Воронеж. 20.08.2012. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика - Активность гостиничных операторов в российских регионах сегодня достаточно велика: заявляются новые проекты, большая часть из которых - крупные и сетевые. Воронеж в этом идет в ногу с общероссийскими тенденциями: бизнесмены анонсируют появление в регионе брендов Hampton by Hilton и Marriott, Park Inn и ряд других. Каковы перспективы готовящихся к реализации и уже реализуемых в регионе гостиничных проектов? Как в этих условиях будут выживать небольшие несетевые отели? Об этом «Абирегу» рассказал управляющий партнер Воронежской ГК «Основа» Александр Калтыков, под руководством которого в рамках стратегического соглашения с Hilton Worldwide планируется построить в регионах России более 10 гостиниц под международными брендами.
– Гостиничный рынок России стремительно развивается. Заявляются новые проекты. Вы как участник этого рынка какие видите для себя перспективы? Как оцениваете сегодняшнее состояние отрасли в целом?
– Сегодняшнее состояние гостиничного рынка определяют в основном крупные и сетевые объекты. Остальные участники волей-неволей подстраиваются под них. Именно поэтому нет смысла комментировать появление и развитие небольших несетевых гостиниц: их много, но они не определяют рынок.
Вы верно отметили, что гостиничных проектов сейчас как никогда много. И это не только особенность нашего региона – мы регулярно посещаем немалое количество российских городов, и тенденция отчетливо видна на всей территории России. Небольшие отклонения могут быть связаны только с большей или меньшей степенью заинтересованности региональной власти в развитии местной экономики и статуса региона.
– С чем вы связываете такую невиданную активность гостиничных операторов, развернувшуюся сегодня, в частности, в Воронеже?
- Девелоперам в коммерческой недвижимости уже нечем заниматься. Торговые площади подошли к уровню насыщения, равно как и офисные. Повторюсь, эта ситуация характерна для значительной доли российских городов. В свое время и проект ГК «Основа» в Воронеже на ул. Донбасской претерпел реконцепцию: сегодня вместо изначально запланированного офисника в сентябре мы приступим к отделке первого отеля международного уровня в городе. С момента принятия решения прошло уже около трех лет, и мы не изменили своей уверенности в его правильности и с точки зрения перспективности, и с точки зрения доходности. Как мы видим по сегодняшней ситуации, к той же мысли пришли многие девелоперы нашего города.
- А как обстоят дела с земельными участками? Ведь под масштабные проекты необходимы качественные земельные участки. Как у вас, например, складывается работа в российских регионах?
- Во всех городах мы сталкиваемся с дефицитом качественных земельных участков, с их неоправданной стоимостью из-за жесткой конкуренции с дорогим жильем, где сроки окупаемости меньше. Из собственного опыта: сравниваем Волгоград и Ростов-на-Дону. Эти города сопоставимы по населению, размеру и потенциалу развития. В Волгограде мы нашли площадку менее чем за полгода. В то же время в Ростове-на-Дону этот процесс растянулся уже почти на полтора года. Что характерно, и на сегодняшний день мы не можем выйти на конструктивные переговоры с собственниками хотя бы одного приемлемого участка по сочетанию локации и стоимости. Объяснение простое: в Ростове-на-Дону большой спрос на жилье и быстрые темпы ввода. В конкуренции за землю между девелоперами жилой и коммерческой недвижимости выигрывают всегда жилищники: большая доходность инвестиций позволяет заплатить за землю больше. Что характерно: в обоих городах заинтересованность властей и активность их содействия в реализации проектов абсолютно сопоставима, однако и она не спасает от сложившихся на рынке правил игры.
- Какие проекты вы оцениваете как наиболее значимые для развития Воронежа?
- Из публично озвученных проектов особого внимания заслуживает объявленное строительство отеля Marriott на проспекте Революции, гостиницы на ул. Орджоникидзе. Владельцы последней пока не определились с брендом, под которым будет работать отель. Сейчас ведутся переговоры с международной сетью InterContinental, не исключается возможность использования брендов Holiday Inn или Crowne Plaza. Кроме того, идет речь и о размещении в Воронеже отеля Park Inn на территории будущего «Воронеж-сити». Прочие объекты, на мой взгляд, не окажут значимого влияния на воронежский рынок.
