так, нынешние темпы строительства недостаточны для удовлетворения спроса в полной мере, включая желающих улучшить свои жилищные условия. По оценкам экспертов, до 2016 года в регионе необходимо построить 4,5 млн кв. м жилья. Тогда предложение и потребность в новых квартирах будут уравновешены. Для сравнения: объем ввода жилья в 2011 году составил 987 тыс. кв. метров, согласно информации руководителя департамента архитектуры и строительной политики области Сергея Куприна. Относительно 2010 года рост составил 26%. По мнению господина Куприна, в ближайшие два года «ввод жилья сохранится на уровне 1 – 1,1 млн кв. м».
Несмотря на то что сравнительно молодой ипотечный рынок России не может сегодня позволить снижать ставки ниже уровня инфляции и стоимости привлеченных ресурсов, по мнению экспертов, ипотека в регионе однозначно будет набирать обороты. Тем более для этого имеются все предпосылки – тенденция наращивания вводимых площадей и объема выданных займов при относительной стабильности уровня процентных ставок. Притом что разрыв между уровнем дохода большинства воронежцев и средней стоимостью жилья увеличивается, потребность в ипотечных квадратных метрах никуда не исчезает. Значит, есть для чего жить…
