Воронеж. 14.06.2012. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика – Рынок качественной офисной недвижимости в Воронеже с вводом новых коммерческих объектов ждет перенасыщение. Спрос и цена на офисные помещения, по прогнозам экспертов, будут подстраиваться под экономическую составляющую рынка. Сегодня, с одной стороны, многие арендаторы опоздали с удобным размещением в «топовых» деловых центрах при среднегородской их заполняемости в 90%. С другой стороны, в силу ряда причин остаются пока невостребованными в среднем порядка 20-25% площадей в профессиональных бизнес-центрах.
Площадей много, да выбор «нужных» не велик
На рынке офисной недвижимости Воронежа просматривается тенденция миграции предпринимателей из одного «офисного гнезда» в другое - более удобное, комфортное или же дешевое. В частности, часть мелкого бизнеса «сдвигается» на периферию в небольшие офисы (до 50 кв. м) «шаговой» доступности. В свою очередь, по мере укрупнения бизнеса и роста финансовых результатов «деловое ядро» по-прежнему тяготеет к центру города, где вакантность площадей не выше 10%.
При этом занять оставшуюся долю пустующих площадей – удел «избранных», как объясняют эксперты: «Девелоперы популярных бизнес-центров стали более разборчивы при выборе клиентов и не сдают офисы фирмам с сомнительной репутацией».
Аналитики сходятся во мнении, что воронежский рынок офисной недвижимости в целом стабилен, однако степень его насыщенности оценивается по-разному.
Совокупная площадь офисного предложения в Воронеже, по информации компании «ИнвестОценка», - чуть более 500 тыс. кв. м. При этом качественное предложение формируется за счет 32 бизнес-центров общей площадью порядка 270 тыс. кв. м, из которой около 180 тыс. кв. м – офисная территория.
Отдельные эксперты отмечают перевес качественного предложения над реальным спросом. «Сегодня в городе наблюдается профицит предложения помещений в качественных бизнес-центрах. При этом проблема транспортной доступности центра города делает актуальной задачу формирования новых деловых районов вдоль основных магистралей и вблизи спальных районов, например, в районе памятника Славы. Однако девелоперы упорно не торопятся покидать центр», - говорит гендиректор ООО «ИнвестОценка» Алексей Москалев.
Между тем ряд специалистов говорят о нехватке популярных площадей в профессиональных комплексах. «Сегодня в бизнес-центрах сложно найти офисные помещения площадью 15-30 кв. м, особенно в центре города», - отмечает директор консалтинговой компании «ДСК-девелопмент» Алексей Рогов.
Рынок только приближается к насыщенности офисными площадями, считает председатель правления компании «БиК» Дмитрий Большаков. Однако он уверен, что с реализацией всех заявленных проектов строительства офисной недвижимости ситуация существенно изменится: «Для заполнения строящихся объектов офисной недвижимости потребуется порядка трех тысяч фирм малого бизнеса. Маловероятно, что рынок быстро пополнится таким количеством организаций».
По данным «ИнвестОценки», средняя вакантность бизнес-центров по городу составляет порядка 20-25%. Однако почти не осталось «ходовых» помещений - до 30 кв. м в деловых комплексах центра города, отчего и возникает ощущение дефицита офисной недвижимости.
Крупные арендаторы – на вес золота
Эксперты предвещают увеличение спроса на качественную коммерческую недвижимость только при условии роста инвестиционной привлекательности воронежского региона и «вливании» в рынок крупных бизнесменов. Тогда же будет более ярко выражена тенденция переформатирования бизнес-центров в сторону повышения их класса до А и В+.
«Современные арендаторы, имеющие крупный бизнес, ориентированы на элитные профессиональные здания. Однако поиск игроков с потребностью в несколько тысяч квадратных метров – длительный процесс, который может затянуться на 5-7 лет. Поэтому заполняемость существующих качественных помещений – вопрос времени», - объясняет менеджер отдела коммерческой недвижимости ФК «Аксиома» Евгений Платонов.
