Как решить квартирный вопрос без обмана?
Ведущие строительные организации региона - ОАО «ДСК», ООО «Выбор» и ЗАО «ВМУ-2» - откликнулись на призыв губернатора Алексея Гордеева и выступили с инициативой создания жилищного накопительного кооператива «Доступное жилье». Предполагается, что член ЖНК получит право рассчитываться за квартиру по мере накопления денег, а ее стоимость будет оставаться неизменной с момента обращения в кооператив. Причем участники ЖНК смогут объединять свои средства и приобретать жилье по очереди. Такая схема призвана сделать недвижимость доступнее. А для предотвращения мошенничества власти обещают создать специальный надзорный орган.
Оперативно и кооперативно
Столь осторожный подход к своевременной инициативе в строительстве понятен: в нашем регионе долгожданные квартиры обрели или получат в ближайшее время более 3,7 тыс. обманутых соинвесторов. Соответственно, масштабы обманов в строительной сфере просто колоссальные. В июле 2010 года в области выявили 28 проблемных объектов, по которым недобросовестными застройщиками были нарушены права почти 4,5 тыс. участников долевого строительства. В настоящее время по разным причинам не возобновлено строительство на трех объектах.
Глава региона в перспективе намерен окончательно закрыть вопрос с обманутыми дольщиками. Для чего он попросил содействия облпрокуратуры (чтобы новых скандальных объектов больше не появлялось) и не так давно дал поручение разработать с участием крупных строительных компаний модель, по которой жители губернии могли бы впредь безопасно инвестировать в жилищное строительство. Как раз одним из таких проектов считается создание жилищно-накопительного кооператива.
По словам заместителя руководителя департамента архитектуры и строительной политики области Владимира Астанина, пайщики ЖНК получают возможность приобретать условные квадратные метры будущего жилья по мере накопления средств - по себестоимости на момент сделки. «Рабочая группа облправительства изучила опыт создания ЖНК в трех российских регионах. Подобные формы мотивации граждан к участию в строительстве существуют в Белгородской области и позволили улучшить жилищные условия тысячам человек», - сообщил Астанин. По его мнению, главное преимущество кооперативного строительства заключается в том, что стоимость жилья получается ниже, чем при ипотеке. Также граждане объединяют свои средства и могут решать жилищную проблему не одновременно (что зачастую слишком накладно), а по очереди.
На днях крупнейшие строительные организации - ОАО «ДСК», ООО «Выбор» и ЗАО «ВМУ-2» - инициировали создание ЖНК «Доступное жилье», представив его проект на обсуждение общественности. По замыслу компаний, их ЖНК создается как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей в жилых помещениях путем объединения паевых взносов. Кооператив - самостоятельная организация со своим уставом, правлением, директором, расчетным счетом в банке и отчетностью. Расходовать денежные средства ЖНК может только на приобретение жилья, его содержание, ремонт и оплату коммунальных услуг.
Инструкция по применению
Всю текущую деятельность ЖНК должен осуществлять директор, который подчиняется правлению кооператива и общему собранию членов. Полномочия этих органов подробно описаны в федеральном законе № 215-ФЗ от 30 декабря 2004 года. Для контроля финансово-хозяйственной деятельности кооператива избирается ревизор.
К преимуществам ЖНК его инициаторы в первую очередь отнесли доступность и эффективность - большую, чем хранение денег дома под подушкой, - внесения средств. Дескать, если ипотечные кредиты предоставляются банками под 12 - 14% годовых, то на деньги кооператива, выделенные на покупку жилья для конкретного пайщика, начисляются проценты из расчета 5% годовых. Эта величина ниже уровня инфляции и очень близка к тому проценту, который при ипотеке предлагают в Европе. Накопление активов происходит в квадратных метрах, а не в рублях. То есть при внесении средств паевые взносы сразу переводятся в квадраты. Поэтому в случае увеличения стоимости жилья, количество выкупленных квадратных метров не изменяется.