- Ваша характеристика заявленных проектов?
- Как видно из брендов, озвученных в средствах массовой информации, заявлены либо отели класса Midscale (Park Inn), либо Upscale (Marriott). С одной стороны, логично появление высококлассных отелей в городе: в Воронеже очевидна нехватка конференц-зон, а по стандартам брендов такого уровня, гостиницы обязаны содержать качественные и просторные помещения такого рода. С приходом международных брендов такое предложение появится. С другой стороны, среди заявленных проектов не представлены сегменты Economy и Budget от международных операторов, хотя в мировой практике на их долю приходится 50-70% предложения.
- Насколько такое предложение будет востребовано в нашем городе?
- Названные отели рассчитаны в первую очередь на деловой туризм, равно как и строящийся ГК «Основа» Hampton by Hilton. Это предложения разного ценового сегмента, но отличающиеся в общем высоким уровнем предоставляемой услуги, который обеспечен жесткими стандартами международного бренда. По мере развития внутреннего туризма, - а я уверен, что эта тенденция с каждым годом будет все более превалирующей, - все большую популярность будут приобретать отели Budget, так как, путешествуя внутри страны, граждане всех стран стремятся экономить.
- Каковы в этом случае перспективы реализации заявленных проектов и как они в итоге повлияют на рынок?
- Считаю, что шансы велики. Большинство международных операторов стремятся сейчас выйти на российский рынок. Другой вопрос, что по сложившейся мировой практике они не занимаются инвестициями, все расходы по созданию гостиницы несет девелопер. Бренд же либо заключает договор франшизы, либо приходит управлять отелем. У девелопера своя проблема: трудность доступа к капиталу. В текущем моменте банки не накопили критическую массу знаний по гостиничному бизнесу для эффективной работы с проектным финансированием. Для нас получить именно проектное финансирование было достижением, и во многом здесь роль сыграл уровень развития компании, деятельность которой сертифицирована по международному стандарту управления проектами IPMA. Те же стандарты станут руководящими и при организации операционной деятельности отеля.
Если оценивать воронежский рынок примерно в 1,2 тыс. номеров, то их общая сумма в заявленных проектах под международными брендами забирает более половины рынка в течение трех лет. Это существенный передел рынка. А в случае реализации всех проектов (запуск Hampton by Hilton намечен на середину 2013 года; стартовало строительства отеля на ул. Орджоникидзе. – прим. ред.) – даже революционный.
- Возникает вопрос: как спасаться от такой революции существующим небольшим отелям?
- Оптимистичный вариант: с появлением новых конференц-площадей и с общим экономическим ростом области будет достаточно быстро расти и спрос на гостиницы - рынка хватит всем. Просто международные бренды перераспределят в свою пользу более качественный и дорогой сегмент клиентов. Пессимистичный: предложение будет расти быстрее спроса, больше всех пострадают небрендовые небольшие гостиницы, которым как минимум придется менять формат (скорее всего, понижать уровень звездности и цены) или как максимум - менять концепцию, например, на офисные помещения. А вот наиболее удачные проекты небольших гостиниц с хорошей локацией могут наоборот изменить концепцию на дорогой бутик-отель.
Группа компаний «ОСНОВА» с 2006 года занимается управлением проектами. В настоящий момент ведет основную деятельность в двух направлениях – аутсорсинг функций проектного офиса и развитие портфеля собственных девелоперских проектов гостиниц под международными брендами в регионах России. Компания ведет строительство гостиницы Hampton by Hilton Voronezh, рассчитанной на 148 номеров на ул. Донбасская, 12б,г. Общая площадь здания – 7,7 тыс. кв. м. Общая стоимость проекта - 520 млн рублей. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на второй квартал 2013 года.