Действительно, есть информация, что еще недавно полупустой бизнес-центр «Столица» (класс «А»), расположенный рядом с центральным автовокзалом, в скором времени может разместить крупного арендатора в лице структуры «Роснефти». Договор пока не подписан, но источники «Абирега» говорят, что организация претендует приблизительно на 3 тыс. кв. м офисных «апартаментов». Заполняемость «Столицы» на сегодня – порядка 75-80%.
«Крупный клиент готов платить достойные деньги за аренду качественных офисных помещений», - добавляет господин Платонов.
Между тем офисная жизнь, например, в Центре Галереи Чижова (класс В+) обходится как минимум вдвое дороже, чем в среднем по Воронежу. Однако далеко не все воронежские арендаторы готовы переплачивать за престижное местоположение и развитую инфраструктуру делового комплекса, стоимость которого владельцы заинтересованы «отбить» как можно быстрее.
При этом в Центре Галереи Чижова рассказывают, что пустует у них всего одно офисное помещение на седьмом этаже площадью 30 кв. м. Впрочем, эксперты рынка утверждают, что в бизнес-центре «недавно была свободна достаточно обширная площадь». Однако после того как представительство Центрально-Черноземного банка Сбербанка России разместилось в профессиональном здании на нескольких тысячах квадратных метров, вопрос поиска надежного арендатора отпал.
Кстати, «голая» арендная ставка тех самых 30 кв. м в бизнес-центре - 1,5 тыс. рублей за кв. м при средней по городу, по подсчетам экспертов, в 596 рублей за кв. м (без НДС). С учетом стоимости коммунальных услуг и клининга аренда в таком офисе обойдется бизнесу примерно в 52 тыс. рублей в месяц.
Сегодняшний рынок офисной недвижимости испытывает острую нехватку в крупных бизнесменах, готовых арендовать или покупать большие помещения площадью в несколько тысяч квадратных метров, а также в разы переплачивать за статусность размещения.
«Детей» кризиса оживили кредиты
Показательно, что в течение прошлого года не было заявлено ни одного офисного проекта. В первом квартале текущего года четвертый бизнес-центр ГК «БиК» по Кольцовской стал единственным новым объектом качественной офисной недвижимости и уже заполнен на 80%.
При этом в ближайшие пару лет ожидается дальнейшее наращивание качественного предложения офисной недвижимости, главным образом, за счет ввода объектов, строительство которых было начато еще до кризиса. По данным компании «ИнвестОценка», до конца 2012 года на рынок выйдет еще пять профессиональных бизнес-центров общей площадью 57,4 тыс. кв. м.
В частности, сюда входят многофункциональный комплекс «Атмосфера», сдача которого перенесена с первого на третий квартал текущего года. «В крайнем случае, до конца года комплекс будет сдан», - предполагают аналитики рынка. На заключительной стадии строительства находятся бизнес-центры «Бриз» (ул. Фр. Энгельса, 58а) и «Эверест» (ул. Ленина, 43), а также вторая очередь делового центра «Кирова, 11» и офисное здание по ул. К. Маркса, 72а.
Кроме того, в настоящее время компания ОАО «ДСК» активно продолжает строительство бизнес-центра класса В+ по адресу: Кирова, 6, примерной площадью 22 тыс. кв. м. До конца 2012 года планируется закончить возведение «коробки» здания и начать работы по прокладке инженерных сетей и отделке фасада. Объекта будет введен в эксплуатацию ориентировочно во второй половине 2013 года. Отметим, что изначально здание возводилось для регионального управления ФСБ, отказавшегося от заказа. Стоимость проекта сегодня оценивается примерно в 880 млн рублей.
«Для получения наибольшего экономического эффекта от проекта «Кирова, 6» разрабатываются различные концепции. В части помещений (со стороны ул. Кирова) рассматриваются варианты размещения банка, крупного торгового оператора или группы предприятий общественного питания. Также мы не исключаем возможности размещения здесь гостиницы уровня «четыре звезды» на 40-50 номеров. Времени для успешной реализации проекта достаточно, и мы легко сможем подстроиться под потребности потенциального клиента», - комментирует Алексей Рогов.
Аналитики сходятся во мнении, что «при высоком проценте готовности докризисных деловых центров сегодня дешевле и разумнее их достроить, чем оставить незавершенными». По сути, для закредитованных девелоперов это единственно правильное решение даже при большой вероятности их низкой заполняемости и, соответственно, «длинных» сроках окупаемости.