При накоплении 50% от общей площади квартиры ЖНК приобретает для пайщика жилье с правом регистрации всех членов семьи. Обязательное условие - членство в кооперативе: в первый год не менее двух месяцев, в дальнейшем - не менее двух лет. Партнеры для реализации «Доступного жилья» тоже, очевидно, подобраны неспроста. Компаниями «ДСК», «Выбор», и «ВМУ-2» руководят депутаты регионального и городского уровней, а жилье они строят самых различных планировок (с отделкой и без) во всех районах Воронежа. Крупнейшие застройщики - своего рода гарант надежности сделки и качества жилья. Впрочем, кооператив все равно не может навязывать пайщику свою волю, а приобретает конкретную квартиру только с его письменного согласия.
В качестве паевого взноса предлагается использовать материнский капитал, субсидии, предоставляемые льготным категориям граждан, а также государственные жилищные сертификаты, полученные вынужденными переселенцами, «чернобыльцами», северянами, военнослужащими и другими льготниками. Доход, полученный ЖНК по итогам финансового года, распределяется среди пайщиков, пропорционально внесенным вкладам. Паевой взнос можно передать по наследству, подарить, продать другому члену кооператива или третьему лицу.
В ЖНК, по идее, вступить будет довольно просто: необходимы паспорт, ИНН, страховое свидетельство государственного пенсионного страхования; нет ограничений и по гражданству, месту жительства, семейному положению, возрасту - стать членом кооператива можно с 16 лет; не требуются поручители, залог и справки о доходах. Обещают установить низкий размер вступительного вноса, начиная с 500 рублей единовременно. Минимальный ежемесячный членский взнос - 100 рублей. Эти средства кооператив может использовать для финансирования собственной деятельности. А вот паевой взнос, как оговаривается инициаторами, может расходоваться только на приобретение жилья. Первоначальный паевой взнос - не менее 5 тыс. рублей, ежемесячный паевой взнос - не менее 1 тыс. рублей.
Спаянные одним делом
Надежность ЖНК состоит в 100-процентном вложении паевых взносов в недвижимость, и в законном контроле любого члена и государства деятельности кооператива. ЖНК сможет приобретать не менее 80% готового жилья и не более 20% строящегося. Взаимоотношения между организацией и ее членами закрепляются «Договором о паевом взносе». Все пайщики вносятся в Единый госреестр юридических лиц, деятельность ЖНК ежегодно подлежит обязательной аудиторской проверке и контролируется со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам.
Вступление в кооператив, по мнению организаторов, будет выглядеть следующим образом: вы посещаете офис ЖНК, знакомитесь с документами и условиями членства, получаете необходимые консультации. Выбираете подходящую форму участия, затем принимаете решение о вступлении в ЖНК. Заполняете анкету и подаете заявление установленной формы. Тогда с вами заключается договор, индивидуальные графики внесения паевых взносов составляются согласно выбранной форме участия. Оплата взносов производится путем внесения средств в кассу ЖНК либо перечислением на расчетный счет кооператива.
Добавим, что, согласно Федеральному закону «О жилищных накопительных кооперативах», ЖНК создается по инициативе не менее чем 50 человек и не более чем 5 тыс. Кооператив подразумевает возможность проживания в выбранной квартире, которая предоставляется при накоплении не менее 30% от ее стоимости. Отсутствует необходимость в предоставлении справок о доходах, не требуется и участия поручителей. ЖНК по действующему закону - не просто потребительский кооператив, но и финансовый институт. Так что до вступления в него неплохо было бы подтянуть свое образование хотя бы в части Гражданского кодекса. Пусть за инициативой ЖНК стоят могучие компании, но сегодня никто не застрахован от глобальных экономических проблем.
Андрей Цветков
Воронежский курьер, №105 (3344), 20 сентября 2012 года.