В перспективе на ближайшие полтора-два года рынок профессиональной офисной недвижимости уплотнится за счет еще нескольких объектов.
До середины 2014 года предполагается сдача административно-делового комплекса «Воронеж-Сити» класса В+. На 5 га территории «Энергии» его возводит группа Бориса Нестерова «Мегион». Проект «Воронеж-Сити» от международной компании Knight Frank предусматривает административные здания, конгресс-холл с конференц-залами, гостиницу, а также апартаменты бизнес-класса плюс социальную инфраструктура. Сумма инвестиций ориентировочно составляет 4,5 млрд рублей под кредит Центрально-Черноземного банка СБ РФ.
Также недавно возобновилась стройка второй очереди делового центра «Аксиома» по ул. Пушкинская, 4а. По прогнозам аналитиков, объект выйдет на рынок не раньше конца 2013 года.
До сих пор не ясна судьба построенного на 90% бизнес-центра класса А «Премьер» на ул. Комиссаржевской общей площадью 22 тыс. кв. м. Как известно, строительство «зависло» из-за череды судебных разбирательств и проблем с финансированием.
Таким образом, девелоперы сегодня не спешат инвестировать в строительство новых объектов офисной недвижимости, оправданно ожидая дефицит спроса. При этом завершение начатых в кризис проектов - скорее расчет на получение «хоть какого-то дохода» из-за необходимости соответствовать бизнес-планам и погашать долги, чем ставка на быструю окупаемость.
Снижение арендных ставок маловероятно
Примечательно, что ввод новых профессиональных центров вряд ли будет способствовать снижению арендных ставок. Впрочем, мнения экспертов по этому вопросу расходятся из-за разного прогнозирования темпов развития экономики региона.
«С каждым годом деловой климат в регионе улучшается. Естественно, бизнес-сообщество будет пополняться крупными игроками с потребностью в элитном офисном размещении. Поэтому в ближайшие пару лет цены на аренду и продажу качественных офисных площадей вырастут как минимум на 30-50% », - считает Евгений Платонов.
Напротив, по мнению Алексея Москалева, ставки аренды останутся на прежнем уровне: «Профицит качественной офисной недвижимости в ближайшие пару лет вряд ли удастся ликвидировать, судя по динамике роста экономических показателей региона, а также заявленному вводу новых офисных площадей. Поэтому средние арендные ставки не изменятся, их рост возможен лишь на офисы в «топовых» бизнес-центрах, но вряд ли более уровня инфляции».
Весомых причин для резких скачков ставок не видит и Дмитрий Большаков. «При формировании цены рынок всегда найдет золотую середину в зависимости от характера экономических изменений. Ведь чудес не бывает: временное снижение ставок после ввода деловых центров не может затянуться на длительный период. По законам рынка, офисные помещения в достойном бизнес-центре при крупных первоначальных инвестиционных затратах не могут сдаваться за копейки», - резюмирует эксперт.
Такого же мнения придерживается и Алексей Рогов: «В ближайшие два-три года планируется ввод в действие большого количества качественных офисных площадей, что приведет к превышению предложения над спросом и, возможно, понижению арендных ставок, которое потом компенсирует инфляция. По моему мнению, через пару-тройку лет ставки аренды достигнут того же уровня, что и сейчас».
Итак, рынок офисной недвижимости сегодня вполне сбалансирован. При относительной насыщенности рынка качественными площадями многие бизнесмены почти не имеют шансов занять комфортные офисы «любимого размера» в профессиональных зданиях центральной части города, тем более с адекватной стоимостью аренды.
При этом профицит предложения, который предвидится в ближайшие пару лет с вводом новых офисных площадей, по мнению некоторых экспертов, не позволит в качестве конкурентного преимущества использовать снижение ставки аренды - прежде всего из-за повышения спроса на достойные офисы, а также долговых обязательств девелоперов. Если, конечно, экономика региона будет развиваться столь активно, чтобы потянуть за собой открытие новых представительств крупных компаний, расширение действующего бизнеса и появление совершенно новых компаний.
